N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01365 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GRF2

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la réalisation de travaux aux fins de mise en conformité du logement au regard des critères de décence
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[C] [T] placée sour curatelle renforcée de l’UDAF 87,
[D] [A] placé sour curatelle renforcée de l’UDAF 87,

C/

[H] [P]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 11 Septembre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 01 Juillet 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [C] [T]
née le 14 Mai 1977 à [Localité 1] (51)
demeurant [Adresse 1]

placée sour curatelle renforcée de l’UDAF 87 selon Jugement du 05 décembre 2024,

Monsieur [D] [A] né le 12 Août 1985 à [Localité 2] (87) demeurant [Adresse 1]

placé sour curatelle renforcée de l’UDAF 87 selon Jugements des 17 novembre et 25 novembre 2020,

assistés par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [H] [P]
Né le 29 Mars 1989 à [Localité 3] (16)
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thomas GONÇALVES, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 13 Mai 2026, l’affaire a été renvoyée au 01 Juillet 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 janvier 2018, [H] [P] a donné en location à [C] [T] et [D] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 600 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi amiablement entre les parties le 2 février 2018.

Par courrier daté du 17 octobre 2025, [C] [T] et [D] [A] ont donné congé du logement à compter du 16 novembre 2025.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice le 4 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 septembre 2025, [C] [T] et [D] [A] ont assigné [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour :
Constater l’indécence du logement donné à bail par Monsieur [P] [H] à Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A]. Condamner Monsieur [H] [P] à procéder aux travaux suivants : Désordres d’assainissement :Séparer les eaux ménagères brutes des eaux pluviales Boucher le trop-plein de la fosse d’accumulation Prévoir une vidange de la fosse par un professionnel afin de vérifier le bon état de fonctionnement de cette dernière, dans la négative, la remplacer. Mettre en place une ventilation primaire ainsi qu’une ventilation secondaire aux normes en vigueur. Mettre en place un dispositif de prétraitement ainsi qu’une filière de traitement aux normes en vigueur des eaux ménagères de la maison. Désordres au niveau de l’isolationL’isolation des murs par l’extérieur et par l’intérieur. L’isolation des combles, du plancher bas en sous-face, Le remplacement des menuiseries, fenêtres et portes fenêtres par des menuiseries avec double vitrage peu émissifs. L’installation d’une VMC hygro réglable type B. Et ce, sous astreinte de 50€ par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement, Dire que dans l’attente de la réalisation desdits travaux, le montant des loyers sera consigné. Condamner Monsieur [H] [P] à verser à Madame la somme de 5.000€, en réparation du préjudice de jouissance, En tant que de besoin,
Ordonner une expertise judiciaire aux frais du propriétaire, l’expert devant se prononcer sur l’indécence du logement, en déterminant les causes et conséquences des désordres affectant ledit logement et en déterminant les moyens nécessaires pour y remédier. Condamner Monsieur [H] [P] à verser à la somme de 2 000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES statuant en référé a renvoyé l’affaire au fond sur le fondement des dispositions de l’article 837 du code civil.

A l’audience du 1er juillet 2026, [C] [T] et [D] [A], assistés par leur conseil, ont déposé les pièces constituant leur dossier et se sont référés à leurs dernières conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de constater l’indécence du logement donné à bail par [H] [P] et de condamner ce dernier à leur payer les sommes de :
53.400 € au titre de leur préjudice de jouissance et correspondant au remboursement des loyers payés depuis le début de la location ;8.000 € en réparation de leur préjudice moral ;2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
[H] [P], représenté par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référé à ses dernières conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
DÉCLARER Monsieur [H] [P] recevable en ses demandes, fins et conclusions. JUGER irrecevable comme prescrite la demande de Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A] au titre du remboursement des loyers versés avant le 09 septembre 2022, correspondant à un montant de 33 600,00 €. DÉBOUTER Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. CONDAMNER solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A] à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 21 187,10 € au titre des travaux de remise en état des locaux loués situés [Adresse 4] en vertu du bail conclu entre les parties le 23 janvier 2018. CONDAMNER solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A] à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER solidairement Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A] au paiement des entiers dépens d’instance. DÉBOUTER Madame [C] [T] et Monsieur [D] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement et la demande de dommages et intérêts :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L‘article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
(…)
Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
(…)
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

En l’espèce, selon rapport établi par le Cabinet d’Expertise & Diagnostic le 6 mars 2025, le logement loué a été classé à la lettre G en termes de performance énergétique.

Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux contrats de bail signés, renouvelés ou reconduits tacitement après le 1er janvier 2025.

Or, le contrat de bail signé le 23 janvier 2018 par les parties a été tacitement reconduit le 23 janvier 2021 et le 23 janvier 2024, de sorte que ces dispositions ne lui auraient été applicables qu’à compter de son éventuelle tacite reconduction du 23 janvier 2027.

Néanmoins, l’article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version en vigueur du 21 août 2023 au 01 janvier 2025 lorsque le bail a été reconduit tacitement le 23 janvier 2024, dispose qu’en France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Or, il résulte du rapport de performance énergétique que le logement donné à bail à une consommation d’énergie qui s’établit à 464 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, de sorte que cette consommation dépasse le seuil limite de 450 kWh/m²/an fixé pour un logement décent.

Ainsi, le logement donné à bail par [H] [P] est considéré comme non-décent depuis le 6 mars 2025, date d’établissement du diagnostic de performance énergétique par un expert certifié.

S’il ne se prononce pas sur la décence du logement, le courrier daté du 12 mars 2025 adressé par le maire de [Localité 4] à [C] [T] et [D] [A], après visite du 7 mars 2025, retient le caractère vétuste du logement qui ne devrait pas pouvoir être loué en l’état.

Un rapport de visite du 7 mai 2024 a également été établi le 17 mai 2024 par le Service Public de l’Assainissement Non Collectif de la communauté de communes [Adresse 5] du Limousin concluant à une réhabilitation urgente de l’installation d’assainissement du logement.

Cependant, [C] [T] et [D] [A] ne démontrent aucun grief affectant la décence de ce logement avant la réalisation du diagnostic de performance énergétique. En effet, bien qu’ils occupent le logement depuis 2018, ils ne justifient pas avoir avisé leur bailleur d’un quelconque problème d’humidité dans le logement, ni d’aucun autre désordre. Ils n’ont initié aucune démarche contradictoire pour lui faire constater d’éventuelles désordres affectant la décence du logement. Ils ne justifient pas non plus l’avoir mis en demeure de résoudre ces éventuels désordres.

Les désordres du système d’assainissement concerne en premier lieu la protection de l’environnement, mais il n’est pas établi qu’elle affecte directement la décence du logement.
Ainsi, les locataires ne justifient d’aucun préjudice de jouissance antérieur au 6 mars 2025.

Compte-tenu de l’absence de notification au propriétaire des résultats du diagnostic de performance énergétique sous le seul minimal indiqué pour un logement décent, du faible dépassement de ce seuil (464 au lieu de 450), de l’occupation du logement principalement en période chaude au printemps, en été et début d’automne entre mars et novembre 2024, le préjudice de jouissance sera limité à une partie du loyer.

Dès lors, il convient de condamner [H] [P] au paiement de la somme de 1.250 €, correspondant à une diminution de loyer de 25 %, soit 150 € par mois pendant 8 mois et 10 jours entre le 6 mars 2025 et le 16 novembre 2025 [(150×8)+(150×10/30)].

[C] [T] et [D] [A] ne justifiant pas d’un préjudice moral distinct de leur préjudice de jouissance, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande.

Sur les demandes en paiement de réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont dressé contradictoirement un état des lieux d’entrée dans le logement le 2 février 2018 et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice le 4 décembre 2025, contradictoirement en présence de toutes les parties.

A l’appui de sa demande, [H] [P] présente un devis n°D-2601-01287 du 22 janvier 2026 d’un montant de 21.187,10 €.

S’agissant du jardin, de nombreux déchets doivent être évacués. Toutefois, le montant retenu par le devis apparaît disproportionné et sera réduit à une somme de 300 € TTC.
S’agissant du grillage et des poteaux, l’ampleur des dégradations n’est pas précisément renseignée dans le constat d’état des lieux de sortie, de sorte que le montant des réparations à la charge des locataires sera réduit à 150 € TTC.

S’agissant du sous-sol en béton, cela correspond aux mentions de l’état des lieux d’entrée et il n’est donc pas justifié de le casser et de l’évacuer.

S’agissant du carrelage du salon, les constatations de l’état des lieux de sortie portant sur des fissures et impacts non dénombrées et illustrées par des photographies montrant trois ou quatre carreaux abîmés ne justifient pas de refaire à neuf 16 m² de carrelage affecté de 8 ans de vétusté depuis l’entrée dans les lieux, de sorte qu’il sera retenu un montant de 100 € TTC au titre de ces réparations locatives.

S’agissant des revêtements de sol en linoleum, les constatations de l’état des lieux de sortie ne justifient pas de refaire à neuf 60 m² de linoleum affecté de 8 ans de vétusté depuis l’entrée dans les lieux, de sorte qu’il sera retenu un montant de 350 € TTC au titre de ces réparations locatives.

S’agissant des peintures des toilettes et deux chambres, les constatations de l’état des lieux de sortie portant sur des traces sur les murs ne justifient pas de refaire à neuf 86 m² de peinture affectée de 8 ans de vétusté depuis l’entrée dans les lieux, de sorte qu’il sera retenu un montant de 200 € TTC au titre de ces réparations locatives.

S’agissant de la cage d’escalier, les constatations de l’état des lieux de sortie portant sur une plaque de plâtre enlevée au niveau de la fenêtre ne justifient pas de refaire à neuf l’intégralité de la cage d’escalier affectée de 8 ans de vétusté depuis l’entrée dans les lieux, de sorte qu’il sera retenu un montant de 150 € TTC au titre de ces réparations locatives.

S’agissant du bac de douche, il n’est pas établi par le constat d’état des lieux de sortie que son remplacement soit nécessaire, de même pour le meuble de lavabo affecté par 8 ans de vétusté.

S’agissant de l’isolant ajouté au plafond du sous-sol, la seule mention qu’il se détache dans une pièce ne justifie pas le montant de 2.035 € TTC pour le démonter intégralement et l’évacuer, alors qu’il participe de l’amélioration de la performance énergétique du logement et qu’il est suffisant de le refixer.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement [C] [T] et [D] [A] au paiement de la somme de 1.250 € au titre de la réparation des dégradations locatives.

Sur les comptes entre les parties :

L’article 1348 du code civil dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il convient d’ordonner la compensation des créances entre les parties, de sorte que celle-ci étant équivalentes aucune condamnation en paiement ne sera prononcée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [P], succombant au principal, sera tenu aux dépens de l’instance.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [C] [T] et [D] [A] les frais qu’ils ont dû exposer au titre de la présente procédure et [H] [P] sera donc condamné à leur payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

DIT que [H] [P] est redevable d’une somme de 1.250 € envers [C] [T] et [D] [A] au titre de leur préjudice de jouissance ;

DIT que [C] [T] et [D] [A] sont redevables d’une somme de 1.250 € envers [H] [P] au titre des réparations des dégradations locatives ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques de [C] [T] et [D] [A] d’une part et de [H] [P] d’autre part ;

DÉBOUTE [C] [T] et [D] [A] de leur demande de réparation du préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [H] [P] à payer conjointement à [C] [T] et [D] [A] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [P] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE