Bornage judiciaire : empiétement résultant d’une mauvaise interprétation du piquetage et priorité aux limites expertisées

En application de l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut contraindre son voisin au bornage de propriétés contiguës, les frais étant communs. La détermination de la limite ne repose toutefois pas automatiquement sur un document d’arpentage ou sur le respect d’un piquetage lorsque celui-ci ne constitue pas un bornage précis et que l’acte de vente réserve une incertitude sur les contenances.

La cour retient le rapport d’expertise judiciaire, fondé sur la superposition des plans cadastraux, du document d’arpentage, d’un plan topographique et d’une photographie aérienne contemporaine. Ces éléments révèlent un décalage graphique, l’absence de garantie des limites figurées et une mauvaise interprétation des éléments matériels du terrain. La bonne foi du constructeur ne fait pas disparaître l’empiétement.

La solution d’expertise correspondant à la limite retenue est confirmée. Les appelants, parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens et à 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, conformément aux articles 696 à 700 du même code.

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La cour confirme la limite séparative proposée par l’expert, l’implantation des bornes et le partage initial des frais. Elle retient l’empiétement du mur malgré la bonne foi invoquée, au regard des documents d’arpentage et des éléments matériels du terrain, puis condamne solidairement les propriétaires appelants aux dépens et au paiement de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Deux parcelles voisines proviennent de la division, en 1985, d’un fonds unique. Un document d’arpentage a été établi puis annexé à l’acte de vente, lequel comportait une réserve relative à l’écart possible entre les contenances indiquées et les contenances réelles.

Un propriétaire a ensuite fait édifier un mur en suivant un piquetage présenté comme issu de ce document. Un bornage judiciaire a été sollicité par le propriétaire voisin. L’expert a comparé le plan cadastral antérieur à la division, le document d’arpentage, un plan topographique et une photographie aérienne contemporaine. Il a constaté un décalage graphique, l’absence de garantie des limites figurées et une implantation erronée du mur par rapport aux éléments matériels du terrain.

La cour confirme la limite proposée par l’expert, l’ordre d’implantation des bornes et le partage initial des frais. Elle retient l’empiétement malgré la bonne foi alléguée, puis condamne solidairement les propriétaires appelants aux dépens d’appel et au paiement de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Propriétés contiguës nécessitant une détermination de leur limite
• Analyse comparative des documents cadastraux et d’arpentage
• Vérification de la précision et de la portée du piquetage
• Prise en compte des éléments matériels visibles sur le terrain
• Constat expertal d’une implantation erronée du mur
• Absence d’élément pertinent contestant les conclusions de l’expert

• Rapport d’expertise judiciaire et plan topographique annexé
• Document d’arpentage établi lors de la division des parcelles
• Acte de vente mentionnant l’incertitude sur les contenances
• Superposition du plan cadastral antérieur et du plan d’arpentage
• Photographie aérienne du 23 juillet 1985
• Éléments remarquables du terrain et décalage graphique constaté

Le propriétaire voisin obtient la confirmation de la limite divisoire et l’implantation des bornes selon le rapport d’expertise. Les propriétaires appelants supportent l’échec de leur contestation, les dépens d’appel et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Confirmation de la ligne séparative entre les parcelles
• Implantation des bornes par l’expert judiciaire
• Maintien du partage initial des frais de bornage
• Condamnation in solidum aux dépens d’appel
• Paiement de 5 000 euros au propriétaire voisin
• Bonne foi inopérante contre la constatation de l’empiétement

À faire

• Comparer les plans cadastraux et documents d’arpentage
• Vérifier les réserves de contenance dans les actes
• Documenter les éléments matériels visibles sur le terrain
• Analyser précisément le rapport d’expertise judiciaire
• Identifier les conséquences financières du bornage

À éviter

• Assimiler un document d’arpentage à un bornage définitif
• Se fonder uniquement sur le plan cadastral
• Présenter la bonne foi comme une cause d’exonération
• Négliger les décalages entre plans et implantation réelle
• Contester l’expertise sans élément technique pertinent

Le droit au bornage des propriétés contiguës

L’article 646 du Code civil permet à tout propriétaire d’obliger son voisin au bornage de propriétés contiguës, à frais communs. La cour confirme la fixation de la limite et l’implantation des bornes conformément à l’expertise judiciaire.

La valeur probante d’un document d’arpentage non constitutif d’un bornage

Le document d’arpentage signé et annexé à l’acte de vente ne fixe pas nécessairement une limite définitive lorsqu’il comporte une représentation graphique non garantie et que l’acte réserve une incertitude sur les contenances. La cour privilégie l’analyse d’ensemble des documents et éléments matériels examinés par l’expert.

La neutralité de la bonne foi sur l’empiétement

La bonne foi du constructeur, qui a suivi un piquetage erroné, ne fait pas disparaître l’empiétement constaté sur le fonds voisin. La solution de bornage retenue par l’expert est confirmée, avec condamnation des appelants aux dépens et à 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 646 du Code civil, Articles 696 à 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Articles 804, 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile