Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2026

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00542 – N° Portalis 35L7-V-B7K-CMRDV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Novembre 2025 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 25/55423

APPELANTE

S.A.R.L. MOULIN DE MARMARIS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jean-Louis MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1539

INTIMÉE

S.C.I. CAGILE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant Me Xavier Thouvenin, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 juillet 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller et Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant acte du 10 décembre 2001, la société Cagile a donné à bail commercial à la société Sfax, aux droits de laquelle vient la société Moulin de Marmaris à la suite d’une cession de fonds de commerce intervenue le 21 juin 2002, un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Par avenant signé le 12 juillet 2005, les parties sont convenues de porter le loyer annuel à la somme de 24.055,11 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et à terme échu.

A la suite d’un congé avec offre de renouvellement signifié le 21 avril 2010, les parties se sont mises d’accord pour fixer le loyer annuel à la somme de 34.000 euros à compter du 1er janvier 2011.

Par acte du 6 juin 2023, la société Moulin de Marmaris a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Arya [Z] moyennant une redevance mensuelle de 5.000 euros HT.

La société Moulin de Marmaris ne s’étant pas acquittée du paiement de certains loyers, la société Cagile lui a fait délivrer, le 6 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 27.209,07 euros correspondant aux loyers des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, outre 2.473,55 euros d’intérêts de retard de 10% arrêtés au 31 mars 2025.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement dans le délai imparti, la société Cagile a fait assigner, par acte du 30 juin 2025, la société Moulin de Marmaris devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir le paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 12 novembre 2025, le premier juge a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies ;

– condamné la société Moulin de Marmaris à verser à la société Cagile la somme de 12.367,76 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 3 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 ;

– autorisé la société Moulin de Marmaris à se libérer de cette dette en une seule mensualité à compter du 10ème jour suivant le mois de la signification de la décision, sauf meilleur accord des parties ;

– suspendu, pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

– dit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

– constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Moulin de Marmaris portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 2] ;

– autorisé en ce cas l’expulsion de la société Moulin de Marmaris et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

– rappelé en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– rejeté en ce cas la demande d’astreinte ;

– condamné en ce cas la société Moulin de Marmaris à payer à la société Cagile une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, charges, taxes et TVA, indexable comme il est prévu au bail, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité forfaitaire, de majoration de l’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie et sur la demande de dommages et intérêts ;

– condamné la société Moulin de Marmaris à verser à la société Cagile la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société Moulin de Marmaris au paiement des dépens.

Par déclaration du 23 décembre 2025, la société Moulin de Marmaris a relevé appel de cette ordonnance en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité forfaitaire, de majoration de l’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie et sur la demande de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er juillet 2026, la société Moulin de Marmaris demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

statuant à nouveau,

– dire n’y avoir lieu à référé ;

– débouter la société Cagile de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 mai 2025, d’expulsion et de toutes ses autres demandes qui en découlent ;

– débouter la société Cagile de toutes ses demandes de paiement des sommes de :

– 535,90 euros comprenant le solde locatif impayé au 30 juin 2026 et l’indemnité

d’occupation jusqu’à l’expulsion,

– 2545,03 euros au titre de l’intérêt de retard de 10%,

– 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter la société Cagile de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Subsidiairement,

– suspendre à titre rétroactif les effets de la clause résolutoire et lui accorder rétroactivement un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour régler toute somme dont elle serait jugée débitrice par la cour au titre des loyers et charges ;

– condamner la société Cagile à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2026, la société Cagile demande à la cour de :

– débouter la société Moulin de Marmaris de l’intégralité de ses demandes ;

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail étaient réunies ;

– ordonné l’expulsion de la société Moulin de Marmaris et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

– condamné la société Moulin de Marmaris au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes ;

– condamné la société Moulin de Marmaris à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance;

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l’intérêt de retard contractuel de 10%, à la conservation du dépôt de garantie et aux dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur ces chefs et y ajoutant :

– constater que la société Moulin de Marmaris a failli à son obligation de paiement régulier des loyers et charges courants postérieurement à l’ordonnance de référé, et notamment à l’échéance du 1er octobre 2025 puis du 1er janvier 2026 ;

– constater la caducité consécutive et de plein droit de la suspension des effets de la clause résolutoire ;

– constater que la résiliation du bail commercial est en conséquence définitivement acquise ;

– condamner la société Moulin de Marmaris à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

– 535,90 euros au titre du solde de l’arriéré locatif au 30 juin 2026 ;

– 2.545,03 euros TTC au titre l’intérêt de retard de 10 % contractuellement prévu ;

– 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive et déloyale ;

– juger que le dépôt de garantie lui sera affecté à due concurrence des sommes restant dues à titre provisionnel pour s’imputer sur les sommes dont la société Moulin de Marmaris reste redevable ;

– condamner la société Moulin de Marmaris au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société Moulin de Marmaris demande l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Elle soutient qu’il résulte d’un décompte établi par le bailleur qu’à la date de l’audience de première instance, soit le 30 septembre 2025, elle avait payé l’intégralité de son arriéré locatif et qu’à cette date, elle était uniquement redevable d’une somme de 70,89 euros représentant le coût du commandement.

La société Moulin de Marmaris ajoute que la société Cagile n’a pas confirmé la réalité de ce paiement à l’audience alors qu’elle ne disposait que d’une trace numérique de son paiement de 24.735,52 euros. Elle indique ne pas être de mauvaise foi mais tributaire de paiment des redevances par son locataire-gérant qui rencontre des difficultés liées à l’exploitation du fonds.

La société Moulin de Marmaris avance qu’il résulte du décompte communiqué en appel par le bailleur qu’à la date du 19 janvier 2026 , elle avait réglé, le 13 janvier 2026, une somme de 16.500 euros faisant passer le solde dû au 19 janvier 2026 à la somme de 11.533.13 euros, ce montant incluant les dépens, frais divers dont certains sont contestables et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il restait au seul titre des loyers et charges une somme de 8.235.52 euros.

La société Moulin de Marmaris soutient encore qu’une somme de 11.208,99 euros, destinée au paiement du loyer, avait été bloquée par une saisie attribution régularisée le 17 décembre 2025 sur son compte dont l’annulation a été prononcée par le juge de l’exécution de sorte qu’elle a pu récupérer la disposition de cette somme et la verser au bailleur.

La société Cagile allègue que lorsque les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai légal d’un mois, la clause résolutoire produit ses effets.

Elle indique que, depuis plusieurs années, la société locataire s’est rendue défaillante de manière récurrente dans le règlement des loyers et charges, donnant lieu à plusieurs commandements de payer visant ladite clause et procédures successives (référés, procédures au fond et devant le juge de l’exécution), les manquements n’ayant pas cessé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société Moulin de Marmaris le 6 mai 2025 pour un montant global de 27.209,07 euros TTC, correspondant à deux échéances trimestrielles impayées, au titre des loyers exigibles aux 1er janvier et 1er avril 2025 (soit les 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025) outre des intérêts de retard à hauteur de 2.473,55 euros.

Malgré la régularisation partielle d’une seule échéance intervenue le 3 mai 2025 pour un montant de 12.367,76 euros TTC, la société Moulin de Marmaris n’a pas apuré l’intégralité de sa dette dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement.

Ainsi, au 6 juin 2025, soit à l’expiration du délai imparti, le solde en principal de 12.367,76 euros TTC était impayé. Il en résulte que le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire en date du 6 mai 2025 est resté infructueux passé le délai d’un mois après sa délivrance de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date susvisée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En appliction de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Il ressort du dernier décompte produit arrêté au 30 juin 2026 et débutant au 1er janvier 2025, que, pour cette période, le montant des sommes portées au débit du compte locataire s’élevait à 103.622,41 euros et le montant des sommes portées au crédit de ce compte s’établissait à 103.086,51 euros, permettant au bailleur de réclamer, au titre du solde locatif, la somme de 535,90 euros.

Or, l’analyse de ce décompte révèle que figure au débit la somme globale de 4.972,85 euros correspondant à des frais de commissaire de justice et à l’indemnité allouée par le premier juge au titre de l’article 700 code de procédure civile (70,89 x 2 + 235,83 +2.500 + 420 +1.675,24), somme devant être déduite de celle de 103.622,41 euros puisque ne relevant pas de la dette locative, de sorte que la somme portée au débit devait être de 98.649,56 euros (103.622,41 – 4.972,85).

De la même manière, a été créditée la somme de 1.500 euros correspondant à l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile allouée par le juge de l’exécution à la société appelante par le jugement du 15 avril 2026 ayant, notamment, annulé la saisie-attribution, le procès-verbal d’expulsion du 18 mars 2026 et ordonné la réintégration de l’appelante dans les lieux loués. Cette somme qui ne fait pas davantage partie de la créance locative, doit être déduite de la somme de 103.086,51 euros de sorte que la somme portée au crédit devait être de 101.586,51 euros (103.086,51 – 1.500).

Il en résulte, au 30 juin 2026 et au titre des seuls loyers et charges, un solde de 2.936,95 euros en faveur de l’appelante.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement des causes du commandement et des loyers postérieurs est intervenu au plus tard le 25 juin 2026, par le dernier versement de 11.208,99 euros opéré par l’appelante.

Il convient donc d’accorder à la société Moulin de Marmaris un délai de paiement rétroactif jusqu’au 25 juin 2026 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Sur les demandes de la société Cagile

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Cagile sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 535,90 euros au titre de l’arrièré locatif au 30 juin 2026.

Au regard des motifs qui précèdent, l’obligation de la société Moulin de Marmaris se heurte à une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

La société Cagile sollicite par ailleurs le paiement de la somme provisionnelle de 2.545,03 euros TTC au titre des intérêts de retard de 10% contractuellement prévus.

Le bail stipule dans son article XI « Clause résolutoire » : « en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute somme due en vertu du présent bail et qui n’auraient été réglés dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues ».

Mais la clause susvisée, qui s’analyse en une clause pénale et qui est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, relève de la seule appréciation du juge du fond. L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

La société Cagile demande la conservation du dépôt de garantie à titre provisionnel afin de l’imputer sur les sommes restant dues par la société Moulin de Marmaris ainsi que sur les frais liés à la remise en état et à la libération effective des locaux.

Mais, le bail se poursuivant, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Enfin, la société Cagile demande la condamnation de la société Moulin de Marmaris au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive et déloyale.

Elle soutient que les paiements effectués systématiquement en retard et les manquements répétés du preneur à ses obligations contractuelles l’ayant conduite à multiplier les démarches de recouvrement depuis de nombreuses années et à engager plusieurs procédures en référé et au fond afin d’obtenir le paiement de sommes qui auraient dû être spontanément réglées, lui crée un préjudice d’autant que le comportement déloyal et persistant de l’appelante a généré des frais de gestion, de suivi et de recouvrement considérables.

Mais, si le défaut de diligence de la société Moulin de Marmaris dans l’exécution de son obligation de paiement des loyers à la date contractuellement prévue a contraint son bailleur à engager de nombreuses procédures à son encontre, ce dernier ne caractérise toutefois pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un préjudice distinct qui ne pourrait être réparé par l’indemnité procédurale susceptible d’être allouée au titre des frais irrépétibles.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge, sauf à préciser que les dépens comprendront également les frais du commandement de payer du 6 mai 2025.

Au regard de sa situation initiale de débitrice, la société Moulin de Marmaris supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société Cagile qu’elle a contrainte à exposer des frais irrépétibles pour obtenir le paiement des loyers et charges contractuellement dues, la somme de 10.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause pénale et des dommages et intérêts et statué sur les dépens, sauf à préciser que ceux-ci comprendront le coût du commandement de payer du 6 mai 2025, et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Statuant à nouveau,

Accorde à la société Moulin de Marmaris un délai expirant le 25 juin 2026 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée à cette date, loyer du 1er trimestre 2026 inclus et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que la société Moulin de Marmaris s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué et rejette les demandes s d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2026 formées par la société Cagile ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Moulin de Marmaris aux dépens d’appel et à payer à la société Cagile la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT