PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 26/00161 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O4MC
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[F] [L] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Altis Prestige, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 942 624 040, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Marie-Eva Birrien, avocat postulant au barreau de Pontoise, et assisté de Me Vanessa Perrot, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [L] [O], demeurant [Adresse 4], défaillant

–==o0§0o==–

M. [F] [L] [O] est propriétaire des lots n°4056, 4120 et 4121 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 29 juin 2023, M. [L] [O] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 9 492,37 euros au titre des charges de copropriété impayées au 26 janvier 2023.

À la suite d’une tentative de conciliation en date du 5 mai 2025, Monsieur [L] [O] s’est engagé à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 793 euros par mois, à compter du 20 mai 2025 et ce pendant 36 mensualités.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] à Villiers le Bel (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic, le cabinet Altis Prestige, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [E], afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts échus, les sommes de :

– 11 578,38 euros correspondant aux appels de charges impayés au 17 octobre 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts à compter du 24 juillet 2024, date de la mise en demeure,
– 1 641,60 euros au titre des frais de recouvrement,
– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la condamnation du défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [L] [O], déjà condamné au paiement des charges de copropriété, ne règle pas à nouveau les charges depuis sa dernière condamnation et n’a pas honoré l’engagement pris devant le conciliateur de justice.

M. [L] [O], assigné à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ils doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 1] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
– la matrice cadastrale dont il résulte que M. [L] [O] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°4056, 4120 et 4121,
– un décompte arrêté au 17 octobre 2025,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2022, 12 septembre 2023, 11 mars 2024 et 15 octobre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours relatifs à ces assemblées ;
– une sommation de payer la somme de 12 780,01 euros en date du 24 juillet 2024,
– le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur de 11 578,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 17 octobre 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En application de l’article précité, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, avant la sommation de payer du 24 juillet 2024.

En l’absence de justificatifs, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant le commandement de payer.

S’agissant des frais intitulés  » transmission à avocat « , si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir :  »uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner M. [L] [O], à verser au SDC [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 11 578,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 17 octobre 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] produit la copie d’une sommation de payer la somme de 12 780,01 euros adressée à M. [L] [O] par courrier recommandé, avisé le 26 juillet 2024.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 27 juillet 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. [L] [O] a déjà été condamné à pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 1] à hauteur de 900 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [L] [O], partie perdante, sera condamné in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [F] [L] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 11 578,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 17 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2024;

Condamne M. [F] [L] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [F] [L] [O] aux dépens de la présente instance;

Condamne M. [F] [L] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS