Obligation de délivrance conforme du bailleur : indemnisation des dégâts des eaux et preuve des pertes locatives

Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer le local conformément à sa destination et l’entretenir afin qu’il puisse servir à l’usage convenu. Des dégâts des eaux imputables à des défauts d’étanchéité, ayant compromis temporairement l’activité professionnelle du preneur, caractérisent un manquement à ces obligations et justifient l’indemnisation du trouble de jouissance.

La réparation est toutefois limitée aux préjudices établis. Le tribunal a indemnisé la jouissance perdue pendant six mois, les frais de sous-location non couverts par l’assurance et le préjudice moral lié aux conditions d’exploitation et au retard des travaux. La perte d’exploitation antérieure à mars 2025 et les frais d’assurance du nouveau local ont été rejetés faute de justificatifs suffisants.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du bailleur ne dispense pas le demandeur de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Le bailleur succombant supporte les dépens conformément à l’article 696 du même code et doit verser une indemnité au titre de l’article 700. L’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 n’a pas été écartée.

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Des dégâts des eaux répétés ont affecté les locaux loués à usage de cabinet de psychologue, en raison de défauts d’étanchéité et de vétusté. Le tribunal a retenu un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien. Il a accordé 3 000 euros au titre de la perte de jouissance, 169,50 euros pour la sous-location et 1 000 euros en réparation du préjudice moral, en rejetant les autres demandes insuffisamment justifiées.

Un preneur a conclu un bail commercial avec la SCI 3GRH pour exercer une activité de psychologue. Entre octobre 2021 et février 2026, plusieurs dégâts des eaux liés à des défauts d’étanchéité du toit-terrasse, de la façade et des huisseries ont affecté les locaux et nécessité des travaux.

L’activité professionnelle a été temporairement compromise. Le preneur a dû sous-louer un autre local et a demandé réparation de sa perte de jouissance, de sa perte d’exploitation, de frais de relocation et d’assurance, de frais de constat et de lettres recommandées, ainsi que d’un préjudice moral.

Le bailleur, assigné à personne morale, n’a pas constitué avocat. Le tribunal a retenu un manquement aux obligations de délivrance et d’entretien. Il a accordé 3 000 euros pour la perte de jouissance, 169,50 euros pour la sous-location et 1 000 euros au titre du préjudice moral. Les autres demandes indemnitaires ont été rejetées, faute de justification suffisante pour certaines d’entre elles.

• Établir des dégâts des eaux affectant les locaux loués
• Relier les dommages à des défauts d’étanchéité de l’immeuble
• Démontrer la compromission temporaire de l’activité professionnelle
• Caractériser le manquement aux obligations de délivrance et d’entretien
• Justifier séparément chaque poste de préjudice invoqué
• Établir les frais de sous-location demeurés non couverts par l’assurance

• Dégâts des eaux survenus entre octobre 2021 et février 2026
• Défauts d’étanchéité du toit-terrasse, de la façade et des huisseries
• Travaux de réfection de la toiture et de la façade
• Impossibilité temporaire d’exercer l’activité dans le local
• Relances établissant le retard du bailleur dans l’engagement des travaux

Le bailleur doit indemniser les préjudices directement établis par les désordres affectant le local. Le preneur obtient une réparation partielle, mais les postes insuffisamment documentés restent rejetés.

• Versement de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance
• Remboursement de 169,50 euros de frais de sous-location
• Versement de 1 000 euros au titre du préjudice moral
• Rejet de la perte d’exploitation faute de justificatifs suffisants
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 et des dépens

À faire

• Documenter chaque dégât des eaux et sa date
• Faire constater les défauts d’étanchéité
• Conserver les factures de travaux et de relogement
• Justifier distinctement chaque perte d’exploitation
• Archiver les relances adressées au bailleur

À éviter

• Réclamer une perte d’exploitation sans pièces comptables
• Confondre frais de sous-location et assurance du nouveau local
• Négliger la preuve du lien entre désordre et préjudice
• Omettre les périodes exactes d’indisponibilité des locaux
• Supposer que la non-comparution vaut reconnaissance des demandes

Les obligations de délivrance et d’entretien du bailleur

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination et de l’entretenir afin qu’il serve à l’usage convenu. Des défauts d’étanchéité ayant provoqué des dégâts des eaux et compromis temporairement l’activité professionnelle caractérisent le manquement à ces obligations.

La preuve des préjudices indemnisables

La réparation suppose que chaque préjudice soit établi. Le trouble de jouissance a été indemnisé pour la période durant laquelle l’activité était impossible et un autre local sous-loué. Les frais de sous-location non couverts par l’assurance ont également été retenus, tandis que la perte d’exploitation et l’assurance du nouveau local ont été rejetées faute de pièces suffisantes.

Le contrôle des demandes en cas de non-comparution

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne conduit à accueillir les demandes que si elles sont régulières, recevables et bien fondées. Le demandeur doit donc établir le manquement et le montant de chaque préjudice, même en l’absence de contestation adverse.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile