TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 19 Octobre 2026
Président : Monsieur SCHWEITZER, Premier vice Président
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 14 Septembre 2026

N° RG 26/02104 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7XHQ
Grosse délivrée le
19/10/2026

À
-Me Franck-clément CHAMLA
– Me Olivier AVRAMO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CLOJAC, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Franck-clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. DEMENAGEMENT COSTE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON

La SCP BR ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [P], en qualité de Commissaire à l’Exécution du Plan de la SARL DEMENAGEMENT COSTE dont l’étude est située au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un bail commercial en date du 1 er juillet 1990, la SCI CLOJAC a donné à bail à la SARL DEMENAGEMENT COSTE un local commercial à AURIOL (13390[Adresse 4] pour y exercer l’activité de garde meubles déménagement.

Par acte en date du 4 décembre 2000, la SCI CLOJAC a donné à bail à la SARL DEMENAGEMENT COSTE deux lots de parking numérotés [Adresse 5] et [Adresse 6] à AUBAGNE (13400) [Adresse 7]. Aux termes d’un avenant du 3 avril 2003, les parties ont convenu de substituer aux places n°118 et [Adresse 8] en contre partie d’une diminution du loyer.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026, la SCI CLOJAC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL DEMENAGEMENT COSTE, pour une somme de 18.178 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges concernant l’occupation du local commercial sis à AURIOL (13390) et du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2026, la SCI CLOJAC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL DEMENAGEMENT COSTE, pour une somme de 550 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges concernant l’occupation d’une place de stationnement sise à AUBAGNE et du coût de l’acte.

Les commandements ont été dénoncés le 20 mars 2026 à la SELARL ML ASSOCIES en la personne de Monsieur [H] [P], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL DEMENAGEMENT COSTE.

Aucun règlement n’est intervenu.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2026, régulièrement dénoncé à la SELARL ML ASSOCIES en la personne de Monsieur [H] [P], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan, la SCI CLOJAC a fait assigner la SARL DEMENAGEMENT COSTE devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en matière de référé aux fins de voir :

«CONSTATER la résiliation du bail du 1 er juillet 1990 concernant l’occupation du local commercial sis à [Localité 1] [Adresse 9];

CONSTATER la résiliation du bail du 4 décembre 2003 concernant l’occupation d’une place de stationnement sise à [Localité 2] [Adresse 7].

JUGER que la société DEMENAGEMENT COSTE se trouve par conséquent occupante sans droit ni titre du local sis à [Localité 3] ([Localité 4] [Adresse 9].

JUGER que la société DEMENAGEMENT COSTE se trouve par conséquent occupante sans droit ni titre de la place de stationnement sise à [Localité 2] [Adresse 7].

ORDONNER l’expulsion du local commercial sis à [Localité 1] [Adresse 9] et de la place de stationnement sise à [Localité 2] [Adresse 7] de la société DEMENAGEMENT COSTE et de tous occupants de son chef du local et de la place qu’elle occupe qu’il s’agisse d’animaux, de mobilier, de véhicule, de personne physique ou morale, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

AUTORISER la SCI CLOJAC à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles, animaux, véhicule, objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société DEMENAGEMENT COSTE et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation du local commercial sis à [Localité 1] [Adresse 9] à la somme antérieurement exigée à titre de loyer et provision sur charges (4650 €/mois);

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation de la place de stationnement sise à [Localité 2] [Adresse 7] à la somme antérieurement exigée à titre de loyer et provision sur charges (110 €/mois);

CONDAMNER la SARL DEMENAGEMENT COSTE à payer par provision à la SCI CLOJAC:
-la somme de 32 128.00 € au titre de l’arriérés de loyers et de charges suivant décompte au 21 avril 2026 concernant l’occupation du local commercial aux termes du bail du 1 er juillet 1990,
– la somme de 770.00 € au titre de l’arriérés de loyers et de charges suivant décompte au 21 avril 2026 concernant l’occupation de la place de stationnement aux termes du bail du 4 décembre 2003,
– une indemnité d’occupation du local commercial sis à [Adresse 10] à la somme antérieurement exigée à titre de loyer et provision sur charges (4650 €/mois);
– une indemnité d’occupation de la place de stationnement sise à [Localité 5][Adresse 11]) [Adresse 7] à la somme antérieurement exigée à titre de loyer et provision sur charges (110 €/mois)

CONDAMNER la SARL DEMENAGEMENT COSTE SARL à payer à la SCI CLOJAC la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens en ce compris le coût des commandements».

Lors de l’audience du 14 septembre 2026, la SCI CLOJAC, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs. Elle s’oppose à la demande d’expertise formulée en défense, et a porté ses demandes de condamnation :

– à la somme provisionnelle de 55.378,00 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxe foncière arrêté au 9 septembre 2026 concernant le local commercial sis à [Localité 3], objet du bail du 1er juillet 1990, outre les loyers et indemnités d’occupation échus depuis cette date jusqu’à la libération effective des lieux, à parfaire ;

– à la somme provisionnelle de 1.320,00 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 9 septembre 2026 concernant la place de stationnement sise à [Localité 6], objet du bail du 4 décembre 2000, outre les loyers et indemnités d’occupation échus depuis cette date jusqu’à la libération effective des lieux, à parfaire ;

– à la somme de 5.000 € s’agissant de sa demande en application des dipsositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL DEMENAGEMENT COSTE, par l’intermédiaire de son conseil, auquel se joint la SELARL ML ASSOCIES en la personne de Monsieur [H] [P], commissaire à l’exécution du plan, demande au président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé de :

« CONSTATER que les demandes de la SCI CLOJAC se heurtent à des contestations sérieuses tenant aux manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien, à l’exception d’inexécution opposée par la preneuse, à l’exigibilité comme au quantum des sommes réclamées et à la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre des clauses résolutoires;

JUGER que les clauses résolutoires ne pourraient, en toute hypothèse, produire effet qu’au regard des seules causes des commandements de payer des 13 janvier et 27 février 2026, soit respectivement 18.178 € et 550 € en principal, à l’exclusion de toute somme échue postérieurement ;

JUGER que la SCI CLOJAC ne justifie ni du principe, ni de l’assiette, ni du montant de l’imputation à la locataire de la taxe foncière 2025 pour 4 228 €, ni de la rela SCI CLOJACition des charges locatives appelées ;

CONSTATER que la SCI CLOJAC réclame, au titre de la période postérieure aux dates auxquelles elle soutient la résiliation acquise, des sommes qualifiées de loyers, inconciliables avec le fondement juridique qu’elle invoque ;

DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur l’ensemble des demandes de constat d’acquisition des clauses résolutoires, d’expulsion, de provision et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

REJETER en conséquence les demandes de la SCI CLOJAC tendant à voir produire effet aux clauses résolutoires, faute d’évidence et en présence de contestations sérieuses ;

DÉBOUTER la SCI CLOJAC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire

DIRE que les clauses résolutoires ne sauraient être tenues pour acquises ni produire effet en référé, compte tenu de l’exception d’inexécution opposée, de la perte de jouissance invoquée et de la mauvaise foi du bailleur ;

REJETER les demandes d’expulsion ;

ORDONNER, avant dire droit, une expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il plaira, avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, de :

– se rendre sur les lieux, [Adresse 12], à [Localité 1], et décrire l’état de la toiture, du clos et du couvert ;
– dire si les travaux de remplacement des plaques de couverture annoncés par la SCI CLOJAC comme devant être réalisés «à bref délai» après le 15 mai 2026 ont été effectivement exécutés, et à quelle date ;
– rechercher l’origine des infiltrations et dire si elles procèdent d’un défaut d’entretien, de la vétusté de la couverture ou d’un vice de construction ;
– se prononcer sur la présence éventuelle d’amiante dans les éléments de couverture et sur les obligations qui en découlent ;
– distinguer les travaux relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil de ceux relevant des réparations locatives, et chiffrer les travaux nécessaires ;
– déterminer les surfaces devenues impropres à l’usage de garde-meubles, ainsi que les périodes durant lesquelles elles l’ont été ;
– apprécier l’étendue de la perte de jouissance subie par la SARL DÉMÉNAGEMENT COSTE et proposer une évaluation de la réduction du prix du bail correspondante ;
– fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de statuer.

À titre infiniment subsidiaire

SUSPENDRE les effets des clauses résolutoires qui seraient éventuellement regardées comme acquises ;

ACCORDER à la SARL DÉMÉNAGEMENT COSTE les plus larges délais de paiement, avec suspension corrélative des effets des clauses résolutoires pendant toute la durée des délais accordés ;

DIRE qu’en cas de respect de l’échéancier fixé, les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué ;

DIRE que toute indemnité d’occupation éventuellement mise à la charge de la SARL DÉMÉNAGEMENT COSTE devra, en toute hypothèse, être appréciée au regard de la perte de jouissance subie et des désordres affectant les locaux ;

RÉSERVER les demandes financières de la SCI CLOJAC dans l’attente de l’appréciation par le juge du fond des manquements invoqués à l’encontre du bailleur et, le cas échéant, des conclusions de l’expertise judiciaire sollicitée ;

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI CLOJAC à verser à la SARL DÉMÉNAGEMENT COSTE et à la SCP BR ASSOCIÉS, ès qualités, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI CLOJAC aux entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer délivrés les 13 janvier et 27 février 2026 ;

DIRE que la présente décision sera déclarée commune et opposable à la SCP BR ASSOCIÉS, ès qualités de Commissaire à l’Exécution du Plan de la SARL DÉMÉNAGEMENT COSTE.»

L’affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

L’ordonnance sera déclarée opposable à la SELARL ML ASSOCIES en la personne de Monsieur [H] [P], commissaire à l’exécution du plan de la SARL DEMENAGEMENT COSTE.

Sur la résiliation du bail commercial

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 13 janvier 2026 s’agissant du local commercial, et le 27 février 2026 s’agissant de la place de stationnement.

Aucune démarche n’a été diligentée par la SARL DEMENAGEMENT COSTE pour contester ces commandements ou solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire dans le mois suivant la délivrance de ces commandements.

Des loyers sont demeurés impayés.

Pour contester les effets des clauses résolutoires, la SARL DEMENAGEMENT COSTE invoque “des manquements anciens, persistants et graves du bailleur à ses obligations essentielles”, consistant en l’espèce en des infiltrations récurrentes affectant le bâtiment depuis 2022.

La SCI CLOJAC soutient pour sa part avoir pris en compte les différents signalements que lui a adressé la SARL DEMENAGEMENT COSTE, et y avoir répondu par la mise en oeuvre de travaux adaptés.

En tout état de cause, ces griefs n’ont donné lieu à aucune mise en demeure ni procédure judiciaire. Ils ne sont documentés que par des échanges de courriers électroniques et des photographies non datées.

Les loyers et charges commandés n’ont pas été intégralement réglés dans le délai contractuel et le juge n’a pas été saisi d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire dans le délai imparti.

Il entre donc dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande formée par la SCI CLOJAC et, compte tenu des éléments qui précèdent, en particulier du caractère infructueux des commandements de payer délivrés, il y a lieu de constater que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail commercial sont réunies au 14 février 2026 pour le local commercial sis à AURIOL, objet du bail du 1er juillet 1990, et au 28 mars 2026 pour la place de stationnement sise à AUBAGNE, objet du bail du 4 décembre 2000

Sur la demande d’expertise judiciaire:

Aucun constat n’est versé aux débats, ni le moindre document de toute nature, tel qu’aurait pu l’établir la compagnie d’assurance de la SARL DEMENAGEMENT COSTE ou l’un de ses experts, de nature à démontrer que les locaux ne sont pas en état d’être exploités.

La contestation opposée par la SARL DEMENAGEMENT COSTE n’apparaît donc pas sérieuse ou établie ; la demande d’expertise n’apparaît pas justifiée en l’état. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI CLOJAC fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acte introductif d’instance.

Le décompte des sommes réclamées n’est pas contesté par la SARL DEMENAGEMENT COSTE, qui n’invoque aucun règlement dont le bailleur n’aurait pas tenu compte.

La SCI CLOJAC a actualisé ses demandes en prenant en considération les loyers et charges appelés jusqu’au 9 septembre 2026. Le décompte actualisé a été communiqué à la défenderesse qui ne le conteste pas.

En conséquence, la SARL DEMENAGEMENT COSTE sera condamnée au paiement par provision:

– de la somme de 55.378,00 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxe foncière concernant le local commercial sis à [Localité 3], objet du bail du 1er juillet 1990, comptes arrêtés au 9 septembre 2026 ;

– de la somme de 1.320,00 € au titre de l’arriéré de loyers concernant la place de stationnement sise à [Localité 6], objet du bail du 4 décembre 2000, comptes arrêtés au 9 septembre 2026.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, La SARL DEMENAGEMENT COSTE se prévaut de difficultés économiques incontestables, et d’efforts significatifs pour y faire face, consacrés par l’adoption d’un plan de continuité d’activité.

Ces éléments justifient d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SARL DEMENAGEMENT COSTE, qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail commercial sont réunies au 14 février 2026 pour le local commercial sis à [Localité 3], objet du bail du 1er juillet 1990, et au 28 mars 2026 pour la place de stationnement sise à [Localité 6], objet du bail du 4 décembre 2000 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire formulée à titre reconventionnel;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS la SARL DEMENAGEMENT COSTE à payer par provision à la SCI CLOJAC :

– la somme de 55.378,00 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxe foncière concernant le local commercial sis à [Localité 3], objet du bail du 1er juillet 1990, comptes arrêtés au 9 septembre 2026 ;

– la somme de 1.320,00 € au titre de l’arriéré de loyers concernant la place de stationnement sise à [Localité 6], objet du bail du 4 décembre 2000, comptes arrêtés au 9 septembre 2026 .

AUTORISONS la SARL DEMENAGEMENT COSTE à se libérer de cette condamnation en 24 versements d’un montant de 2.362,42 euros avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, en sus des loyers et charges en cours ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra ses effets ;
il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SARL DEMENAGEMENT COSTE ;
la SARL DEMENAGEMENT COSTE sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers pratiqués majorés des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;
CONDAMNONS la SARL DEMENAGEMENT COSTE à payer à la SCI CLOJAC la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARONS la présente ordonnance opposable à la SELARL ML ASSOCIES en la personne de Monsieur [H] [P], commissaire à l’exécution du plan de la SARL DEMENAGEMENT COSTE;

CONDAMNONS la SARL DEMENAGEMENT COSTE aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 7] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.