DOSSIER : N° RG 26/00172 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QJTN

Copie exécutoire à
Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG

expédition à
Monsieur [C] [O]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 09 Septembre 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors des débats
et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

ET

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Juillet 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 09 Septembre 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location logement étudiant en date du 18 septembre 2023 conclu pour une durée d’un an, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 4], deuxième étage, logement n°[Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 332,93 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 71 euros.

Le contrat précise qu’il n’existe pas de droit au renouvellement et qu’en l’absence de demande de renouvellement, le locataire devra libérer les lieux le jour du terme du contrat, au plus tard à midi.

ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [O], par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, une sommation de déguerpir dans un délai de quinze jours.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [O] pour l’audience du 16 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,
– l’expulsion de Monsieur [C] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [C] [O] au paiement de celle-ci,
– la condamnation de Monsieur [C] [O] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 28 juillet 2026.

À l’audience du 28 juillet 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [C] [O] a comparu.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 404,54 euros. Il a par ailleurs précisé que le locataire pensait pouvoir régler avant le délibéré.

Monsieur [C] [O] a indiqué qu’il allait remettre les clés le 5 août 2026 dans la mesure où il avait trouvé un autre logement. Il a également expliqué être en CDD et être célibataire. Monsieur [C] [O] a par ailleurs sollicité que lui soit accordé des délais de 2 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2026.

Autorisé à produire une note en délibéré, ACM HABITAT justifie avoir adressé au greffe le 31 août 2026 un décompte actualisé de la dette principale à la somme de 404,57 euros. Il a par ailleurs indiqué que Monsieur [C] [O] n’avait pas quitté les lieux et demeure toujours occupant sans droit ni titre du logement. En conséquence, ACM HABITAT sollicite que le locataire soit déclaré occupant sans droit ni titre du logement, d’ordonner son expulsion, tel que sollicité dans l’assignation, et de le condamner au paiement de la somme actualisée susmentionnée au titre des loyers et charges impayés.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

L’article L631-12 du Code de la construction et de l’habitation régit les logements étudiants au sein des résidences universitaires.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « le contrat de location a une durée maximale d’un an. Le locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux, au terme du bail le logement devra être libéré […] Il n’y a pas de droit acquis au renouvellement. Le renouvellement donne lieu à la signature d’un nouveau contrat. En l’absence de demande de renouvellement validée par le bailleur, le locataire devra libérer les lieux le jour du terme du contrat, au plus tard à midi ».

Au jour de la signification de la sommation de déguerpir, le contrat de bail était résilié depuis le 31 août 2024.

En conséquence, devenu occupant sans droit ni titre, l’expulsion de Monsieur [C] [O] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Monsieur [C] [O] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance financière qui aurait été exigible si le contrat n’était pas arrivé à son terme à compter du 31 août 2024, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat d’occupation.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [C] [O] se trouve redevable de la somme de 404,54 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 31 août 2026, mensualité du mois d’août comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [C] [O] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 404,54 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [O] a formulé une demande de délais de paiement de deux mois.
Toutefois, eu égard au montant du faible montant de la dette qui correspond au mois courant et à sa situation financière et personnelle, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Monsieur [C] [O] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [O], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [C] [O] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat d’occupation conclu le 18 septembre 2023 entre ACM HABITAT et Monsieur [C] [O] concernant le local d’hébergement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 31 août 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [C] [O] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 août 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [C] [O] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 31 août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [C] [O] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 404,54 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 août 2026, mensualité du mois d’août comprise,
DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [O] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [C] [O] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [C] [O],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.