N° RG 26/00539 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5YE

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/00539 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5YE
NAC: 50G

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Christine BRUNIQUEL-LABATUT
à la SCP CATALA & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS

M. [P], [J], [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [Q], [E] [A] veuve [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [B] [M] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [G] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 juin 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 14 août 2026 au 08 septembre 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] sont propriétaires d’une maison à [Localité 1] sise [Adresse 5]. Ce bien figure au cadastre section AA numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Ils sont également propriétaires de la moitié indivise d’un chemin d’accès, cadastré section AA n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au lieu-dit [Adresse 5].

Ils ont signé, le 19 août 2025 avec Monsieur [G] [N], une promesse de vente de ladite villa, pour un prix de 277.000 euros.

Cet acte prévoyait notamment la fixation d’une indemnité d’immobilisation représentant une somme de 13.850 euros, soit 5% du prix de la vente, payée à la comptabilité du notaire.

En page 12 de l’acte, il était prévu une clause pénale au cas où toutes les conditions suspensives relatives à la régularisation de la vente étaient remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure ne régularisera pas l’acte authentique, et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles. Dans ce cas, elle devra verser à l’autre une somme dont le montant est de 13.850 euros à titre de clause pénale.

Un rendez-vous de signature a été programmé le 03 novembre 2025 par devant le notaire. L’acquéreur ne s’y est pas présenté. Il a refusé la signature de l’acte d’acquisition.

Le juge de l’exécution a autorisé les vendeurs à pratiquer une saisie-attribution pour un montant de 13.850 euros.

Par correspondance du 28 janvier 2026, Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] ont mis en demeure Monsieur [G] [N] d’avoir à régler la somme au titre de l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2026, Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] ont assigné Monsieur [G] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé aux fins d’obtenir la condamnation du défendeur à une provision d’un montant de 13.850 euros au titre de la clause pénale.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 23 juin 2026.

Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

constater que l’inexécution du contrat est imputable à Monsieur [G] [N],condamner Monsieur [G] [N] à leur régler l’intégralité du montant de la clause pénale, soit la somme de 13.850 euros, majorée des intérêts à compter de la réception de mise en demeure le 14 février 2026,condamner Monsieur [G] [N] à leur payer la somme de 3.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
De son côté, Monsieur [G] [N], par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

principalement :
déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur la présente demande en raison de l’existence des contestations sérieuses relatives à la réalisation des conditions suspensives,renvoyer les parties à mieux se pourvoir,subsidiairement :
débouter Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] de l’ensemble de leurs prétentions,à titre infiniment subsidiaire :
réduire substantiellement le montant de la clause pénale en application de l’article 1231-5 du code civil en la diminuant de moitié,débouter les demandeurs de leur prétention tendant à assortir la clause pénale d’intérêts,condamner Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] aux entiers dépens de l’instance.
Sur les moyens de fait et de droit développés par la chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026, prorogé au 08 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande principale en condamnation provisionnelle à la clause pénale

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, sur le fondement de ces principes, les parties demanderesses demandent au juge des référés de condamner Monsieur [G] [N] à leur régler l’intégralité du montant de la clause pénale, soit la somme de 13.850 euros.

Il résulte de la lecture de la promesse unilatérale de vente souscrite le 19 août 2025, la stipulation ci-dessous qui concerne la clause pénale :

« Il est convenu de la clause pénale suivante. Au cas où, toutes les conditions suspensives relatives à la régularisation de la vente étant remplies (Conditions auxquelles il n’aurait pas été renoncé), l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et de satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme dont le montant est de (…) 13.850,00 EUR à titre de clause pénale conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (…) ».

Par ailleurs, conformément à l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

De son côté, Monsieur [G] [N] considère que les réserves relatives au droit de préemption et les conditions suspensives de droit commun n’auraient pas été levées. Cela expliquerait qu’il ait décidé de ne pas venir signer l’acte de vente définitif chez le notaire.

Il est noter qu’il se prévaut de l’existence de contestations sérieuses qui feraient selon lui échec à l’allocation d’une provision résultant de l’application mécanique de la clause pénale, tout en ayant reconnu dans un courriel le principe de la dette, mais limitée à la moitié de la somme réclamée.

Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] versent aux débats un courriel du 27 octobre 2025, rédigé par leur étude notariale. Il y est mentionné que le rendez-vous de réitération des signatures était prévu initialement le 27 octobre 2025. Celui-ci a dû être reporté car « le notaire de (l’) acquéreur m’a informé ce matin avoir oublié de purger le droit de préemption auprès de la mairie ». Est également produit aux débats le formulaire CERFA de déclaration d’intention d’aliéner ou demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévue par le code de l’urbanisme, déposé le 24 octobre 2025. Par réponse de l’autorité administrative du 28 octobre 2025, il est mentionné que : « le Préfet ne souhaite pas exercer le droit de préemption urbain sur le bien ».

C’est la raison pour laquelle, cette formalité relative au droit de préemption étant accomplie, les notaires des vendeurs et de l’acquéreur ont convenu d’un nouveau rendez vous de signature en date du 03 novembre 2025. C’est à cette occasion que Monsieur [G] [N] a été défaillant à venir signer l’acte authentique de vente.

Si Monsieur [G] [N] n’a pas été prévenu par son notaire que la formalité relative au droit de préemption avait été purgée, ce défaut de communication n’est pas imputable aux vendeurs. En outre, le cas échéant, il n’a pas estimé utile d’attraire cet auxiliaire de justice en intervention forcée à la présente instance pour éventuellement solliciter d’être relevé et garanti par lui.

Monsieur [G] [N] poursuit ses affirmations sans amorce d’une quelconque démonstration, lorsqu’il allègue que les conditions suspensives de droit commun n’auraient pas été levées .

La circonstance alléguée par lui selon laquelle les diagnostics de performance énergétique auraient relevés « de graves carences » et des surcoûts importants de rénovation est indifférente dans le cadre de l’objet du présent litige. Elle n’aurait de conséquences que si Monsieur [G] [N] décidait d’engager une éventuelle action judiciaire au fond en lien avec la remise en cause du contrat de vente.

En effet, il résulte clairement de la lecture du compromis de vente du 19 août 2025, que ces diagnostics ne figurent pas au nombre des conditions suspensives de droit commun prévues à l’acte. Au contraire, ce contrat, pourtant signé par Monsieur [G] [N] stipule en page 35 : « Le bénéficiaire déclare parfaitement connaître les conclusions issues du dossier de diagnostics techniques, lequel est annexé sur support électronique et lequel lui sera envoyé conformément aux dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation » et encore « le bénéficiaire déclare ici avoir pris connaissance, préalablement à la signature des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés ».

Il en résulte que toutes les conditions suspensives relatives à la régularisation de la vente avaient été remplies avant le rendez-vous chez le notaire. Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] ont mis en demeure Monsieur [G] [N] de régulariser l’acte de vente, ce qu’il s’est abstenu de faire. Celui-ci s’est clairement rétracter de son intention de vendre, malgré la signature du compromis. Il en a le droit, mais moyennant le paiement de la clause pénale pour indemniser forfaitairement les vendeurs de cette volte-face.

Conformément à la volonté des parties qui ont prévu l’application d’une clause pénale, qu’il n’y a aucun motif de modérer, il sera condamné à leur verser une provision de 13.850 euros. En l’absence de contestation sérieuse, le juge des référés est parfaitement compétent pour octroyer cette provision.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2026, date de réception de la mise en demeure.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire application de ce texte au profit de Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera versé la somme de 2.000 euros par Monsieur [G] [N].

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à verser à Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] la somme provisionnelle de 13.850 euros (TREIZE MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de la clause pénale du compromis de vente du 19 août 2025, majorée des intérêts de retard à compter du 14 février 2026 et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à verser à Madame [Q] [A] veuve [K], Monsieur [B] [A] et Monsieur [P] [Y] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 septembre 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,