N° RG 24/04436 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J26O

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00119

Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 1] du 14 novembre 2024

APPELANT :

Monsieur [U] [P]

né le 22 Juin 1981 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assisté par Me Manon ALPHONSE, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 76540-2024-011336 du 27/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMEE :

Madame [W] [Q]

née le 26 Novembre 1970 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée par Me Cécile DAVID, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 04 mai 2026 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame TILLIEZ, Conseillère suppléante du président

Madame ALVARADE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Monsieur DUBUC, Conseiller

DEBATS :

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, prorogée au 10 septembre 2026.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame DUPONT

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 10 septembre 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame TILLIEZ, Conseillère, suppléante du président et par Madame GUILLARD, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé prenant effet à compter du 15 janvier 2019, Mme [W] [Q] a consenti à M. [U] [P] un bail relatif à un logement meublé, sis [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros.

Le 6 juillet 2023, Mme [W] [Q] a fait délivrer un congé pour vendre à M. [U] [P].

Sur assignation délivrée le 20 février 2024 par M. [P] à Mme [Q], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a, suivant jugement du 14 novembre 2024 :

– validé le congé pour vendre délivré le 6 juillet 2023 ,

– constaté que M. [P] était occupant sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2024 ,

– dit qu’à défaut pour M. [P] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin était ,

– condamné M. [P] à payer à Mme [Q] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 14 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ,

– condamné M. [P] à payer à Mme [Q] la somme de 1 498,49 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 11 octobre 2024 ,

– débouté les parties de leurs autres demandes ,

– rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire de droit ,

– dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

Par déclaration électronique du 24 décembre 2024, M. [P] a interjeté appel de cette décision.

Sur saisine de Mme [Q] et suivant ordonnance du 11 Juin 2025, le premier président de la cour d’appel de Rouen a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par M. [P] concernant le jugement entrepris et l’a condamné à payer à Mme [Q] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Sur saisine de Mme [Q] et suivant ordonnance du 11 Juin 2025, la présidente de la chambre de la proximité, statuant en qualité de conseiller de la mise en état, a :

– dit n’y avoir lieu à prononcer la radiation du rôle de l’affaire enregistrée sous le numéro RG n°24/4436 pour défaut d’exécution de la décision de première instance par M. [U] [P] ,

– condamné Mme [W] [Q] aux dépens ,

– rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 27 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [U] [P] demande à la cour d’appel, au visa des articles 3-3, 6, 15, 25-3, 25-4, 25-7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, de l’article 2 §6 du décret 2002-120 du 20 janvier 2002, des articles 1103, 1217, 1719 et suivants du code civil, de :

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ,

Statuant à nouveau :

– constater que Mme [Q] a manqué à son obligation légale d’information et de sécurité dont elle était redevable à son égard ,

– en conséquence, condamner Mme [Q] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de son manquement à l’obligation d’information, de sécurité et de prudence ,

– constater que Mme [Q] a manqué à son obligation de mise à disposition d’un logement décent dont elle est redevable à son égard ,

– en conséquence, condamner Mme [Q] à lui verser la somme de 14 695 euros en réparation de son préjudice de jouissance ,

– condamner Mme [Q] à lui verser la somme de 330 euros entre le mois de mars 2025 et jusqu’à son départ du logement ,

– condamner Mme [Q] à lui restituer la somme de 677,28 euros au titre d’une révision indue des loyers ,

– sur le congé de vente délivré par Mme [Q] :

* A titre principal : prononcer la nullité du congé pour vente délivré par Mme [Q] le 06 juillet 2023.

* A titre subsidiaire : fixer l’indemnité d’occupation due par M. [P] à la somme de 550 euros par mois et compenser les sommes acquittées au titre des loyers avec les sommes à devoir au titre de cette indemnité d’occupation ,

– débouter Mme [Q] de sa demande d’expulsion de M. [P] ,

– juger n’y avoir lieu de l’expulser ,

– débouter Mme [Q] de sa demande relative au paiement des loyers et charges ,

– condamner Mme [Q] à lui verser la somme de 6 562,50 euros au titre de la résistance abusive ,

– condamner Mme [Q] à lui verser la somme la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

– condamner Mme [Q] aux entiers dépens du litige ,

– débouter Mme [Q] de son appel incident ,

– débouter Mme [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 18 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [W] [Q] demande à la cour d’appel, au visa des articles, notamment 3-3, 6 , 7, 25-7, 25-8, de la loi n°89-462 du 06 Juillet 1989, ainsi que des articles 1103 et 1719 du code civil, de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– validé le congé pour vendre délivré le 06 Juillet 2023,

– constaté que M. [P] était occupant sans droit ni titre depuis le 14 Janvier 2024,

– dit qu’à défaut pour M. [P] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin était,

– condamné M. [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 14 Janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ,

– condamné M. [P] à lui payer la somme de 1 498,49 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 11 Octobre 2024 ,

Statuant à nouveau ,

– au visa de l’article 1240 du code civil, condamner M. [P] à lui verser la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ,

A titre subsidiaire,

– prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [P] ,

– condamner M. [P] à lui régler la somme de 5 192 euros en réparation des frais de remise en état du bien ,

En tout état de cause,

– condamner M. [P] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

– condamner M. [P] à lui verser les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du congé, de la sommation de quitter lieux, du procès-verbal d’état des lieux de sortie de carence,

– débouter M. [P] de ses demandes, fins et conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes indemnitaires formulées par M. [P]

Le premier juge a débouté M. [P] de ses demandes indemnitaires formulées en première instance :

– au titre du manquement de sa bailleresse à son obligation légale et contractuelle de sécurité et d’information, faute de lui avoir transmis le dossier de diagnostic technique du logement loué, retenant au contraire l’annexion de ce dossier au contrat de bail, l’envoi du diagnostic de performance énergétique à la mairie et la production à l’instance des diagnostics litigieux ,

– au titre du préjudice de jouissance subi, lié à une privation de chauffage, à l’absence des équipements obligatoires dans une location meublée et à la présence d’humidité dans le logement faute de dispositifs d’aération suffisants, retenant au contraire un défaut d’entretien du logement par le locataire et l’existence de travaux d’entretien et de réfection, nécessaires au bon fonctionnement du chauffage, que la bailleresse a fait réaliser.

A l’appui de sa critique de ces dispositions du jugement entrepris, M. [P] maintient que le dossier de diagnostic technique du logement loué, comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique, ne lui a pas été communiqué par la bailleresse et n’a pas été annexé au contrat de bail; que si tel avait été le cas, il n’aurait pas loué ce bien humide, mal isolé et susceptible de comporter de l’amiante. Il ajoute que le diagnostic de performance énergétique ne lui a été communiqué par la bailleresse que le 30 janvier 2023, après mise en demeure du 16 janvier 2023, soit bien après la signature du bail. Il expose enfin avoir subi un préjudice de jouissance des suites de la violation par Mme [Q] de son obligation de lui délivrer un logement décent, alors qu’insuffisance de chauffage, infiltrations causant humidité et moisissures se sont développées dès la fin de l’automne 2020 et ont été constatées par le service de lutte contre l’habitat et par une commissaire de justice, et que Mme [Q] n’a pas fait procéder aux réparations nécessaires pour traiter le dégât des eaux provenant d’une fuite de l’adoucisseur, ainsi que les infiltrations et le chauffage central défectueux.

Il sollicite en conséquence l’indemnisation de ces manquements qui lui préjudicient, à hauteur de 1 000 euros au titre de la perte de chance subie des suites du premier manquement et de 14 695 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

A titre liminaire, la cour observe que M. [P] se plaint de la qualification d’habitation meublée retenue dans le contrat, estimant que Mme [Q] a failli à son obligation de lui fournir meubles, ustensiles et accessoires nécessaires.

Il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée (pièce n°4 de l’intimée), que M. [P] qualifie de faux sans prouver cette allégation (la procédure pénale déclenchée par son dépôt de plainte a été classée sans suite) et du constat établi le 7 novembre 2023 par une commissaire de justice intervenue à sa demande (pièce n°20 de l’appelant) que M. [P] a demandé l’autorisation à la bailleresse d’apporter ses propres meubles accessoires et que les meubles et autre objets mis à disposition par Mme [Q], ont été relégués au sous-sol.

La qualification de contrat de bail meublé n’est donc pas utilement contestée par M. [P].

Ensuite, par de justes motifs que la cour adopte, le premier juge a considéré que le manquement à l’obligation d’information, de sécurité et de prudence reproché par M. [P] à sa bailleresse, n’était pas établi par l’intéressé, alors que Mme [Q] avait bien fait établir les diagnostics obligatoires pour louer son bien, qu’elle les a d’ailleurs versés aux débats, que ces documents étaient annexés au contrat de bail en pages 7 et 8 du dit contrat, la cour observant que M. [P] a paraphé ces pages.

Enfin, M.[P] n’apporte aucun élément nouveau en appel permettant d’imputer à faute, à la bailleresse, les désordres affectant le logement effectivement constatés par le service de lutte contre l’habitat indigne de la ville de [Localité 1] le 6 janvier 2023 en pièce n°15 de l’appelant (traces de moisissures et d’humidité au niveau des plafonds et sur les murs extérieurs de la salle d’eau, de la cuisine et des deux chambres, dysfonctionnement de la ventilation haute de l’air vicié dans la cuisine et absence d’isolation sur les murs extérieurs), ainsi que par une commissaire de justice le 7 novembre 2023 en pièce n°20 de l’appelant, celle-ci soulignant que l’humidité perdure dans le logement malgré les travaux réalisés par Mme [Q] en juillet 2023.

Si les désordres sont présents, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [Q] a fait rechercher les causes d’humidité pour y remédier, qu’elle a fait réaliser des travaux pour renforcer l’étanchéité de l’habitation en février 2023 et que le couvreur a confirmé que la réfection de la toiture n’était pas nécessaire (pièces n°17 et n°23 de l’intimée), qu’une fenêtre avait été remplacée en 2021 (pièce n°21 de l’intimée) et que des travaux de ventilation ont été effectués dans la cuisine et dans la salle de bain (pièce n°20 de l’intimée).

Si la bailleresse est tenue de l’obligation d’assurer un logement décent à son locataire de la délivrance du logement loué jusqu’à la libération des lieux, le locataire a également une obligation d’entretenir son habitation. Or, il résulte des constats d’huissiers réalisés en 2022 et 2023 (pièce n°13 de l’intimée et pièce n°20 de l’appelant), que M. [P] calfeutrait les fenêtres au moyen de ruban adhésif, ce qui empêchait toute aération naturelle des pièces de l’habitation et des constats réalisés en 2022 et 2025 (pièces n°13 et n°37 de l’intimée), que M. [P] a manqué à son obligation d’entretien de son logement. En outre, s’il n’est pas contesté que la chaudière à fuel dysfonctionnait et que M. [P] chauffait la maison avec trois radiateurs d’appoint, aucune pièce du dossier ne permet d’établir la cause du dysfonctionnement de cette chaudière, mentionnée en ’très bon état’ dans l’état des lieux d’entrée, chargée en fuel par Mme [Q] le 31 août 2018 (pièce n°19 de l’intimée) et entretenue par cette dernière (pièce n°22 de l’intimée). Au surplus, aucun élément ne permet de déterminer quelle était la température dans les pièces de l’habitation.

Aucun élément nouveau n’est versé en appel. Dans ces conditions, M. [P], à qui incombe la charge de la preuve et qui a contribué à la dégradation de son logement par ses propres manquements, n’établit pas que Mme [Q] serait responsable du caractère indécent du logement loué. La décision ayant débouté M. [P] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance sera confirmée, par ajout de motifs.

M. [P] sollicite également dans le dispositif de ses prétentions la condamnation de Mme [Q] à lui verser la somme de 330 euros entre le mois de mars 2025 et jusqu’à son départ du logement, sans développer aucun moyen à l’appui, la cour ignorant même à quel titre cette demande est présentée, dès lors que la somme réclamée correspond vraisemblablement, mais sans certitude, à celle déjà réclamée d’octobre 2023 à octobre 2025 au titre de la réparation du préjudice de jouissance et serait donc redondante.

M. [P] sera, en tout état de cause, débouté de cette demande non motivée, ni en fait, ni en droit.

II- Sur la demande de restitution de loyers indus

Le premier juge a débouté M. [P] de sa demande de restitution d’une somme perçue au titre de loyers révisés indus au visa des articles 25-7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Critiquant cette décision, M. [P] maintient que le contrat de bail meublé dont il bénéficiait avait une durée de deux ans maximum, que son bail ayant pris fin le 14 janvier 2021 était depuis cette date régi par le droit commun des contrats de louage-ouvrage et que Mme [Q] était tenue de lui restituer la somme de 677,28 euros au titre de la révision des loyers à laquelle elle avait procédé de façon illicite depuis le 14 janvier 2021.

Le premier juge a cependant relevé légitimement en droit qu’un contrat de bail meublé était conclu pour une durée d’au moins un an, reconductible tacitement à son terme pour un an, sauf délivrance d’un congé, que les textes ne limitaient pas le nombre de reconductions possibles et qu’en l’espèce, le contrat de bail d’habitation meublé de M. [P] avait été régulièrement reconduit de façon tacite jusqu’au 14 janvier 2024, rendant licites les révisions de loyers effectuées par Mme [Q].

Le premier juge a donc légitimement débouté M. [P] de sa demande.

III- Sur la validité du congé pour vendre et sur ses conséquences

Le premier juge a débouté M. [P] de sa demande de nullité du congé pour vendre que Mme [Q] lui a fait délivrer le 6 juillet 2023, en rappelant que le texte applicable à une location meublée était l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non l’article 15, et que les mentions de ce congé respectaient les conditions posées par le texte applicable.

Il a en conséquence jugé que le congé délivré était valable et qu’en conséquence, M. [P] était occupant sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2024, devait être expulsé et était tenu à l’égard de Mme [Q] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus mensuellement en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 583,49 euros.

A l’appui de sa critique de cette disposition du jugement, M. [P] fait valoir que le congé aurait dû comporter des mentions relatives au prix et aux conditions de la vente envisagée et que d’autre part, en l’absence de renouvellement du bail en 2021, les règles du contrat de bail d’une habitation meublée ne s’appliquaient pas en l’espèce.

C’est cependant par de justes motifs que la cour adopte, que le premier juge a exactement fait application des règles de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et considéré sur ce fondement, que le congé comportait les mentions obligatoires et a conclu à sa régularité.

Le premier juge en a tiré les bonnes conséquences en constatant que M. [P] était occupant sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2024, en fixant l’indemnité d’occupation due à la somme mensuelle de 583,49 euros, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ainsi qu’en ordonnant l’expulsion des occupants.

La décision sera donc confirmée en ses dispositions portant sur le congé pour vendre et sur ses conséquences.

IV- Sur la demande de Mme [Q] de paiement de l’arriéré locatif

M. [P] sollicite l’infirmation de la décision l’ayant condamné à payer à Mme [Q] la somme de 1 498,49 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dus au 11 octobre 2024.

Mme [Q] conclut à la confirmation de la décision, observant que la dette locative a continué à augmenter jusqu’à la date de libération des lieux, effective le 20 octobre 2025.

Le premier juge avait motivé sa décision de condamnation en indiquant notamment que M. [P] ne contestait pas la dette locative réclamée en son principe. Celui-ci ne fait valoir aucun moyen à l’appui de sa prétention en appel et ne justifie pas s’être acquitté de sa dette.

La décision sera confirmée, mais son exécution dépendra de l’issue définitive de la procédure de surendettement initiée par M. [P] le 2 février 2026.

La commission de surendettement a déclaré le dossier déposé recevable et a décidé d’orienter la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 17 février 2026 (pièce n°45 de l’intimée). La cour ignore si un recours a été interjeté contre cette décision.

V- Sur les demandes formulées par les parties au titre de la résistance abusive

Chacune des parties maintient sa demande de dommages-et-intérêts formulée en première instance au titre de la résistance abusive.

Or, ni M. [P], ni Mme [Q] n’apportent d’élément nouveau en appel justifiant que leur droit d’agir ou de défendre aurait dégénéré en abus.

La décision les ayant déboutés de leurs demandes indemnitaires sera confirmée.

VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [P], partie succombante, sera condamné aux dépens d’appel.

Il sera en outre condamné à verser à Mme [Q] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande présentée à ce titre.

Il devra également rembourser à Mme [Q] la somme totale de 364,12 euros au titre du coût des actes suivants, établis par commissaire de justice et dont elle justifie : le congé pour vendre du 6 juillet 2023 (122,72 euros), le commandement de quitter les lieux du 2 janvier 2025 (45,72 euros) et le procès-verbal de reprise avec état des lieux du 20 octobre 2025 (195,68 euros).

Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS ,

LA COUR ,

Confirme le jugement rendu le 14 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [U] [P] de sa demande de condamnation de Mme [Q] à lui verser la somme de 330 euros entre le mois de mars 2025 et jusqu’à son départ du logement,

Condamne M. [U] [P] aux dépens d’appel,

Condamne M. [U] [P] à payer à Mme [W] [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande formulée à ce titre,

Condamne M. [U] [P] à payer à Mme [W] [Q] la somme de 364,12 euros au titre du coût des actes de congé pour vendre du 6 juillet 2023, de commandement de quitter les lieux du 2 janvier 2025 et de procès-verbal de reprise avec état des lieux du 20 octobre 2025.

Le greffier La conseillère suppléante du président