DU 09 Octobre 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00409 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PHNU

Code NAC : 30B
S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC
C/
S.A.S. LA BONNE VIANDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Clémentine IHUMURE lors des plaidoiries
Isabelle PAYET , lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Nicolas BOUYER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302, Me Marie SACCHET, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON,

DÉFENDEUR

S.A.S. LA BONNE VIANDE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, Me Léa GIRAUDO, avocat plaidant au barreau de PARIS,

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Débats tenus à l’audience du 11 septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 09 Octobre 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 5 janvier 2024, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, a donné à bail à la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., un local sis à [Localité 2] [Adresse 3]” [Adresse 4] – Lot N°B14, et ce pour une durée de dix années à compter du 8 janvier 2024, moyennant un loyer annuel de 22.100 Euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 2 février 2026, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, a fait délivrer à la société locataire, après un premier commandement de payer en date du 2 décembre 2024, un deuxième commandement de payer portant sur un montant de 26.936,03 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er janvier 2026, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 26 mars 2026, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :
*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
*l’autorisation de faire expulser la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la présente ordonnance,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE au paiement provisionnel de la somme de 5.806 euros à la société bailleresse, somme correspondant au montant du dépôt de garantie détenu par cette dernière à raison de l’obligation non contestable du preneur stipulée au bail d’appréhension par le bailleur dudit dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une indemnité d’occupation d’un montant journalier de :
-235,66 euros correspondant au loyer,
-11,52 euros correspondant aux charges locatives,
-1,35 euros correspondant à la taxe bureaux,
-0,35 euros correspondant à la taxe sur le stationnement,
et ce à compter du 4 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, cette indemnité d’occupation devant être indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’ILAT, l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire c’est à dire celui du troisième trimestre 2025,
*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, et aux frais de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S.,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 24.510,88 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 3 mars 2026, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 54.434,23 Euros,

*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 150 euros au titre de la somme forfaitaire visée à l’article 14.1 des conditions générales du bail,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 5.387,21 euros au titre de la clause pénale de 20% visée à l’article 14.2 des conditions générales du bail,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 3.824,70 euros au titre des intérêts échus, visés à l’article 14;1 des conditions générales du bail,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 265,33 euros au titre des frais du commandement de payer,
*la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 septembre 2026, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La société LA BONNE VIANDE, S.A.S., représentée, assistée de son conseil, sollicite :
*A TITRE PRINCIPAL, le rejet de toutes les demandes, fins et prétentions de la société bailleresse,
*le dit qu’il n’y a lieu àréféré sur l’ensemble de ces demandes,
*que le juge des référés se déclare incompétent pour statuer sur ces demandes et renvoie les parties à se mieux pourvoir,
*A TITRE SUBSIDIAIRE, le débouté des demandes en condamnation au paiement
*de la pénalité contractuelle de 20%,
*de l’indemnité forfaitaire de 150 euros,
*des intérêts à hauteur de 3.824,70 euros,
*des frais de commandement de payer de 265,33 euros,
*du droit d’engagement des poursuites de 189,05 euros,
*de la facture fiscale de 618,02 euros,
*de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,
*l’octroi à la société LA BONNE VIANDE de 24 mois de délais pour régler sa dette locative selon décompte réactualisé à fournir par la société bailleresse,
*la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais octroyés,
*EN TOUT ETAT DE CAUSE, la condamnation de la société bailleresse à verser à la société LA BONNE VIANDE une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa défense, la société LA BONNE VIANDE admet avoir eu des difficultés financières, qui ont justifié la délivrance d’un premier commandement de payer, puis d’un deuxième. Néanmoins, ce deuxième commandement est trop imprécis, ne fournit pas de détails sur la dette locative, ce qui est confirmé par le fait que l’assignation délivrée par la suite fait état d’une dette locative moindre que celle mentionnée dans le commandement de payer, alors même qu’aucun versement n’est intervenu entre-temps. Et la société bailleresse n’explique pas ces variations. Le même commandement de payer retient un principal de 26.936,03 euros mais calcule les intérêts sur la base de 26.930,03 euros.

De plus, la société bailleresse multiplie les demandes de pénalités, notamment une pénalité de 5.387,21 euros correspondant à 20% de la dette de 26.936,03 euros, or le principal de la dette locative est de 24.510,88 euros. Et il y a un “empilement” (sic) de sanctions que la société locataire estime escessif.

A titre subsidiaire, la société LA BONNE VIANDE sollicite l’octroi de 24 mois de délais pour s’acquitter de sa dette locative en principal.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 9 octobre 2026.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, et la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 2 février 2026, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 3 mars 2026 et il convient d’ordonner l’expulsion de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., en défense.

La société LA BONNE VIANDE conteste la validité du commandement de payer en faisant remarquer qu’il retient un principal de 26.936,03 euros mais appliquerait ensuite des intérêts majorés sur une base de 26.930,03 euros, ce qui est en effet incohérent.

Pour autant, le juge des référés ne se déclarera pas incompétent, puisqu’un décompte de la dette locative, joint au commandement de payer, permet de constater sans ambiguïté que le montant de la dette locative à la date du 1er janvier 2026 est bien de 26.936,03 euros, montant constitué des loyers, provisions sur charges et taxe foncière. Et que c’est sur ce montant que la société bailleresse sollicite le calcul des intérêts. Aussi le montant de la dette locative intrinsèque peut-il aisément être fixé, sans que cela outrepasse le champ de compétence du juge des référés.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, il apparaît que la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., est incontestablement redevable de la somme totale de 24.510,88 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 3 mars 2026.

Il convient donc de condamner la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à titre provisionnel à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 24.510,88 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 3 mars 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2026, date de délivrance de l’assignation, les loyers les plus anciens ayant été acquittés en cours de procédure.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 5] – Lot N°B14, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Enfin, il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas été constatée ni prononcée par une décision de justice ayant déjà acquis l’autorité de la chose jugée. Par la suite, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats et de l’examen des pièces versées, que la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., est de bonne foi et se propose d’apurer sa dette locative en vingt-quatre mensualités, en sus des loyers courants. Il apparaît qu’au vu des ressources estimées de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., cette proposition d’apurement de sa dette est raisonnable, et qu’en tout cas il est opportun de l’accepter pour lui permettre de maintenir son commerce, la société bailleresse pouvant bénéficier de l’acquisition de la clause résolutoire en cas de nouvelle défaillance de sa société locataire dans le paiement des loyers courants ou l’apurement de l’arriéré locatif. Aussi en sera-t-il tenu compte pour accorder à la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce et l’autoriser à rembourser sa dette par des mensualités de 1.100 Euros, les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail étant corrélativement suspendus, dans les formes et conditions prévues dans le présent dispositif.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE CLAUSE PENALE AINSI QUE D’UNE “SOMME FORFAITAIRE” ET DES INTERÊTS PRE-CALCULES

L’application d’une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., au paiement des sommes de 150 euros correspondant à une “somme forfaitaire” visée à l’article 14.1 des conditions générales du bail, ainsi que de la somme de 5.387,21 euros correspondant à une clause pénale de 20%, outre les intérêts échus, pré-calculés et évalués à un montant de 3.824,70 euros, étant rappelé corrélativement que les intérêts sur le montant de la dette locative ont été fixés par le juge des référés au taux légal et à compter de la date de délivrance de l’assignation.

SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION PAR LA SOCIETE UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, SOCIETE EN NOM COLLECTIF, DU DEPÔT DE GARANTIE

Cette demande présentée par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, est manifestement prématurée en l’espèce, et excède les limites octroyées au juge des référés. Celui-ci ne la tranchera donc pas, mais il appartiendra aux parties de faire les comptes lors de la libération des lieux par la société LA BONNE VIANDE, S.A.S.,.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 1.600 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que les retards de paiement de la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., l’ont contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Condamnons la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, à titre provisionnel une somme de 24.510,88 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 mars 2026 , et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2026, date de délivrance de l’assignation,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mars 2026,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à régler à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Accordons à la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce pour se libérer de sa dette locative et l’autorisons à rembourser ladite dette à l’égard de la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, par des mensualités de 1.100 Euros, en sus des loyers courants,

Suspendons en conséquence les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 5 janvier 2024,

Disons qu’à défaut d’apurement de la dette locative (en sus des loyers courants) par la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., dans les conditions ci dessus octroyées, la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., perdrait de plein droit le bénéfice des délais qui lui sont accordés et, dans cette éventualité, constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu entre les parties en date du 5 janvier 2024, de sorte que la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., devrait alors quitter les lieux sis à [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 4] – “[Adresse 7]” [Adresse 8] – Bâtiment B – Lot N°B14 et les restituer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés,

Condamnons la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, Société en Nom Collectif, une somme de 1.600 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons la société LA BONNE VIANDE, S.A.S., aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer, d’un montant de 265,33 euros,

Déboutons les parties des surplus de leurs demandes,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier

LA GREFFIERE LE PRESIDENT