Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/19547 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMLB4

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 19 novembre 2025 – Première vice-Présidente adjointe du tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du président du tribunal – RG n° 25/56282

APPELANTE :

FONDATION. FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Stéphane FERTIER, Cabinet JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de Paris toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant, Me Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de Paris.

INTIMÉE :

S.AS.U. ADAR CONSEILS

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillante, signification de la déclaration d’appel le 22 janvier 2026 à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 septembre 2026, en audience publique, devant Nicolette GUILLAUME, magistrate honoraire, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, Président de chambre

Gérard PITTI, Conseiller,

Nicolette GUILLAUME, Magistrate honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mélanie MÉTAYS

ARRÊT :

– PAR DÉFAUT

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel RISPE, Président de chambre et par Mélanie MÉTAYS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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Résumé des faits et de la procédure :

Par acte du 12 février 1996, [M] [J], épouse [P], décédée le 6 mars 2004 aux droits de laquelle vient la fondation apprentis d’Auteuil, a consenti un contrat de bail commercial à la sociétéSAM communication portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 108 000 francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte du 26 mars 2010, la fondation apprentis d’auteuil a renouvelé le contrat de bail commercial initialement consenti par acte du 12 février 1996 à la société SAM communication des locaux moyennant un loyer annuel de 35 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte sous seing privé du 18 mai 2015, la société SAM Communication a cédé son droit au bail à la SARL Adi.

Le 22 février 2024, la SARL Adar Conseils, associée unique de la société Adi, a dissout la société Adi, entraînant la transmission universelle du patrimoine de cette dernière à la société Adar Conseils.

Suspectant une occupation irrégulière des lieux, le 21 mars 2025, la fondation apprentis d’Auteuil a fait établir un procès-verbal par un commissaire de justice des conditions d’occupation des locaux donnés en location.

Par acte du 6 mai 2025, la fondation apprentis d’Auteuil a ensuite fait délivrer à la société Adar Conseils, un commandement d’avoir à produire « la preuve que le bailleur a autorisé la sous-location consentie aux sociétés le Fort bat, SAM communication et SAS BHM », visant la clause résolutoire.

Saisi par la fondation apprentis d’Auteuil par acte d’huissier de justice délivré le 19 septembre 2025, par ordonnance réputé contradictoire rendue le 19 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

– Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la fondation apprentis d’Auteuil ;

– Rejeté la demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la fondation apprentis d’Auteuil aux dépens ;

– Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 novembre 2025, la fondation apprentis d’Auteuil a interjeté appel de l’ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, La fondation apprentis d’Auteuil demande à la cour de :

– Infirmer l’ordonnance de référé du 19 novembre 2025 en ce qu’elle a :

’ Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la fondation apprentis d’Auteuil;

’ Rejeté la demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

’ Condamné la fondation apprentis d’Auteuil aux dépens

Statuant à nouveau :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 juin 2025,

– Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société Adar Conseils ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

– Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– Condamner par provision la société Adar Conseils à payer à la La fondation apprentis d’Auteuil la somme de 21 344,78 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

– Condamner la société Adar Conseils par provision, à compter du 6 juin 2025 à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4 500 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

– Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

– Condamner la société Adar Conseils au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements du 6 mai 2025 et du constat du commissaire de justice du 21 mars 2025, des états de privilèges et nantissements et de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

La société Adar Conseils à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 22 janvier 2026 par remise à tiers présent à domicile, et le 26 janvier 2026 par procès-verbal de recherches infructueuses, ne s’est pas constituée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de la société Adar Conseils, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la fondation apprentis d’Auteuil que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

L’appelante soutient que les sociétés SAM Communication et SAS BHM occupent irrégulièrement les locaux litigieux. Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail.

Le premier juge a considéré que la titularité du bail était sujette à contestation sérieuse et plus précisément que :

’Il sera tout d’abord relevé que l’objet du commandement, à savoir« produire la preuve selon laquelle le bailleur a autorisé la sous-location consentie » à trois sociétés n’est pas explicite alors même que le bailleur indique dans le même acte qu’il n’a pas donné d’autorisation. P ar ailleurs le commandement vise la sous-location à trois sociétés, dont la société SAM COMMUNICATION, alors qu’il ressort des pièces produites par le bailleur que cette société est le précédent preneur, qui a cédé son doit au bail à la société ADI le 18 mai 2015.

Surtout il résulte d’un courrier de l’avocat de la société ADAR CONSEILS, adressé le 9 juin 2025 à la fondation demanderesse, que la société ADAR CONSEILS n’occuperait plus les lieux, puisqu’elle aurait « cédé son droit au bail à la société BHM le 2 août 2022 (’) cette cession vous avait en son temps été notifiée par courrier simple » et que « c’est la société BHM qui règle les loyers sans discontinuer ». Est joint à ce courrier un acte de cession de droit au bail entre la société ADI, aux droits de laquelle vient la société ADAR CONSEILS, et la société BHM en date du 2 août 2022.’

Il ajoute que :

’Si cette cession est confirmée, elle aurait eu lieu en 2022, soit avant la transmission du patrimoine de la société ADI à la société ADAR CONSEILS en 2024, de telle sorte que le droit au bail n’aurait jamais été transféré à la société ADAR CONSEILS.

Ainsi la qualification actuelle de l’occupation litigieuse des lieux, le constat réalisé par commissaire de justice le 21 mars 2025 démontrant que la société ADAR CONSEILS n’occupe manifestement pas les lieux, ressortirait davantage de la question d’une cession de bail opposable ou non au bailleur que de la question d’une sous-location autorisée ou non par le bailleur.

Dès lors, le bailleur ne caractérise pas, avec l’évidence requise en matière de référé, la violation contractuelle reprochée au preneur dans le commandement du 6 mai 2025, ce qui constitue un obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la fondation LA FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer, visant la clause résolutoire inscrite au bail, mais également sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, à la condamnation de la société ADAR CONSEILS à lui payer une indemnité d’occupation, et à l’indexation de cette indemnité sur l’ILC, ainsi que la demande relative aux meubles.’

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société ADAR Conseils indique dans un courrier daté du 9 juin 2025 que la SARL Adi par acte sous seing privé du 2 août 2022 a cédé son bail à la société BHM (pièce 11 de l’appelante).

En page 5 de ses conclusions, la fondation apprentis d’Auteuil vise comme infraction au bail, une cession non autorisée pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle prétend avoir respecté la procédure en délivrant un commandement. Ce commandement impose à la société locataire de produire l’accord du bailleur à la sous-location.

La clause résolutoire figurant au bail est rédigée dans les termes qui suivent :

’A défaut par LE PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance, un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, et si LE PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre sans délai d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent, exécutoire par provision et non susceptible d’appel.

Dans tous les cas de résiliation ainsi prévus, la somme versée à titre de dépôt de garantie par LE PRENEUR, ainsi qu’il sera constaté ci-après, restera acquise au BAILLEUR à titre d’indemnité et sans préjudice de tous dommages-intérêts s’il y a lieu.’

La clause du bail relative à la Cession-Sous location est rédigée dans les termes qui suivent :

’LE PRENEUR De pourra céder sont droit au présent bail ou sous- louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie, qu’avec le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR, sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes si bon semble au BAILLEUR.

Toutefois, le PRENEUR pourra céder son droit au présent bail à un successeur dans son commerce.

Pour etre valable, toute cession ou sous-location devra être constatée par acte notarié (ou sous-seing-privé), en présence du BAILLEUR ou lui dument appelé. Elle ne pourra être consentie à un prix inférieur à celui du présent bail.’

Le commandement délivré le 6 mai 2025 vise la clause résolutoire et cette clause du bail relative à la Cession-Sous location.

Il est constant que la cession comme la sous-location sont interdites aux termes du bail.

Cependant, le commandement n’oblige la société Adar Conseils qu’à produire « la preuve que le bailleur a autorisé la sous-location consentie aux sociétés le Fort bat, SAM communication et SAS BHM ».

En réponse à son courrier daté du 9 juin 2025, la fondation apprentis d’Auteuil invite la société Adar Conseils à lui transmettre son accord à cette cession (intervenue au bénéfice de la société BHM ), elle ne lui adresse cependant aucune mise en demeure en ce sens.

En conséquence, l’absence de commandement délivré à l’intimée ou de mise en demeure d’avoir à produire « la preuve de l’accord du bailleurà la cession », font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une cession non autorisée.

Dans l’hypothèse d’une cession, que la société bailleresse elle-même admet puisqu’elle motive ainsi sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, l’hypothèse de la sous-location disparaît et le commandement visant la sous-location est inopérant.

A défaut d’évidence sur l’infraction reprochée à la société locataire, et en l’absence de commandement ou de mise en demeure adaptée, l’ordonnance attaquée est confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le juge initialement saisi a considéré que la titularité du bail est sujette à contestation sérieuse et plus précisément que :

’pour justifier la créance réclamée, la demanderesse produit uniquement un décompte locatif du 23 juin 2025, qui commence par une échéance mensuelle de novembre 2024 d’un montant totalement différent des suivantes, sans explication, et qui est à l’en-tête de « SARL ADI C/O M. [O] [I] [L] » à une adresse différente de celle des lieux loués et de celle du siège social de la société ADAR CONSEILS à laquelle la créance est réclamée.

L’existence de l’obligation est donc sérieusement contestable, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de paiement provisionnel.’

La société Adar Conseils bien que sollicitée en ce sens par l’appelante (sa pièce 12), n’apporte pas de preuve de l’opposabilité de la cession qu’elle invoque, de sorte que cette créance correspondant à un solde locatif peut être imputée à l’intimée venant aux droits de de la société Adi du fait de la transmission d eson patrimoine en février 2024, qui reste pour le bailleur la locataire en titre.

Cependant la fondation apprentis d’Auteuil ne s’explique pas sur l’incohérence du décompte qu’elle produit quant aux sommes réclamées et à l’adresse qui y est mentionnée, de sorte que l’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

Partie perdante, la fondation apprentis d’Auteuil est condamnée aux dépens et ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la fondation apprentis d’Auteuil aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT