N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00427 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GXIH

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[P] [W] épouse [X]

C/

[B] [E]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 07 Octobre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 02 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIERE présente lors de l’audience : Madame Audrey GUÉGAN
GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Karine MOUTARD

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 07 Octobre 2026 :

Entre :

Madame [P] [W] épouse [X]
née le 12 Décembre 1954 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [E]
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 02 Septembre 2026, la demanderesse a été entendue en ses conclucions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 07 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2003, à effet au 1er décembre 2003, pour une durée initiale de 3 ans, Mme [P] [W] épouse [X] a donné à bail à M.[L] [E] et Mme [B] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 351 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 702 €.

Suivant acte de commissaire de justice délivré à personne le 19 juin 2025, Mme [P] [W] épouse [X] a fait délivrer à Mme [B] [E] un commandement de payer les loyers pour un montant de 851,89 € (expurgé du coût de l’acte).

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 11 août 2025, Mme [P] [W] épouse [X] a fait délivrer à Mme [B] [E] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Par acte de Commissaire de justice délivré à domicile le 28 avril 2026, Mme [P] [W] épouse [X] a fait assigner Mme [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation sous seing privé en date du 12 novembre 2003 tant pour non-paiement des loyers que pour défaut d’assurance ;

▸ ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

▸ la condamner au paiement d’une provision égale au montant de l’arriéré soit 1 553,15 € à la date du 20 avril 2026 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, pour un montant au moins égal au loyer actuel outre charges et taxes, jusqu’à son départ effectif, outre les intérêts au taux légal ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et le coût de sa dénonce à la Préfecture.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience susdite, Mme [P] [W] épouse [X], comparante en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 254,41 € arrêtée au mois d’août 2026 inclus. Elle a présenté trois chèques signés par la locataire d’un montant total de 501,26 €, qu’elle expose ne pas avoir encaissés s’agissant de paiements partiels.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Mme [B] [E] n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 30 avril 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, Mme [P] [W] épouse [X] a fait délivrer à Mme [B] [E] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 septembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [B] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

La bailleresse sollicite la somme de 2 254,41 € correspondant à sept loyers non payés, déduction faite d’un règlement de 200 € intervenu en avril 2025, arrêtée au 1er septembre 2026.

Les trois chèques signés de la locataire présentés par la demanderesse lors de l’audience, deux d’un montant de 200 € chacun et le troisième d’un montant de 101,26 €, tous trois datés de l’année 2025, sans précision du jour et du mois, ne sont pas valables et, de ce fait, non endossables. Ils ne seront donc pas déduits du montant de l’arriéré locatif sollicité à titre provisionnel.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [B] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 254,41 €, arrêtée au 1er septembre 2026 avec intérêt au taux légal compter de l’assignation délivrée le 28 avril 2026 sur la somme de 1 553,15 € et à compter de la présente décision sur le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la locataire, absente à l’audience, ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’elle ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.
Enfin et en toute hypothèse, le défaut d’assurance locative fait obstacle à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2025, Mme [B] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 350,63 €, conformément au décompte, le juge ne pouvant statuer ultra petita, et de la condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [E], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [W] épouse [X] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [B] [E] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Mme [P] [W] épouse [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 12 septembre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS Mme [P] [W] épouse [X], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [E] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [B] [E] à payer à titre provisionnel à Mme [P] [W] épouse [X] la somme de 2 254,41 € (deux mille deux cent cinquante-quatre euros et quarante et un centimes), arrêtée au 1er septembre 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du 28 avril 2026 (date de l’assignation) sur la somme de 1 553,15 € et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 12 septembre 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS si besoin Mme [B] [E] à payer à titre provisionnel à Mme [P] [W] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 350,63 € (trois cent cinquante euros et soixante-trois centimes) du 2 septembre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 12 septembre 2025 et le 1er septembre 2026 se confondant avec la dette de 2 254,41 €) ;

CONDAMNONS Mme [B] [E] à payer à Mme [P] [W] épouse [X] la somme de 500 € (Cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fany CAVILLON