N° RG 25/01450 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MVJT

CP

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU JEUDI 10 SEPTEMBRE 2026

Appel d’une décision 24/00009 rendue par le juge de l’expropriation du Juge de l’expropriation de [Localité 1] en date du 29 novembre 2024 suivant déclaration d’appel reçue le 15 Avril 2025

APPELANTE :

Etablissement Public EPFL DU DAUPHINE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [C] [G]

né le 01 Février 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [H] [Z]

née le 24 Janvier 1981 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Me Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Benjamin BONNAT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBERÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Céline PAYEN, Conseillère,

Tous désignés conformément aux dispositions de la loi d’habilitation du 12 novembre 2013, l’ordonnance n° 2014-1345 du 06 novembre 2014 et l’article R. 211-2 du code de l’expropriation et par ordonnance de Madame la première présidente du 3 janvier 2022.

Assistés lors des débats de Frédéric sticker, greffier, désigné à cette fonction conformément aux dispositions des articles R. 211-5 du code de l’expropriation.

En présence lors des débats de

M. [L] [K]

Inspecteur finnances publiques en vertu d’un pouvoir général

Direction Départementale des

Finances Publiques de l’Isère

[Adresse 3] –

[Adresse 4]

[Localité 6]

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2026 à laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été convoqués conformément aux dispositions de l’article R 311-27 du code de l’expropriation.

Mme Céline PAYEN, Conseillère a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendues en leurs explications et le commissaire du gouvernement en ses conclusions et observations.

Puis l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe, les parties en étant préalablement avisées.

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Faits et procédure

M. [C] [G] et Mme [H] [Z] sont propriétaires de quatre galetas réunis en un appartement d’environ 12 mètres carrés (loi Carrez) au dernier étage d’une copropriété située [Adresse 5] et cadastrée section AL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 3].

Une promesse de vente au bénéfice des consorts [N] et [B] en date du 30 novembre 2023, a prévu la cession du bien pour la somme de 35.000 euros ventilée comme suit :

– aux meubles à concurrence de 1.340 euros,

– aux biens à concurrence de 33.660 euros.

Ensuite de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie de [Localité 3], le 12 décembre 2023, l’Etablissement Public Foncier Local du Dauphine (EPFLD) a notifié sa décision de préemption par une décision du 18 mars 2024 offrant un prix de 10.000 euros dont 1.340 euros de mobilier et 3.000 euros TTC de commission à la charge du vendeur.

Selon courrier reçu le 16 mai 2024, M. [C] [G] et Mme [H] [Z] ont fait savoir à l’Etablissement Public Foncier Local du Dauphiné que le prix proposé était refusé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe de la juridiction de l’expropriation le 30 mai 2024, l’Etablissement Public Foncier Local du Dauphiné a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité à la somme de 10.000 euros.

Suivant jugement de fixation du prix d’un bien soumis à exercice d’un droit de préemption en date du 29 novembre 2024, le juge de l’expropriation du département de l’Isère a :

-déclaré l’EPFL du Dauphiné recevable,

-fixé à la somme de 24.000 euros (vingt-quatre mille euros) le prix d’acquisition du bien situé [Adresse 6], cadastré section AL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur lequel l’EPFL du Dauphiné a exercé son droit de préemption,

-condamné l’EPFL du Dauphiné au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-écarté l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 avril 2025, l’établissement public EPFL du Dauphiné a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a été débouté de sa demande de voir fixer le prix de vente des lots 6,8,11 et 17 de la copropriété située [Adresse 7], en ce qu’il a été condamné à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

Prétentions et moyens de l’établissement public EPFL du Dauphiné

Dans son mémoire d’appelant devant la cour d’appel de Grenoble notifié par RPVA le 10 juillet 2025, il demande à la cour au visa des articles L. 311-11 et suivant du code de l’expropriation, de :

-infirmer le jugement du juge de l’expropriation du 29 novembre 2024,

-fixer le montant de l’indemnisation des lots 6, 8, 11 et 17 à la somme de 10.000 euros,

-condamner M. [C] [G] et Mme [H] [Z] au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

*Sur l’erreur manifeste de la situation juridique du bien :

-même si un syndic, lors d’une cession de parties communes avec modification de l’état descriptif de division, n’a pas l’obligation d’indiquer la destination des lots définie par le règlement de copropriété, il n’en reste pas moins que le règlement de copropriété s’impose.

-le juge de l’expropriation ne pouvait pas prendre pour acquis la mention dans l’acte de cession qui indique que le bien ne fait l’objet d’aucune interdiction d’habiter pour estimer que la situation juridique du bien serait équivalente à celle d’un bien classique,

-le bien objet de la préemption est issu de la réunion illégale de plusieurs lots de copropriété dont la destination est celle de galetas,

-les vendeurs déclarent eux-mêmes que les travaux ont porté atteinte aux parties communes des copropriétés et ont empiété sur les parties communes,

-toute atteinte aux parties communes d’une copropriété est soumise à une action en restitution de la part du syndic sans qu’il soit besoin d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires,

-la sécurité juridique du bien objet de la préemption n’est pas établie, en ce qu’une action de la part des copropriétaires est toujours possible,

-il en va de même pour les travaux de percement de la toiture, pour la pose d’un velux, qui constituent une atteinte aux parties communes et non de simples travaux qui pourraient être régularisés par une déclaration administrative,

-l’estimation de la valeur du bien ne pouvait en conséquence être faite par comparaison avec un lot dont ni l’existence, ni la destination ne peuvent être contestées.

*Sur l’appréciation de la configuration du bien et de son état :

-la description du bien faite par le juge de l’expropriation (difficile d’accès car situé au 5ème étage d’un bien sans ascenseur, vétuste, en sous pente de toiture, bas de plafond, peu équipé, ancien, classé E en raison de son chauffage électrique, sans cave ni place de stationnement, dans un secteur de droit de préemption renforcé et comportant des orientations d’aménagement, dans l’hyper centre et entouré de commerces) n’a pas été prise en compte pour la détermination du prix.

*Sur l’erreur manifeste de fixation du prix au-dessus du marché :

-le terme de comparaison retenu par le juge était en bon état général, au troisième étage de la copropriété, avec des fenêtres sur rue, sans soupentes, dont l’accès ne se fait pas par un escalier en bois étroit,

-il a été retenu une superficie de 12m² alors que le vendeur a reconnu qu’une partie des 12m² était constituée par une annexion des parties communes à l’insu des copropriétaires et sans qu’il soit justifié que la situation a été régularisée,

-le classement énergétique retenu est F, et à compter du 1er janvier 2028, il ne pourra plus faire l’objet d’un bail locatif, à défaut de travaux d’isolation,

-vu la configuration du bien sous toiture, la mise aux normes de l’isolation devra passer par une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

-le bien litigieux ne peut être comparé à celui du 3ème étage.

Prétentions et moyens de Mme [H] [Z] et M. [C] [G]

Dans leur mémoire d’intimé et appel incident notifié par RPVA le 3 octobre 2025, ils demandent à la cour de :

A titre principal :

-infirmer le jugement du 29 novembre [Immatriculation 1]/00009 en ce qu’il fixe à la somme de 24.000 euros (vingt-quatre mille euros), le prix d’acquisition du bien situé [Adresse 8], cadastré section AL n°[Cadastre 3] et [Cadastre 2], sur lequel l’EPFL Du Dauphiné a exercé son droit de préemption,

Statuant à nouveau :

-fixer le prix de vente du bien sis [Adresse 9] à [Localité 3], lots 6, 8,11 et 17 parcelles cadastrale [Cadastre 1] et [Cadastre 2] dû par l’EPFL à M. [G] et Mme [Z] à la somme de 35.000 euros.

-ordonner que les frais d’enregistrement et de publicité seront à la charge de l’EPFL,

A titre subsidiaire :

-confirmer le jugement du 29 novembre 2024 du tribunal judiciaire de Grenoble n°24/00009

En tout état de cause :

-condamner l’EPFL du Dauphiné à verser la somme de 3.000 euros à M. [G] et Mme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

-pour apprécier la valeur du bien, il convient d’analyser les ventes concernant des biens similaires pour une surface la plus similaire possible, le prix au mètre carré étant dégressif avec l’augmentation de la surface,

-le prix moyen au m² surface carrez pour les 8 ventes qu’ils listent, ayant eu lieu à [Localité 3] entre janvier 2022 et mai 2023 est de 2.740,69 euros,

-au vu de la superficie de leur bien, ils peuvent légitimement prétendre que le bien est d’une valeur de 33.381,71 euros,

-s’agissant de ventes plus récentes, le prix moyen au m² de biens vendus entre juillet 2023 et août 2024 s’agissant de bien entre 10 et 25 m² est de 2.494, 43 euros/m²,

-un bien d’une surface de 10 m² s’est vendu à 2951,10 euros m² en surface carrez et 3.500 euros le m² en surface utile s’agissant d’une vente d’avril 2024 concernant un bâtiment de 1870,

-au vu de ces éléments, l’offre indemnitaire d’un montant de 10.000 euros est largement sous-évaluée,

-le commissaire du gouvernement retient un chiffrage du prix au m² de 1.914 euros en se référant à la décision EPFL/[X] située dans la même copropriété, mais le bien utilisé comme terme de comparaison est d’une surface de 35 m², c’est-à-dire quasiment 3 fois la surface du bien objet de l’expropriation, de sortes que le prix au m² ne peut pas être corrélé,

-le bien est situé au centre-ville à proximité de tous les commerces, il doit être évalué comme un logement,

-l’acte de division de copropriété des 4 et 8 février 2008 indique très clairement que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] régularise la cession des parties communes des galetas,

-dans l’acte du 13 février 2008 et dans l’acte du 25 octobre 2011 il est fait mention de la création de cet appartement,

-il est ainsi clairement démontré que la copropriété et les copropriétaires avaient connaissance de la réunion des différents lots,

-l’ajout de fenêtres à la toiture peut être régularisé,

-l’indicateur le plus proche du prix du marché, est le compromis de vente qui a été signé avec les consorts [N] et [B] le 30 novembre 2023.

Prétentions et moyens du commissaire du gouvernement

Par conclusions reçues au greffe le 1er septembre 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité principale revenant à M. [C] [G] et Mme [H] [Z] à 23.000 euros.

Il souligne que la copropriété apparait avoir été informée de la réunion des différents lots, en ce qu’il existe un acte de division de copropriété en date du 8 février 2008, publié le 7 mars 2008, vol 2008 P n°1778 ou le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] régularise la cession des parties communes des galetas à M [D], propriétaire antérieur, les copropriétaires entendant créer un lot privatif consistant en un couloir par prélèvement sur les parties communes. Il est en outre fait mention de la création de cet appartement dans les actes du 13 février 2008 et du 25 octobre 2011. Il conclut que le caractère illicite de la construction n’apparait pas établi, voir la prescription acquise.

Il indique que le bien est évalué suivant la méthode par comparaison avec des biens similaires vendus récemment sur le marché immobilier local et retient comme terme de comparaison le plus adapté un appartement correspondant à un jugement du 23 juin 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble, EPFL/[X], situé dans la même copropriété, constitué de 35m² Carrez, au prix de 1.914 euros/m².

Motifs de la décision

§1 Sur l’erreur manifeste d’appréciation de la situation juridique du bien

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

En l’espèce, M. [C] [G] et Mme [H] [Z] sont propriétaires de quatre galetas au sein de la copropriété, qui ont été réunis en un seul lot pour former un appartement de 12m².

Il résulte des pièces versées aux débats que les travaux de réunion des galetas ont été réalisés en 2008 et que la copropriété a autorisé la cession des parties communes : l’escalier desservant les galetas. Il est en effet versé aux débats l’acte modificatif de l’état descriptif de division en date du 4 février 2008, par lequel le syndicat des copropriétaires a vendu à M. [M] [D] un couloir (lot n°11) et les 2/57èmes de la quote-part des tantièmes généraux, moyennant paiement de la somme symbolique d’un euro.

Par contre, ainsi que le rappelle le notaire dans l’acte de promesse de vente du bien en date du 30 novembre 2023, « le promettant confirme qu’aucune modification extérieure n’a été apportée lors de ces travaux de réunion. Toutefois la réunion des lots entre deux copropriétés laisse présumer que des travaux d’ouverture ont été réalisés sur le mur séparatif constituant une partie commune pour chacune des copropriétés, voir peut-être un mur porteur structurel

Aucun accord ne semble avoir été requis des deux copropriétés dont dépendent les biens vendus.

(’)

Le promettant déclare que ces travaux ont ainsi porté atteinte aux parties communes des copropriétés, le mur séparatif entre les deux copropriétés faisant partie des parties communes, et qu’il a empiété des parties communes sans l’accord des copropriétés, ni transfert de propriété à son profit.

(..)

De plus, l’attention du bénéficiaire est attirée sur le fait que les lots actuels sont qualifiés de galetas, avec les millièmes correspondant à cette utilisation. Le changement d’usage, à savoir la transformation des galetas en appartement est de nature à modifier cette répartition des millièmes. Ainsi, les syndics pourraient proposer une refonte des états descriptifs de copropriété et une augmentation des millièmes correspondant à un usage d’habitation entrainant par là même une augmentation des charges. »

Dès lors, aucune autorisation n’a été demandée, ni obtenue pour le percement du mur séparant les copropriétés des [Adresse 11], ni pour le percement du toit et l’installation de trois vélux. La copropriété ou tout copropriétaire est susceptible d’intenter une action afin de demander la remise en état des choses en l’état initial et il doit en être tenu compte pour l’évaluation du bien.

§2 Sur l’appréciation de la configuration du bien et de son état

Le bien en question est situé dans l’hyper-centre de la ville et il est entouré de commerces, la rue est ouverte à la circulation et très passante.

Comme souligné par le jugement déféré, les parcelles cadastrées Section AL [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2] sont classées selon le PLU en vigueur en zone UCV, c’est à dire zone agglomérée formant le centre-ville de [Localité 3], sans un périmètre de protection modifiée des monuments historiques, d’obligation commerciale en rez-de -chaussée.

L’immeuble en question est un immeuble ancien datant de la fin du 19ème siècle, comportant trois lots de copropriété : un appartement par étage.

D’une superficie de 12,18m², le bien est difficile d’accès car situé au cinquième étage d’un immeuble sans ascenseur, uniquement desservi par un escalier en bois étroit dans lequel on ne peut se croiser.

L’appartement est en sous-pente et se compose d’une pièce principale, d’une chambre, d’un coin cuisine et d’une salle d’eau avec toilettes. Le sol est en carrelage, linoleum et parquet. Les ouvertures sont constituées par trois vélux, qui rendent la chambre et la salle principale assez lumineuses.

En raison des sous-pentes importantes, il n’est possible d’être debout que dans une petite partie de la pièce principale et à l’entrée de la chambre.

Le bien est vétuste, en ce que les lames de parquet sont abîmées, il existe un trou dans la cloison séparant la chambre et la salle principale, le coin cuisine est sombre, sans ouverture et bas de plafond, la cuisine est peu équipée. La salle d’eau est ancienne, comprenant un lavabo, un wc et une cabine de douche.

Le chauffage est électrique et le diagnostic de performance énergétique classe le bien en catégorie E. Il ne sera pas impacté par la loi climat et résilience du 22 août 2021 avant 2034 et dès lors, il ne sera pas tenu compte de ce point pour fixer l’indemnité.

Le bien ne comporte ni cave, ni parking, ni garage. Il est libre de toute occupation.

§3 Sur la fixation de l’indemnité

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Une cour d’appel ne peut allouer à des copropriétaires une indemnité pour perte de stationnement après avoir constaté que le stationnement était prohibé par le règlement de copropriété et qu’il faisait l’objet d’une simple tolérance de la copropriété, de sorte que les intéressés ne pouvaient se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation. (Cour de cassation, 3ème Civ., 18 mars 2021, n° 20-13.562).

Il convient de retenir la méthode d’évaluation par comparaison avec d’autres appartements, c’est-à-dire la méthode qui consiste à évaluer la valeur vénale du bien par comparaison avec un autre bien de même nature, dans le secteur géographique considéré.

Pour autant, il sera appliqué une décote en raison de la situation juridique de certaines parties du bien.

L’avis du domaine émis le 28 février 2024 estime le bien à la somme de 23.000 euros HT avec une marge d’appréciation de 15%, soit un prix maximum de 26.000 euros HT. Il se base sur une valeur de 1.900 euros/m² retenue dans un précédent jugement [X] rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble et portant sur un bien de 35m² sis [Adresse 12].

M. [C] [G] et Mme [H] [Z] estiment que cette base de comparaison n’est pas pertinente, en ce que leur appartement est plus petit, alors que le prix au mètre carré est dégressif avec l’augmentation de la surface. Ils retiennent pour leur part une moyenne de 2.494 euros/m² pour des biens vendus entre les mois de juillet 2023 et août 2024, d’une superficie comprise entre 10 et 25 m². Ils retiennent également un bien d’une surface de 10m² vendu à hauteur de 2.951,10 euros /m² en surface Carrez et 3.500 euros/m² en surface utile au mois d’avril 2024, dans un bâtiment datant de l’année 1870.

Cependant, l’année de construction du bâtiment n’est pas le critère principal, dans la mesure où son état général doit primer. Or, le terme de comparaison qu’ils retiennent concerne un bâtiment de bon standing, où l’entrée se fait par une double porte cochère. En outre, le bien vendu ne comporte pas de sous-pente.

In fine, la base de comparaison proposée par le domaine et retenue par le jugement déféré apparaît pertinente. En effet, le bien est situé dans le même immeuble. Il doit par contre être tenu compte du fait que le bien de comparaison est situé au troisième étage, qu’il dispose de fenêtres et est en bon état général, que sa destination est celle d’un appartement. Il doit en outre être tenu compte de la situation juridique du bien.

Au regard de ces éléments, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu une base de 1.900 euros/m² pour fixer l’indemnité de dépossession et fixé à la somme de 24.000 euros le prix d’acquisition du bien situé [Adresse 8], cadastré section AL, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur lequel l’EPFL du Dauphiné a exercé son droit de préemption.

Statuant à nouveau, il convient de retenir une base de 1.700 euros/m² et de fixer le prix d’acquisition dudit bien à la somme de 1700 x 12,8m² = 21.760 euros, somme arrondie à 21.700 euros.

§ 2 Sur les mesures accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de l’EPFL du Dauphiné et en ce qu’il a condamné ce dernier à payer à M. [C] [G] et Mme [H] [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Eu égard à la solution adoptée, M. [C] [G] et Mme [H] [Z] seront condamnés aux entiers dépens d’appel et à payer à l’EPFL du Dauphiné la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Leur propre demande en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

*mis les dépens de première instance à la charge de l’EPFL du Dauphiné,

*condamné l’EPFL du Dauphiné à payer à M. [C] [G] et Mme [H] [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a retenu une base de 1.900 euros/m² pour fixer l’indemnité de dépossession et fixé à la somme de 24.000 euros le prix d’acquisition du bien situé [Adresse 8], cadastré section AL, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur lequel l’EPFL du Dauphiné a exercé son droit de préemption,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE à la somme de 21.760 euros le prix d’acquisition du bien situé [Adresse 6], cadastré section AL n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur lequel l’EPFL du Dauphiné a exercé son droit de préemption,

CONDAMNE M. [C] [G] et Mme [H] [Z] à payer à l’EPFL du Dauphiné la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

REJETTE la demande de M. [C] [G] et Mme [H] [Z] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum M. [C] [G] et Mme [H] [Z] aux entiers dépens d’appel

Signé par Mme Marie-Pierre Figuet présidente, et par Frédéric sticker, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La présidente