République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Affaire :

[A] [J]
c/
S.A.S. HOMUNITY
S.A.S. HOMUNITY
S.A.S. CAP IMMO 101

N° RG 26/00232 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JET5

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me [P] [T] – 91Me Aurélia MORACCHINIla SCP SOULARD-RAIMBAULT – 127

ORDONNANCE DU : 09 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Josette ARIENTA, Greffier et de Françoise GOUX, Greffier, lors du prononcé

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [A] [J]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître [P] [T], demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. HOMUNITY
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de DIJON, avocat
postulant, Maître Aurélia MORACCHINI, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. HOMUNITY
ès qualité de représentant de la masse des obligataires du projet “[Adresse 6]”
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de DIJON, avocat
postulant, Maître Aurélia MORACCHINI, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. CAP IMMO 101
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de DIJON, avocat
postulant, Maître Aurélia MORACCHINI, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 1er juillet 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date des 28 et 29 avril 2026, Monsieur [A] [J] a assigné la SAS Homunity, la SAS Homunity, ès qualité de représentant de la masse des obligataires du projet « La Verrière », et la SAS Cap Immo 101 en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, au visa des articles L.228-49, L.228-50 et R.228-60 du code de commerce, L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que 491, 700 et 834 du code de procédure civile, aux fins de voir :
– recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;
– désigner Monsieur [A] [J], ou subsidiairement toute autre personne physique ou morale juridiquement, commercialement et professionnellement indépendante des sociétés Cap Immo [Cadastre 1] et Homunity, comme représentant de la masse des obligataires du projet « [Localité 6] » ;
– enjoindre aux SAS Cap Immo [Cadastre 1] et Homunity de communiquer électroniquement au représentant de la masse ainsi désigné, dans les trois jours ouvrés de la signification de la décision et pour les seuls besoins de la convocation et de la bonne tenue des assemblées générales des obligataires ainsi que de leur information, les nom, prénoms, adresse et adresse électronique des obligataires du projet « [Localité 6] », ainsi que le montant investi par chacun d’eux, sous astreinte, in solidum, de 10 000 euros par jour calendaire de retard ;
– se réserver la liquidation de cette astreinte ;
– condamner in solidum la SAS Cap Immo [Cadastre 1] et la SAS Homunity aux dépens ;
– condamner in solidum la SAS Cap Immo [Cadastre 1] et la SAS Homunity à lui payer la somme de 6 050 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [J] expose que :
– la SAS Homunity, qui commercialise notamment des offres de financement en crowfunding immobilier, a proposé sur son site internet, le 14 mars 2019, un projet d’investissement participatif dénommé « [Localité 7] [Adresse 8] » ;
– le 15 mars 2019, il a souscrit six obligations d’un montant nominal de 1 000 euros chacune, soit un montant total de 6 000 euros ;
– le schéma de financement repose sur un double prêt puisque les investisseurs sont créanciers de la SAS Cap Immo 101, via l’émission obligataire, tandis que la SAS Cap Immo 101 est créancière de la société BGMT, via le bon de caisse, de sorte que les obligataires n’ont aucune relation contractuelle avec cette dernière et n’en sont pas créanciers ;
– le 22 mars 2021, la SAS Homunity a informé les 451 investisseurs que la société BGMT avait sollicité une prorogation du bon de caisse pour une durée de six mois, de sorte que l’échéance de l’emprunt obligataire était automatiquement repoussée au 30 septembre 2021 ;
– la SAS Cap Immo 101 n’a toutefois effectué aucun remboursement, ni versement d’intérêts à cette date ;
– le 1er mars 2022, la SAS Cap Immo a payé aux investisseurs une somme équivalente à 34,61 % du montant souscrit. Aucun remboursement supplémentaire ni paiement d’intérêts n’a eu lieu depuis cette date ;
– la société BGMT a été placée en liquidation judiciaire et les deux sociétés cautions en redressement judiciaire ;
– il a de sérieux doutes sur la réalité et la régularité de l’affectation des fonds prêtés par l’intermédiaire de la SAS Cap Immo [Cadastre 1] pour l’acquisition de l’immeuble, ayant découvert que l’immeuble financé n’a jamais été acquis par la société BGMT mais par une société apparentée à celle-ci ;
– il aurait, dans une affaire classique, assigné la SAS Cap Immo 101 en paiement de sa créance mais le fait que le litige soit lié à une émission obligataire emporte des conséquences juridiques spécifiques ;
– en effet, en application des dispositions du code de commerce, un obligataire isolé ne dispose d’aucun moyen légal pour obtenir de la SAS Cap Immo 101 le remboursement de sa quote-part d’emprunt obligataire puisque seul le représentant de la masse peut agir en ce sens, pour l’ensemble de l’émission et dans l’intérêt de tous les obligataires ;
– en l’espèce, la SAS Homunity est le seul représentant de la masse des obligataires mais cette situation est illégale et pénalement répréhensible ;
– en effet, il résulte des dispositions de l’article L.228-49 du code de commerce que la société débitrice, les sociétés possédant au moins le dixième du capital de la société débitrice ou dont celle-ci possède au moins le dixième du capital ainsi que les gérants, administrateurs, membres du directoire, du conseil de surveillance, directeurs généraux, commissaires aux comptes ou employés des sociétés visées ci-dessus ne peuvent être choisis comme représentants de la masse. Or, la SAS Homunity est à la fois le président et l’associée unique de la SAS Cap Immo 101, débitrice ;
– il souhaite donc faire cesser une situation dans laquelle la masse des obligataires n’est pas représentée de manière valable, indépendante et utile ;
– en vertu de l’article R.228-60 du code de commerce, le président du tribunal judiciaire statuant en référé est compétent pour désigner les représentants de la masse, notamment en cas d’urgence ;
– en l’espèce, il y a urgence à donner à la masse un représentant apte à convoquer l’assemblée générale et à faire décider les obligataires sur la conduite à tenir ;
– cette urgence est caractérisée par la fragilité juridique des actions de la SAS Homunity, lesquelles risquent d’encourir la nullité dans la mesure où cette dernière ne peut légalement représenter la masse, par les carences de la SAS Homunity dans sa gestion en sa qualité de représentant de la masse, par le fait que la SAS Homunity verrouille toute possibilité d’action contre elle-même ou sa filiale, au détriment de la masse dont elle est pourtant censée défendre les intérêts, par les risques de prescription et, enfin, par la déconfiture de l’opérateur immobilier, la société BGMT étant en liquidation judiciaire et incapable de rembourser le bon de caisse par lequel la SAS Cap Immo 101 lui a prêté les fonds ;
– par ailleurs, sa désignation en tant que représentant de la masse apparaît comme la solution la plus protectrice des intérêts de celle-ci pour quatre raisons. D’abord, en sa qualité d’obligataire, il a un intérêt personnel et direct à la préservation de la créance globale, dont dépend sa propre créance, et il n’existe aucun risque que cet intérêt personnel prenne le pas sur l’intérêt collectif. Ensuite, il exerce la profession d’avocat et est donc habitué à représenter autrui. Aussi, puisqu’il a une connaissance approfondie du dossier, sa désignation permettra aux obligataires réunis en assemblée générale d’être parfaitement informés du double financement et des actions qui auraient pu être menées. Enfin, il s’engage à accomplir cette mission à titre gratuit ;
– il est indispensable que la SAS Cap Immo 101 et la SAS Homunity transmettent les coordonnées des co-obligataires qu’elles sont les seules à détenir puisque ces informations permettront de convoquer une assemblée générale, laquelle doit impérativement avoir lieu rapidement puisque le représentant de la masse ne peut agir que sur autorisation de l’assemblée générale des obligataires.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [J] maintient ses demandes initiales et demande au juge des référés de rejeter l’ensemble des prétentions de la SAS Cap Immo 101 et de la SAS Homunity, hormis celle visant à ce qu’elles soient reçues en leurs explications et celle visant à ce qu’il soit ordonné que la mission du représentant de la masse sera menée aux frais exclusifs de la SAS Cap Immo 101 dès sa désignation.

À l’audience du 1er juillet 2026, Monsieur [J] a maintenu sa demande.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Cap Immo [Cadastre 1] et la SAS Homunity demandent au juge des référés de :
– les recevoir en leurs explications ;
– leur donner acte de ce qu’elles s’en rapportent à la décision à intervenir quant à la désignation d’un nouveau représentant de la masse de la SAS Cap Immo 101 ;
– ordonner que la mission du représentant de la masse sera menée aux frais exclusifs de la SAS Cap Immo 101 dès sa désignation ;
– leur donner acte de ce qu’elles communiqueront au représentant de la masse ainsi désigné les coordonnées et montant des investissements de chaque obligataire ;
– octroyer un délai de 7 jours ouvrés à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de la communication d’une adresse électronique du nouveau représentant de la masse à la SAS Cap Immo 101 et à la SAS Homunity pour communiquer les informations (noms, mails, adresses postales et montant des investissements des obligataires) ;
– rejeter toute demande de condamnation sous astreinte de la SAS Immo 101 et de la SAS Homunity ;
en tout état de cause,
– débouter Monsieur [A] [J] de toute demande dirigée à leur encontre ;
– rejeter toute demande de condamnation à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Dijon

Le demandeur étant avocat au barreau de Paris, il peut, par application de l’article 47 du code de procédure civile saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe ; tel est le cas du tribunal judiciaire de Dijon dont la saisine n’a au demeurant pas été contestée par les défenderesses.

Il convient par conséquent de retenir la compétence du président du tribunal judiciaire de Dijon par application de l’article 47 du code de procédure civile.

Sur la demande de désignation d’un nouveau représentant de la masse des obligataires

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

En vertu de l’article L.228-50 du code de commerce, en cas d’urgence, les représentants de la masse peuvent être désignés par décision de justice à la demande de tout intéressé.

L’article R.228-60 du code de commerce précise que dans les cas prévus par l’article L.228-50 et par l’article L.228-51, les représentants de la masse sont désignés par le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

En l’espèce, Monsieur [J] demande au juge des référés de le désigner, ou subsidiairement toute autre personne physique ou morale juridiquement, commercialement et professionnellement indépendante des sociétés Cap Immo 101 et Homunity, comme représentant de la masse des obligataires du projet « [Localité 6] », soutenant que la situation actuelle est illégale et qu’il y a donc urgence à donner à la masse un représentant apte à convoquer l’assemblée générale et à faire décider les obligataires sur la conduite à tenir.

Il est établi que la SAS Homunity est actuellement le seul représentant de la masse des obligataires du projet « [Localité 6] ». Or, ainsi que le soutient Monsieur [J], il est constant que cette situation viole les dispositions du code de commerce puisque la SAS Homunity est à la fois le président et l’associée unique de la SAS Cap Immo 101, débitrice, alors que l’article L.228-49 du code de commerce dispose que « la société débitrice, les sociétés possédant au moins le dixième du capital de la société débitrice ou dont celle-ci possède au moins le dixième du capital ainsi que les gérants, administrateurs, membres du directoire, du conseil de surveillance, directeurs généraux, commissaires aux comptes ou employés des sociétés visées ci-dessus ne peuvent être choisis comme représentants de la masse ».

De fait, il apparaît urgent de mettre fin à cette situation en désignant un nouveau représentant de la masse des obligataires, étant précisé qu’aucun élément versé aux débats n’est de nature à faire obstacle à la désignation de Monsieur [J] en cette qualité.

Il résulte au demeurant des écritures de la SAS Homunity, actuel représentant de la masse des obligataires, et de la SAS Cap Immo 101 qu’elles ne s’opposent pas à la désignation d’un nouveau représentant de la masse, s’en rapportant à la décision à intervenir.

Il est dès lors fait droit à la demande de Monsieur [J], laquelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et il est ainsi désigné comme représentant de la masse des obligataires du projet « [Localité 6] ». Comme sollicité par les sociétés défenderesses et en l’absence d’opposition de la part de Monsieur [J], il est précisé que la mission du représentant de la masse sera menée aux frais exclusifs de la SAS Cap Immo 101 dès sa désignation.

Sur la demande de communication sous astreinte des coordonnées des obligataires

Monsieur [J] demande au juge des référés d’enjoindre à la SAS Cap Immo 101 et à la SAS Homunity de communiquer électroniquement au représentant de la masse ainsi désigné, dans les trois jours ouvrés de la signification de la décision, les noms, prénoms, adresses et adresses électroniques des obligataires du projet « [Localité 6] », ainsi que le montant investi par chacun d’eux, sous astreinte, in solidum, de 10 000 euros par jour calendaire de retard, afin de lui permettre d’exercer sa mission et, notamment, de procéder aux diligences nécessaires à l’organisation d’une assemblée générale des obligataires.

La SAS Cap Immo 101 et la SAS Homunity, si elles ne s’opposent pas à communiquer ces données et s’engagent à les transmettre, soutiennent néanmoins que le caractère comminatoire d’une astreinte, qui vise à faire respecter une décision de justice si une des parties entendait s’y soustraire, n’a pas lieu d’être en l’espèce. Elles demandent donc au juge des référés de leur donner acte de ce qu’elles communiqueront les informations sollicitées, de leur octroyer un délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision pour le faire et de rejeter la demande de condamnation sous astreinte.

Il convient de relever que, d’une part, la communication de ces éléments apparaît nécessaire à l’exercice effectif des fonctions de représentant de la masse et à la mise en œuvre des diligences qui lui incombent et que, d’autre part, les sociétés défenderesses ne s’opposent pas à cette communication dans son principe de sorte qu’il n’existe aucun élément de nature à faire obstacle à la demande de communication formulée par Monsieur [J].

Aussi, eu égard à la nécessité d’assurer l’effectivité de la mesure ordonnée et à l’enjeu attaché à la communication de ces informations pour l’exercice des fonctions du représentant de la masse, il y a lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision et de la communication d’une adresse électronique du nouveau représentant de la masse à la SAS Cap Immo [Cadastre 1] et à la SAS Homunity pour communiquer lesdites informations, le juge des référés se réservant la possibilité de liquider cette astreinte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Homunity et la SAS Cap Immo 101 qui succombent en supporteront in solidum la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS Homunity et la SAS Cap Immo 101 qui succombent sont condamnées in solidum à verser la somme de 1 500 euros à Monsieur [J].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles L.228-50 et R 228-60 du code de commerce,

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Désignons Monsieur [A] [J] en qualité de représentant de la masse des obligataires du projet « [Localité 6] » ;

Disons que la mission de Monsieur [A] [J] sera menée aux frais exclusifs de la SAS Cap Immo [Cadastre 1] dès sa désignation ;

Enjoignons à la SAS Cap Immo 101 et à la SAS Homunity de communiquer électroniquement à Monsieur [A] [J], pour les seuls besoins de la convocation et de la bonne tenue des assemblées générales des obligataires et de leur information, les noms, prénoms, adresses et adresses électroniques des obligataires du projet « [Localité 6] », ainsi que le montant investi par chacun d’eux ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans un délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance et de la communication d’une adresse électronique du nouveau représentant de la masse à la SAS Cap Immo [Cadastre 1] et à la SAS Homunity, la SAS Cap Immo 101 et la SAS Homunity seront condamnées in solidum au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ;

Nous réservons la possibilité de liquider ladite astreinte ;

Condamnons in solidum la SAS Cap Immo 101 et la SAS Homunity à payer à Monsieur [A] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SAS Cap Immo 101 et la SAS Homunity aux dépens.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.