Vente immobilière parfaite par accord sur la chose et le prix : refus fautif des vendeurs et indemnisation du préjudice moral

L’article 1583 du Code civil rend la vente parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, sauf si celles-ci ont expressément soumis la formation du contrat à un élément supplémentaire. La cour retient que l’acceptation, par la venderesse agissant également au nom du copropriétaire en vertu d’une procuration générale, de l’offre au prix proposé suffisait à former la vente. La transmission des coordonnées du notaire confirmait la volonté de formaliser l’accord et ne caractérisait pas la poursuite de pourparlers. L’absence d’accord spécifique sur le financement ou de promesse de vente conditionnelle n’est pas établie.

Le refus ultérieur de poursuivre la vente constitue un manquement contractuel engageant la responsabilité des vendeurs. Le préjudice moral lié à la déception, aux démarches bancaires, aux frais d’avocat et à la procédure est indemnisé à hauteur de 10 000 euros. En revanche, la perte de jouissance n’est pas démontrée par la seule valeur locative, qui ne tient compte ni du coût d’acquisition ni des charges. La perte de chance liée à l’évolution des taux est dépourvue de risque certain et de lien causal établi. Le préjudice lié à l’augmentation de l’apport personnel n’est pas justifié. L’article 700 du Code de procédure civile fonde l’allocation de 5 000 euros et la condamnation aux dépens.

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La cour retient que la vente de l’appartement était parfaite dès l’accord des parties sur le bien et le prix. Après l’abandon de sa demande de réalisation de la vente, l’acheteur obtient 10 000 euros au titre de son préjudice moral. Les demandes fondées sur la perte de jouissance, la perte de chance liée aux taux d’intérêt et l’augmentation de l’apport personnel sont rejetées.

Un acheteur a adressé à une agence immobilière une offre d’achat portant sur un appartement au prix de 495 000 euros net vendeur. La venderesse a répondu qu’elle était d’accord avec ce montant et a transmis les coordonnées de son notaire. Elle disposait d’une procuration générale du copropriétaire pour vendre le bien et en négocier les conditions.

Les vendeurs ont ensuite annoncé qu’ils ne donneraient pas suite, ayant trouvé un tiers proposant de meilleures conditions. L’acheteur a demandé la réalisation de la vente puis, en appel, a renoncé à cette demande tout en sollicitant l’indemnisation de plusieurs préjudices.

La cour retient que la vente était parfaite dès l’accord sur le bien et le prix. Elle condamne les vendeurs à 10 000 euros pour préjudice moral, mais rejette les demandes fondées sur la perte de jouissance, la perte de chance liée aux taux d’intérêt et l’augmentation de l’apport personnel.

• Offre d’achat identifiant précisément le bien vendu
• Accord des parties sur le prix net vendeur
• Procuration générale autorisant la conclusion de la vente
• Absence de condition expresse portant sur le financement ou une promesse
• Transmission des coordonnées notariales interprétée comme volonté de formaliser
• Manquement contractuel résultant du refus ultérieur de vendre
• Préjudice établi et directement causé par le refus de poursuivre la vente

• Offre d’achat au prix de 495 000 euros net vendeur
• Réponse écrite d’acceptation du montant proposé
• Acte de procuration générale autorisant la vente immobilière
• Transmission des coordonnées du notaire
• Simulations de prêt relatives à la destination locative du bien

Les vendeurs sont responsables du refus de poursuivre une vente déjà parfaite et doivent indemniser le préjudice moral ainsi que les frais de procédure. L’acheteur obtient une indemnité limitée, ses demandes patrimoniales n’étant pas suffisamment justifiées ou causalement reliées au manquement.

• Condamnation solidaire des vendeurs à 10 000 euros
• Rejet de la demande fondée sur la perte de jouissance
• Rejet de la perte de chance liée aux taux d’intérêt
• Rejet du préjudice lié à l’augmentation de l’apport personnel
• Paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Identifier précisément le bien et le prix dans l’offre
• Conserver l’acceptation écrite du vendeur
• Vérifier l’étendue des procurations données
• Documenter toute condition de formation du contrat
• Établir chaque préjudice et son lien causal

À éviter

• Présumer qu’une promesse est toujours nécessaire
• Assimiler l’intervention notariale à la poursuite des pourparlers
• Évaluer une perte locative sans déduire les charges
• Invoquer une évolution future des taux comme dommage certain
• Réclamer un préjudice financier sans justificatifs précis

La formation de la vente par accord sur la chose et le prix

nLa cour applique l’article 1583 du Code civil : la vente était parfaite dès l’acceptation de l’offre portant sur le bien et le prix de 495 000 euros. La procuration générale permettait à la venderesse d’engager également le copropriétaire. Aucun élément ne démontrait que la promesse de vente, le financement ou un autre élément devait encore recueillir leur consentement.n

La portée juridique de l’intervention notariale

nLa transmission des coordonnées du notaire n’a pas maintenu les parties en pourparlers et n’a pas subordonné la vente à la signature d’une promesse. Elle manifestait au contraire la volonté de poursuivre et de formaliser l’accord déjà conclu. Une offre ultérieure prétendument transmise à un prix supérieur ne caractérisait pas davantage une renonciation à l’offre initiale.n

La preuve du préjudice indemnisable et du lien causal

nLe refus des vendeurs engageait leur responsabilité contractuelle et justifiait 10 000 euros au titre du préjudice moral. Les autres préjudices ont été rejetés : la seule valeur locative ne suffisait pas pour établir la perte de jouissance, l’évolution des taux constituait un risque non avéré sans lien causal nécessaire, et l’augmentation de l’apport personnel n’établissait aucun dommage.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 905 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1589 du Code civil, Article 1583 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile