Responsabilité du vendeur d’un logement impropre à l’habitation : indemnisation du supplément de prix après déduction des loyers perçus

La délivrance conforme ne se limite pas à la remise des clés prévue par les articles 1604 et 1605 du code civil. La mention contractuelle d’un local vendu comme étant loué à usage d’habitation fait entrer cette possibilité d’utilisation dans le champ contractuel. La non-conformité peut être caractérisée lorsque la pièce principale ne respecte pas les seuils de l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, appréciés selon la surface habitable définie par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, distincte de la superficie Loi Carrez prévue par l’article 4-1 du décret n° 67-223.

Sur le fondement des articles 1147 et 1149 anciens du code civil, la réparation couvre le supplément de prix injustifié, correspondant à la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien, sous déduction des loyers effectivement perçus. La cour retient les prix de revente d’un lot voisin comparable comme élément d’évaluation déterminant, puis déduit les loyers établis par l’acte de vente et les revenus locatifs produits.

En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation d’un chef de dispositif soumet à nouveau à la cour de renvoi l’intégralité de ce chef, y compris le principe de responsabilité lorsqu’il n’a pas fait l’objet d’un dispositif distinct. Les demandes dirigées contre une partie non visée par la déclaration de saisine sont irrecevables. Les dépens et frais irrépétibles sont réglés selon les articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Après l’acquisition d’un logement frappé d’une interdiction d’habiter pour insalubrité, l’acquéreur a recherché la responsabilité du vendeur et de l’agence. La cour retient la non-conformité du bien, évalue sa valeur réelle au regard de reventes comparables et déduit les loyers établis. Le préjudice est fixé à 32 765 euros ; les demandes contre l’agence sont irrecevables.

Un vendeur a cédé en 2012 un local présenté comme un logement loué, d’une superficie mentionnée dans l’acte de vente. Après la vente, l’acquéreur a été informé d’une procédure d’interdiction d’habiter, puis un arrêté préfectoral a déclaré le logement insalubre en raison notamment d’une surface et d’une hauteur sous plafond insuffisantes.

L’acquéreur a recherché la responsabilité du vendeur et de l’agence immobilière. Une première décision a accordé une indemnité, ensuite cassée partiellement au motif que les loyers éventuellement perçus devaient être déduits. Saisie sur renvoi, la cour retient la non-conformité du bien, évalue sa valeur réelle au regard de reventes comparables, puis déduit les loyers établis pour fixer le préjudice à 32 765 euros. Les demandes contre l’agence sont déclarées irrecevables faute de saisine régulière.

• Bien vendu comme local d’habitation loué
• Surface de la pièce principale inférieure au seuil réglementaire
• Appréciation selon la surface habitable et la hauteur sous plafond
• Défaut non apparent pour un acquéreur profane
• Évaluation de la valeur réelle par des biens comparables
• Déduction des loyers effectivement perçus

• Acte authentique mentionnant un local d’habitation loué
• Arrêté préfectoral déclarant le logement insalubre
• Courrier administratif mentionnant une pièce inférieure à 9 m²
• Avis de valeur estimant le bien entre 5 000 et 8 500 euros
• Actes de revente d’un lot voisin insalubre
• Acte de vente et revenus locatifs établissant les loyers perçus

Le vendeur reste tenu d’indemniser la non-conformité du logement, mais l’indemnité est calculée sur la valeur réellement démontrée et diminuée des loyers perçus. L’acquéreur obtient une réparation réduite et supporte le rejet de sa demande complémentaire contre l’agence, tandis que le vendeur assume les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamnation du vendeur à 32 765 euros
• Déduction des loyers perçus du préjudice
• Prise en compte des reventes comparables
• Irrecevabilité des demandes contre l’agence
• Condamnation du vendeur aux dépens d’appel
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la surface habitable selon l’article R.111-2
• Comparer cette surface avec la superficie Loi Carrez
• Examiner les mentions contractuelles d’usage d’habitation
• Documenter la valeur réelle par des ventes comparables
• Recenser les loyers effectivement perçus

À éviter

• Assimiler surface Carrez et surface habitable
• Se limiter à la remise des clés
• Négliger les normes de hauteur sous plafond
• Évaluer le préjudice sans déduire les loyers
• Diriger une demande contre une partie non saisie

La portée de la cassation d’un chef de dispositif

nLa cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce, conformément à l’article 624 du code de procédure civile. Lorsqu’elle atteint le chef condamnant au paiement d’une somme, ce chef ne subsiste pas et l’intégralité de la condamnation peut être discutée devant la cour de renvoi, y compris le principe de responsabilité lorsqu’il n’a pas fait l’objet d’un chef distinct.n

La conformité d’un logement aux normes d’habitabilité

nLes articles 1604 et 1605 du code civil encadrent la délivrance. L’article 4 du décret n° 2002-120 exige une pièce principale d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, selon les modalités de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. La superficie Loi Carrez, régie par l’article 4-1 du décret n° 67-223, repose sur une méthode différente.n

La détermination du préjudice financier du vendeur défaillant

nAu regard des articles 1147 et 1149 anciens du code civil, le préjudice correspond au supplément de prix injustifié, diminué des loyers perçus. La cour a retenu des reventes d’un lot voisin comparable pour évaluer la valeur réelle du bien, puis déduit les loyers établis par l’acte de vente et les justificatifs disponibles.

Article 450, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 624 du Code de procédure civile, Article 1604 du Code civil, Article 1605 du Code civil, Article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 4-1 du décret n° 67-223, Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, Article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, Article 1147 ancien du Code civil, Article 1149 ancien du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Article A444-32 du Code de commerce, Article 699 du Code de procédure civile