N° RG 24/05667 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJAJ

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2026
50G

N° RG 24/05667
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJAJ

AFFAIRE

[V] [B] épouse [D]
[T] [D]
C/
[O] [J]

Décision nativement numérique à :

Maître Aurore SICET de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET
Maître Jean-[Localité 2] PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7ème chambre civile,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7ème chambre civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel.

Lors des débats : Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.
Lors du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Cadre Greffier.

DEBATS :

à l’audience publique du 24 Juin 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [V] [B] épouse [D]
née le 1er Mars 1964 à [Localité 3] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant,
représentée par Maître Carlos DE CAMPOS de la SELARL GUYOT-DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant.

Monsieur [T] [D]
né le 08 Août 1962 à [Localité 5] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [O] [J]
né le 02 Juin 1971 à [Localité 7] (SERBIE/MONTÉNÉGRO)
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Maître Aurore SICET de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 1er septembre 2023, Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] ont consenti une promesse de vente au profit de Monsieur [O] [J].
Le contrat portait sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un prix de 680.000 €. La promesse prévoyait une date limite de réitération de l’acte authentique au 30 novembre 2023.
Le délai d’option prévu, selon des modalités détaillées dans l’acte authentique, a expiré sans que la vente n’ait été réitérée, à défaut de la levée d’option du bénéficiaire de la promesse dans le délai imparti.
Par acte en date du 04 juillet 2024, Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [O] [J] devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 68.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi qu’à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] demandent au tribunal judiciaire de Bordeaux de :
• condamner Monsieur [O] [J] à leur payer la somme de 68.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024 ;
• condamner Monsieur [O] [J] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
• débouter Monsieur [O] [J] de toutes ses demandes ;
• faire application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils exposent que la promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 68.000 €, dont le versement était différé mais devenait exigible si le bénéficiaire ne réalisait pas l’acquisition dans les délais et conditions convenus. Ils font valoir qu’en application du principe de la force obligatoire des contrats, Monsieur [O] [J] est tenu d’honorer cet engagement contractuel et de verser l’indemnité prévue, indépendamment du motif de la non-réalisation de la vente.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DU DÉFENDEUR
Dans ses dernières conclusions signifiées le 04 avril 2025, Monsieur [O] [J] demande au tribunal de :
à titre principal, débouter Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes ;
à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à sa charge à la somme de 5.000 € ;
en tout état de cause, condamner Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] à lui régler la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien du rejet des demandes, il fait valoir que son état de santé au cours de l’exécution de la promesse de vente a revêtu les caractéristiques de la force majeure qui l’empêchait de lever l’option dans le délai. À titre subsidiaire, il sollicite que le juge révise le montant de l’indemnité prévue s’agissant d’une clause pénale.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2025.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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MOTIFS 

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Une indemnité d’immobilisation constitue alors la contrepartie de l’engagement du promettant à ne pas chercher d’autres acquéreurs durant le délai d’option accordé au bénéficiaire, a pour objet de réparer le préjudice résultant de l’immobilisation du bien et ne constitue pas une sanction pour le bénéficiaire qui déciderait de ne pas lever l’option.
Une clause pénale a elle pour objet de sanctionner un contractant qui manquerait à ses obligations.

Dans le cas particulier d’une promesse unilatérale de vente dans laquelle des conditions suspensives sont énoncées, il est possible qu’une clause pénale soit stipulée afin de s’assurer que le bénéficiaire accomplisse les diligences requises pour que les conditions suspensives soient réalisées.

L’article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Enfin, l’article 1304-6 du même code prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Dans le cas particulier d’une promesse unilatérale de vente dans laquelle des conditions suspensives sont énoncées, il est possible qu’une clause pénale soit stipulée afin de s’assurer que le bénéficiaire accomplisse les diligences requises pour que les conditions suspensives soient réalisées.

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause rédigée comme suit :
« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – DISPENSE DE VERSEMENT IMMEDIAT
Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE HUIT MILLE EUROS (68 000,00 EUR).
De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.
Toutefois, dans les cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes ».
La promesse contenait pour seules conditions suspensives, les conditions suspensives de droit commun tenant notamment à la purge du droit de préemption et l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif. Il n’est pas contesté que les conditions suspensives ont été réalisées.

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Il n’est pas contesté et il résulte des pièces produites par le défendeur qu’il a été hospitalisé du 05 septembre 2023 au 25 septembre 2023 en raison d’une grave maladie. Il résulte néanmoins de ses pièces et notamment de la lettre de liaison du CHU de [Localité 1] que la maladie était connue dès 2022 et qu’un traitement lourd était prévu dès le mois de juin 2023. À sa sortie d’hospitalisation, Monsieur [J] a continué d’être suivi régulièrement pour sa maladie et s’est vu octroyer plusieurs arrêts de travail successifs. Il résulte de ces arrêts de travail dont le premier versé aux débats date du 25 octobre 2023 qu’il a bénéficié de sorties autorisées à partir du 09 novembre 2023.

Sans sous-estimer la gravité de l’état de santé que présentait alors le défendeur, il apparaît cependant que sa maladie ne présentait pas le caractère imprévisible et irrésistible de la force majeure, en ce qu’il n’était pas dépourvu de la capacité de lever l’option et aurait pu valablement se faire représenter pour lever celle-ci.

Si les demandeurs soutiennent à juste titre qu’une indemnité d’immobilisation ne peut faire l’objet d’une modération par le juge, celui-ci doit restituer au fait leur exacte qualification.

Or, en liant l’obligation du versement de l’indemnité appelée d’immobilisation à la faute par le bénéficiaire de la promesse de réaliser l’acquisition dans les délais prévus au cas où toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, la clause de l’acte conditionne le paiement de l’indemnité à une inexécution fautive et s’analyse en réalité en une clause pénale et non en une simple indemnité d’immobilisation, étant souligné que les demandeurs eux-mêmes invoquent un manquement contractuel du bénéficiaire de la promesse. Il sera rappelé que toute stipulation contraire à la possibilité de réduire le montant prévu au titre de la mise en œuvre d’une clause pénale est réputée non écrite.
En ne levant pas l’option alors que les conditions suspensives étaient réalisées et qu’il n’en était pas empêché par la force majeure, Monsieur [J] a commis un manquement contractuel et se voit alors redevable du montant de cette clause pénale.

Cependant, Madame et Monsieur [D] ne justifient pas d’un préjudice autre que celui tenant à la non disponibilité de leur bien jusqu’à la date prévue pour la levée de l’option, soit pendant trois mois. Dès lors le montant de cette clause pénale apparaît manifestement excessif et il sera réduit à la somme de 18.000 €.

En raison de la nature contractuelle de la clause pénale, les intérêts au taux légal seront dus à compter du jour de la mise en demeure d’avoir à la payer le 29 mars 2024.
Partie perdante, Monsieur [J] sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrées conformément à l’article 699 du code de procédure civile et, au titre de l’équité à payer au demandeur une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] la somme de 18.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024.
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [T] [D] et Madame [V] [B] épouse [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7ème chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.