COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 08 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 337

Rôle N° RG 21/18361 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BITIN

[K] [E]

C/

[S] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Camille MATHIEU-BROSSON

Me Noémie TANIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 26 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04934.

APPELANT

Monsieur [K] [E]

né le 03 Décembre 1959 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Camille MATHIEU-BROSSON, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Madame [S] [R]

née le 28 Avril 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]/ITALIE

représentée par Me Noémie TANIER, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Louise DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat exclusif du 14 octobre 2016, Mme [S] [R] a confié la vente de deux lots de copropriété (divisés en 8 appartements) et situés [Adresse 3] à [Localité 1], à la Snc [Adresse 4], agence immobilière, au prix de 430 000 euros.

Par courriel du 26 avril 2017, M. [K] [E] a formulé une première offre d’achat au prix de 410 000 euros, reçue favorablement par Mme [R] par courriel en réponse du lendemain.

Par courriel du 9 août 2018, M. [E] a formulé une seconde offre d’achat au prix de 400 000 euros, acceptée par Mme [R] le 17 août suivant.

Par courriel du 20 septembre 2018, Mme [R] a indiqué se rétracter et ne plus souhaiter vendre les lots de copropriétés.

M. [E] a alors formulé une nouvelle offre d’achat de 410 000 euros, par courrier du 27 septembre 2018, à laquelle Mme [R] n’a jamais répondu.

Par acte du 20 septembre 2019, M. [G] a fait assigner Mme [R], devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins qu’il soit ordonné à titre principal, la délivrance du bien vendu dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte journalière de 1 000 euros jusqu’à parfaite exécution et à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 25 octobre 2021, le demandeur ne s’est pas présenté et n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

– Débouté M. [E] de l’ensemble de ses demandes,

– Condamné M. [E] à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

– Condamné M. [E] à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné M. [E] aux entiers dépens.

Le tribunal a considéré en substance que M. [E] n’ayant jamais communiqué ses pièces à la défenderesse, malgré l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 janvier 2021 lui ordonnant de communiquer celles visées dans son assignation délivrée le 20 septembre 2019, il ne pouvait réclamer la reconnaissance d’une vente parfaite des biens immobiliers moyennant le prix de 400 000 euros, sans même rapporter un commencement de preuve à l’appui de ses allégations et l’a débouté de l’ensemble de ses demandes. Il a également retenu que la procédure avait nécessairement causé un préjudice moral à Mme [R] et l’a indemnisée à ce titre.

Mme [R] a signifié le jugement rendu à M. [E], le 8 décembre 2021.

Par déclaration du 27 décembre 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, M. [E] a relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 mai 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique le 30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M.[E] demande à la cour de :

– Le recevoir en son appel, le déclarer recevable et fondé,

– Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– Déclarer irrecevable les demandes nouvelles en cause d’appel de Mme [R], à savoir, la rescision pour lésion et la nullité de la vente pour vileté du prix,

– Juger que la vente des lots 6 et 8 de la copropriété immobilière à [Localité 1] est définitive entre lui et Mme [R], moyennant le prix de 400 000 euros,

– Juger que l’arrêt rendu et qui vaudra vente à ces conditions, sera publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble,

– Enjoindre à Mme [R] de lui délivrer le bien vendu dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, sous astreinte journalière de 1 000 euros jusqu’à parfaite exécution,

A titre subsidiaire,

– Juger que la vente des lots 6 et 8 de la copropriété immobilière à [Localité 1] est définitive entre lui et Mme [R], moyennant le prix de 410 000 euros,

– Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 21 000 euros au titre des travaux réalisés au sein des appartements,

En tout état de cause,

– Ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir,

– Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 30 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [R] demande à la cour de :

– Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– Débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes,

– Dire et juger qu’aucune vente forcée ne peut être ordonnée,

Sur la demande de remboursement des travaux de M. [E],

– Juger qu’il s’agit d’une demande nouvelle en application de l’article 564 du code de procédure civile et en conséquence, la juger irrecevable,

– Condamner M. [E] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– Condamner M. [E] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande tendant à la vente forcée du bien

1.1 Moyens des parties

M. [E] fait valoir à titre principal, qu’il est fondé à solliciter la vente forcée du lot de copropriété car son offre d’achat en date du 9 août 2018 a été formulée en des termes clairs et précis, étant acceptée par courriel de l’intimée le 17 août suivant. Il expose à ce titre, que les parties étaient en accord sur la chose et sur le prix à l’issue d’une négociation et qu’il ressort des échanges de courriels que ni l’offre, ni l’acceptation, n’étaient soumises à une quelconque condition suspensive ou résolutoire.

Il ajoute que l’intimée qui invoque le caractère non éclairé de son consentement ne rapporte pas la preuve que son consentement a été vicié et qu’aucune information déterminante ne lui a été dissimulée, et en réponse à l’absence de purge du droit de préemption, il réplique que seul le locataire peut se prévaloir d’une irrégularité à ce titre et qu’aucun d’entre eux ne s’est manifesté pour acheter les lots litigieux.

A titre subsidiaire, il estime que sa demande en vente forcée au prix de 410 000 euros est parfaitement recevable, car l’intimée avait purement et simplement accepté cette offre, devenue parfaite le 27 avril 2017.

Mme [R] fait valoir à titre principal que la vente litigieuse n’est pas parfaite, car les courriels échangés entre les parties s’analysent en de simples pourparlers n’ayant jamais été concrétisés par la rédaction d’un acte sous seing privé, condition de réalisation de la vente pourtant stipulée au mandat de vente. Elle rappelle qu’il n’existe aucun consentement des parties sur la chose vendue, car l’offre de l’appelant n’était pas conforme à la réalité matérielle des lots, un état descriptif de division étant indispensable afin de les diviser précisément et ajoute au même titre, que les biens n’étaient pas libres de toute occupation au jour de la prétendue vente, condition également stipulée au mandat de vente.

Elle expose ensuite qu’il n’existe aucun consentement des parties sur le prix de vente des lots, car elle rappelle avoir donné mandat de vente à l’agence pour un montant de 430 000 euros net vendeur, alors que les offres formulées par l’appelant se trouvaient en dessous de cette somme et n’ont jamais été acceptées.

Enfin, elle estime que les parties n’étaient pas parvenues à un accord sur l’ensemble des éléments essentiels à la formation du contrat (date de signature, conditions suspensives, date de transfert de propriété et de jouissance)

Elle considère en tout état de cause que la vente est invalide, considérant qu’elle n’a pu donner un consentement libre et éclairé à celle-ci en raison d’une mauvaise maitrise de la langue française, ne lui permettant pas de comprendre clairement les enjeux des courriels échangés entre les parties et produit à l’appui de sa prétention, plusieurs courriels non traduits en italien.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Sur l’offre au prix de 400 000 euros

L’offre faite le 9 août 2018 dont M. [E] revendique le caractère parfait était ainsi libellée :

« je soussigné Monsieur [K] [E] né le 3/12/1959, faire la proposition suivante concernant les 4 studios et 4 deux pièces situés au [Adresse 5] à [Localité 1] et pour lesquels l’agence du pot à [Localité 1] est mandatée pour leur vente : 400 000 euros net vendeur + 18 000 euros de frais d’agence. Payable au comptant. »

Mme [R] a, par courriel du 17 août 2018, adressé la réponse suivante à la proposition de M. [E] : « bonjour [O], Je pense qu’il y avait un problème avec mon courrier électronique, je pensais avoir envoyé la confirmation de la proposition de Monsieur [J]. Pardonnez ma distraction.

J’accepte votre proposition de 400 000 milliers d’euros.

Pour le reste je pense qu’il vaut mieux demander à mon avocat [T] [X], je parle de l’organisation des 2 petits appartements

Cordialement

[S] »

Il apparaît à la lecture de cet échange, que l’accord sur le prix, certes inférieur de 30 000 euros du prix de mise en vente tel qu’il ressort du mandat, est réel.

Pour autant, le caractère parfait d’une vente suppose que les parties soient parvenues à un accord sur la chose. Or, au cas d’espèce, le bien mis en vente était décrit au mandat comme étant deux lots n°6 et 8 d’un immeuble, respectivement de 105 et 106,98 m².

L’offre de M. [E] évoque 4 studios et 4 deux pièces et la réponse de Mme [R] renvoie M. [E] à son avocat pour « l’organisation des deux petits appartements ».

Ce renvoi portant sur une partie du bien en vente illustre la volonté de la venderesse de confier une partie de la discussion relative à la vente à un conseil juridique, et donc l’absence d’accord définitif sur une partie de la chose lors de l’envoi de ce courriel.

Par conséquent, faute d’accord sur la totalité de la chose à vendre, il convient de rejeter la demande tendant à en constater le caractère parfait et à en ordonner la vente forcée.

Sur l’offre au prix de 410 000 euros

Par courriel adressé à l’agent immobilier le 26 avril 2017, M. [E] lui a indiqué qu’il lui « confirm(ait) par le présent, (son) intérêt sur les lots situés au [Adresse 5] à [Localité 1] pour le prix de 430 000 euros frais d’agence inclus » ajoutant, « merci de m’indiquer par retour la suite des événements aux fins d’un promis de vente à signer ».

L’agent a transmis ce courriel à Mme [R] indiquant « comme convenu je vous envoie la proposition d’achat de M. [E] pour le [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6].

Le montant de l’offre d’achat est de 410 000 euros net vendeur. »

Par courriel du 27 avril 2017 la venderesse a répondu à l’agent « je l’ai lu et je suis d’accord avec sa proposition si je signe quelque chose me envoie bien grâce à sa disponibilité ».

Mme [R] n’indique pas quel montant exact a reçu son adhésion, les deux offres telles qu’exprimées par M. [E] puis par l’agence n’étant pas identiques. Par ailleurs, M. [E] évoque son intérêt pour les « lots situés au [Adresse 5] ». Or, il n’est pas contesté que si deux lots étaient initialement en vente, une division des lots était en cours en vue de mettre en conformité les travaux effectués précédemment et ayant conduit à la constitution de quatre logements distincts.

Par conséquent, l’indication de lots n’implique pas avec certitude que la totalité des lots du bien sont visés par l’offre.

Il en résulte que cette offre est insuffisamment précise quant à la chose et quant au prix accepté.

Il est en outre établi, par la chronologie des échanges entre les parties, que jamais M. [E] n’a considéré cette offre comme acquise, pour avoir poursuivi les discussions après ce courriel du 27 avril 2017 et avoir formulé une nouvelle offre au mois d’août 2018.

Il convient donc également de rejeter la demande tendant à la constatation du caractère parfait de la vente et à en ordonner la vente forcée.

2. Sur la demande en remboursement de travaux

2.1 Moyens des parties

M. [E] sollicite subsidiairement l’indemnisation des frais qu’il a exposés dans la réalisation de travaux dans les lots objets du litige, qu’il dit autorisés par l’intimée.

Mme [R] estime que cette demande s’analyse en une demande nouvelle formée en cause d’appel et qu’en tout état de cause, M. [E] ne rapporte pas la preuve de la réalisation desdits travaux.

2.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code précise néanmoins que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Cette demande de remboursement de travaux effectués dans le bien objet du litige antérieurement à la vente n’est pas l’accessoire, ni la conséquence ou le complément de l’action en vente forcée formée par M. [E] dès la première instance, puisqu’il s’agit de l’invocation d’une créance à l’encontre de Mme [R], de sorte que cette demande doit être qualifiée de nouvelle au sens des dispositions de l’article 564 suscité, et par conséquent, être déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

3.1 Moyens des parties

Mme [R] expose avoir été assignée en première instance par l’appelant, alors que celui-ci s’était complètement désintéressé de la procédure et indique être stressée et impactée par ces procédures, celle-ci étant complètement bloquée dans la réalisation de ses projets de vente.

M. [E] ne développe pas de moyens propres en réponse à cette prétention.

3.2 Réponse de la cour

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que M. [E] a entendu abuser de son droit d’agir en justice, le seul rejet de ses demandes jugées infondées par les juridictions étant insuffisant à caractériser l’abus qui lui est reproché.

Mme [R] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant M. [E] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à Mme [R] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de M. [K] [E] tendant au remboursement de travaux effectués ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [S] [R] de sa demande indemnitaire ;

Condamne M. [K] [E] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [E] à régler à Mme [S] [R] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [K] [E] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,