COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 20 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02960 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QV3W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER – N° RG 25/00013

APPELANTE :

S.N.C. [C] [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulante et Me Régis HALLARD (FIDAL), avocat au barreau de NANTERRE, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. [J] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Olivier GUERS substituant Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 26 Mai 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

En présence de juges consulaires au Tribunal de commerce de BEZIERS :

Mme [R] [P]

M.[Y] [L]

M.Jean-Marie LIBES

M.[U] [F]

En présence de M.Paul SENAUX, juge consulaire au Tribunal de commmerce de NARBONNE

Greffier lors des débats : Mme Elodie CATOIRE

ARRET :

– contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 22 septembre 2026 et prorogée aux 6 et 20 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20 juin 2007, la société d’Équipement de la Région Montpelliéraine aux droits de laquelle est venue la SNC [C] Place de France a consenti à la société Regency, une promesse de bail portant sur un local à usage commercial dépendant du centre commercial [C] à [Localité 3].

Le bail a pris effet le 7 janvier 2008 pour une durée de 12 ans (fin au 6 janvier 2020), moyennant un loyer composé d’une part fixe appelée loyer minimum garanti correspondant à la valeur locative du local et d’une part variable, le tout étant soumis à la TVA.

Par avenant du 23 octobre 2009, le loyer minimum garanti de la terrasse a été modifié.

Par protocole transactionnel du 9 et 15 avril 2016, le montant du loyer a été à nouveau modifié de même que l’enseigne et le coefficient de pondération des charges.

La SARL [J] a fait l’acquisition du fonds de commerce exploité dans les locaux loués par compromis de cession de fonds de commerce en date du 8 novembre 2010.

Par exploit du 1er août 2019, la société [J] a sollicité le renouvellement du bail à effet du 7 janvier 2020.

A cette date, le loyer ressortait à la somme annuelle de 96’839,84 euros HT.

Le 5 janvier 2022, la société [C] a demandé la fixation du prix du bail en renouvellement à la somme annuelle de 152’742 euros HT outre le paiement des rappels de loyer depuis le renouvellement du bail, assorti d’intérêts de retard et l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire avec fixation de loyer provisoire.

Le 15 mars 2022, la société [J] a notifié un mémoire aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 84’870 euros HT.

Par exploit du 11 avril 2023, la société [J] a assigné la société [C] en fixation du loyer.

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a commis pour y procéder M. [A] [S].

Le 29 juillet 2024, le rapport d’expertise a été déposé.

Par jugement contradictoire du 1er avril 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a’:

– fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 96’078 euros/an HT,

– dit que le loyer du bail renouvelé sera exigible à compter du 7 janvier 2020,

– rejeté les demandes plus amples ou contraires,

– condamné la société [J] et la société [C] au règlement par moitié aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

– rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– et rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 6 juin 2025, la SNC [C] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 26 janvier 2026, elle demande à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

– infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société [J]’;

Statuant à nouveau,

– juger que le loyer minimum garanti du bail en renouvellement au 7 janvier 2020 doit être fixé à la valeur locative telle que définie par le bail, soit par référence aux prix pratiqués dans le centre commercial [C], lesquels prix doivent s’entendre hors prix fixés judiciairement’;

– fixer à 164’300 euros et subsidiairement à 146’280 euros par an en principal, le loyer dû par la société [J] à la société [C] pour le renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 5] à compter du 7 janvier 2020′;

– juger que la société [J] devra régler les rappels de loyer depuis le 7 janvier 2020, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an’;

– juger la société [J] mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter’;

– et condamner la société [J] au paiement d’une somme de 10’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 27 octobre 2025, la SARL [J] demande à la cour, au visa des articles 1193 et suivants du code civil, de’:

– infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

– fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 96’078 euros HT / an ;

– condamné la société [J] et la société [C] au règlement par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

– rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

Statuant à nouveau,

– débouter la société [C] de l’intégralité de ses demandes’;

– fixer le loyer du bail à renouveler à effet au 7 janvier 2020 à la somme annuelle hors taxe de 84’870 euros, et subsidiairement à la somme annuelle hors taxe de 90’108 euros ;

– plus subsidiairement, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le loyer du bail à renouveler à effet au 7 janvier 2020 à la somme annuelle hors taxe de 96’078 euros ;

– condamner la société [C] à payer à la société [J] la somme de 10’000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile’;

– et condamner la société [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 26 mai 2026.

MOTIFS

– Sur la fixation du loyer renouvelé

Moyens des parties’:

1. La SNC [C] fait valoir que les parties se sont entendues, dès l’origine, pour que le loyer minimum garanti corresponde aux prix pratiqués dans le centre lors du renouvellement du bail et soutient encore que le principe, selon lequel le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative, n’est pas contestable ni d’ailleurs contesté.

L’appelante plaide cependant une position divergente avec son locataire en ce qui concerne’:

– la surface intérieure des locaux’;

– les critères de détermination de la valeur locative dès lors qu’elle entend exclusivement faire application de ceux prévus au contrat de bail en considération de la force obligatoire du contrat telle que consacrée par la jurisprudence’;

– la notion de prix pratiqués qui découle de la première proposition, le bail se référant expressément à cette notion, permettant de revoir à la hausse l’estimation de l’expert judiciaire.

2. Plus particulièrement, la SNC [C] fait valoir que la valeur locative doit correspondre aux prix pratiqués dans le centre commercial et soutient, dès lors, qu’il n’y a donc pas lieu de faire application des critères légaux de détermination de la valeur locative posés par l’article L. 145-33 du Code de commerce, dont le preneur sollicite application dans ses conclusions d’intimé, sauf à remettre en cause la volonté des parties pourtant clairement exprimée au bail.

3. L’appelante expose que la notion de «’prix pratiqués’» dans le centre commercial, comme l’entend l’expert, ne peut s’interpréter de manière extensive et regrouper, tout à la fois, les prix pratiqués du centre commercial, c’est-à-dire les prix librement négociés entre les parties pour l’installation d’un nouveau commerce dans le centre (nouveaux baux), voire ceux résultant d’un accord des parties sur les conditions d’un maintien d’un commerce existant (renouvellements), et les prix judiciaires qui ne sont pas pratiqués, mais fixés par le juge.

4. La SARL [J] réplique’:

– que le contrat de bail prévoit que la surface du local sera déterminée contradictoirement par les parties lors de sa livraison, et qu’à défaut d’accord elle serait déterminée par un géomètre selon les prescriptions du contrat et que par avenant du 23 octobre 2009, les parties ont arrêté les surfaces comme indiqué ci-dessus, savoir, 303 m² pour le local et 114 m² pour la terrasse’;

– que l’analyse volontairement restrictive proposée par la SNC [C] revient à soutenir, que la notion de «’prix pratiqués’», n’inclurait que les prix relevant de la valeur de marché, à l’exclusion des valeurs de renouvellement ou des fixations judiciaires, ce qui serait contraire à la volonté des parties, celles-ci ne s’étant pas référées à la notion de prix de marché mais bel et bien, à celle de «’prix pratiqués’», utilisée à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Réponse de la cour’:

– Sur les modalités de fixation du loyer

5. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

6. Il est acquis que les parties au contrat de bail commercial peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé, les modalités de fixation prévues par le statut légal des baux commerciaux du code de commerce n’étant pas d’ordre public.

7. En l’espèce, l’article 4.1.2 des conditions générales du bail fixe les éléments à prendre en considération pour fixer le loyer du bail renouvelé en ces termes’:

«’En cas de renouvellement du Bail, le Loyer du bail renouvelé sera nécessairement le loyer à deux composantes ci-dessus définies, savoir :

(i) Loyer Minimum Garanti, égal à la valeur locative du Local à la date d’effet du renouvellement,

(ii) Loyer Variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières de l’Article 29.

Le montant du Loyer Minimum Garanti du bail renouvelé sera fixé d’un commun accord entre les parties par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble [C], sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence.

A défaut d’accord amiable, les parties demanderont au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par lui selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable.’»

8. Il est précisé à l’article 4.1.1 relatif à la composition du loyer que «’le Bail sera consenti et accepté moyennant un Loyer annuel soumis à la Taxe sur la Valeur Ajoutée, composée de deux éléments indissociables et complémentaires

(i) une somme fixe, appelée Loyer Minimum Garanti, dont le montant figure à l’article 29, et correspondant à la valeur locative du local’;

(ii) une part variable, appelée Loyers Variable, s’ajoutant au Loyer Minimum Garantie et correspondant à la différence entre une somme égale à un pourcentage du Chiffre d’Affaires du PRENEUR et le Loyer Minimum Garanti. [’].

«’Le loyer ainsi déterminé par application des conditions particulières fixées à l’article 29 incombera au PRENEUR ainsi que la TVA à laquelle il sera soumis.

Cette clause de convention expresse entre les parties, dérogatoires aux mécanismes de révision du loyer et de fixation du loyer du bail renouvelé prévus par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 devenues articles L. 145-1 et suivants du code de commerce régissant les baux commerciaux, constitue une condition déterminante du Bail, sans laquelle le BAILLEUR n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le PRENEUR.’»

9. L’article 29 du contrat de bail livre la formule permettant le calcul du loyer minimum garanti et indique que le taux de loyer variable est inexistant dès lors que «’le bailleur, à titre exceptionnel et personnel et en dérogation aux clauses et dispositions du bail, exonère le preneur de l’application dudit loyer variable additionnel au taux de néant pendant toute la durée du bail’».

10. S’agissant du loyer minimum garanti, au § 29.5, il est stipulé’:

«’Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputable et non additionnel – égal à la valeur locative de base du local donné à bail.

Ce loyer minimum garanti sera égal :

– d’une part à : 200 € hors taxes/hors charges/ m² /an pour le local et 100 € HT/m² an pour la terrasse, soit’: 63000 € HT, HC/an pour le local et 10000 € HT/an pour la terrasse en valeur indice ICC 4ème trimestre 2005 (1332). Le loyer ci-avant sera atteint an 3 de la vie du bail. [’]

– et d’autre part à l’application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l’actualisation puis de l’indexation ci-après convenue.’»

11. Par avenant signé entre les parties le 23 octobre 2009, le loyer minimum garantie a fait l’objet d’une modification en ces termes’:

«’2) LOYER MINIMUM GARANTI

L’article 29.5 du bail initial modifié par avenant 1 est modifié comme suit :

Montant du Loyer

– le montant du loyer pour la terrasse sera égal à 100 € HT/m² an soit’: 11 400 euros HT/AN en valeur août 2009 indice ILC 1er trimestre 2009.

Ce loyer sera révisable annuellement en fonction de l’indice des loyers commerciaux. Pour le calcul de la prochaine révision, l’indice de départ sera le dernier paru soit 102.73 (1er trimestre 2009).

Toutes les autres clauses et dispositions du Contrat du 20 juin 2007 et de son avenant n°1 demeurent inchangées’».

12. Il apparaît, au regard de la documentation qui précède, que les parties ont décidé qu’au renouvellement du bail, le loyer de base serait fixé à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

13. Le loyer du bail renouvelé doit donc être déterminé selon ces modalités, et celle-là seulement, sans référence aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, comme l’indique, d’ailleurs, l’article 4.1.1. de la promesse et ainsi que le soutient, à bon droit, le bailleur.

14. Il sera fait observer en outre que le local se trouvant dans un centre commercial, lequel constitue une unité commerciale autonome, il est d’usage que les références locatives de comparaison soient issues de ce même centre commercial, ainsi que le prévoit également le contrat de bail.

15. Dans ces conditions, le montant du loyer minimum garanti de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

16. Le jugement, en ce qu’il s’est référé aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, sera réformé.

– Sur l’évaluation de la valeur locative

Sur les caractéristiques du local

Sur la situation du local

17. L’établissement de la SARL [J], exploité à l’enseigne «’Black Corner’» se trouve au centre [C], lequel propose actuellement plus de cent enseignes commerciales qui côtoient 10 activités de loisirs et vingt-cinq restaurants thématiques, un hypermarché Géant Casino. Ce centre constitue un véritable pôle de loisirs et de commerces avec un Gaumont Multiplex, une patinoire Vegapolis, un aquarium, un magasin Ikea et un Decathlon.

18. Les boutiques sont ouvertes du lundi au samedi de 10 h à 20h.

19. L’hypermarché Géant Casino est ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 21h et le samedi de 9h à 21h30.

20. Le centre commercial est situé à proximité immédiate de la sortie n°29, «'[Localité 3] Est’» de l’autoroute A9. La ligne 1 du tramway, station «'[C]’» est directement intégrée dans le centre commercial.

21. En 2013, la fréquentation du centre, 3 ans après sa création, était de 6 millions de visiteurs par an. En 2017, elle a été de 12 millions (chiffres direction du centre et CCI), sans que les parties ne donnent de données chiffrées actualisées à la date du nouveau bail.

22. Le centre [C] se divise en deux pôles, le pôle ludique et le pôle commercial. Selon l’expert, la situation des commerces du pôle ludique est meilleure dès lors qu’il n’existe pas de restrictions d’ouverture, autres que réglementaires, à l’inverse des enseignes présentes dans le centre commerce, qui ferment à 20 heures.

23. Il indique ainsi, en page 16 de son rapport, que le restaurant «’Black Corner’» est autorisé à ouvrir jusqu’à 2 heures du matin, tous les jours de la semaine, de sorte que l’établissement bénéficie le soir de la sortie des salles du cinéma multiplex et de la patinoire, le tout, sans perdre, le midi, le potentiel de la clientèle du pôle commerce.

24. Dès lors, les commerce de comparaison doivent, dans la mesure du possible être situés dans le pôle ludique.

Sur la description du local

25. Il n’existait, à l’origine, aucune équipement mis à la disposition du locataire, le bailleur ayant livré une coque brute de béton, hors d’eau, hors d’air et il n’y a pas de locaux, annexes ou accessoires, au sens de l’article L. 145-1 du code de commerce.

26. Les locaux, dédiés à la restauration, constitués d’une salle de restaurant intérieure, d’une terrasse abritée par des velums sur pergola, un espace avec estrade, dédié à la vidéo-projection et l’animation (concerts, conférences, etc’), une cuisine et réserves-chambres froides, sont parfaitement entretenus et ne souffrent d’aucune vétusté compte tenu de leur construction récente.

Sur la surface des locaux

27. Les parties s’accordent sur la superficie de la terrasse, fixée à 114 m². Ils s’opposent en revanche sur la surface des locaux intérieurs.

28. Les locaux étant situés dans un centre commercial, il est conforme à l’usage de déterminer leur surface conformément à la méthode GLA (Gross Leasable Area) qui repose sur la base des surfaces brutes louées, étant précisé, que si cette méthode est licite, aucune obligation n’existe en ce qui concerne son utilisation.

29. En l’espèce, si l’expert retient finalement dans son rapport une surface de 314 m² pour les locaux intérieurs en considération de l’utilisation de la méthode GLA, il n’en demeure pas moins que les parties ont entendu, par avenant numéro 2, du 20 juin 2009, modifier l’article 29.1 du bail initial et fixer contractuellement la superficie du local A1 à 303 m², le tout, après intervention d’un géomètre-expert, comme la promesse le prévoyait en son article 1.2.

30. Le 23 novembre 2010, la société Serm, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la [Adresse 6], a fait une promesse de bail à la Société Grand Regency, venant aux droits de la SARL Regency pour une surface de local de 303 m² (avenant numéro 3).

31. Cette surface est également mentionnée dans le protocole transactionnel intervenu entre la société [Adresse 7] de franc et la SARL [J] le 9 avril 2016 (avenant n°4 au bail du 20 juin 2007).

32. La SNC [C] Place de France plaide la stricte application du contrat en ce qui concerne le calcul du loyer, ceci en invoquant les principes découlant de la force obligatoire des contrats des article 1103 et 1104 du code civil. La surface du local est un élément indispensable pour procéder au dit calcul.

33. Aussi, dès lors que les parties ont contractuellement fixées cette superficie à 303 m², l’appelante ne peut se prévaloir d’un métrage réalisé ultérieurement par un autre géomètre-expert, aussi pertinent qu’il soit au regard de la méthode GLA, qui s’écarte de leur volonté ainsi exprimée.

34. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le prix

35. Contrairement à ce que soutient la SNC [C] [Adresse 8] de [Adresse 9], il n’est pas interdit d’en référer au prix judiciairement fixé pour d’autres commerces du centre [C] dès lors que la méthode utilisée est la même que celle qui est utilisée pour les besoins du présent dossier.

36. En revanche, il est nécessaire que les dates de renouvellement de ces baux soient contemporaines de la date du nouveau bail, c’est-à-dire, le 7 janvier 2020.

37. Cette dernière condition n’est pas remplie en ce qui concerne les deux baux accordés aux sociétés Comptoir des Brasseurs et Comptoir du Boucher et pour lesquels, en outre et surtout, le prix du bail renouvelé a été fixé au regard des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce. Ces deux références ne peuvent ainsi être pertinentes pour opérer la comparaison prévue au contrat, ainsi que le soutient l’appelante.

38. Par ailleurs, si la fiscalité applicable à la restauration rapide est sans emport pour comparer les prix pratiqués au sens de la promesse de cession et ses différents avenants dès lors qu’il est prévu des éventuels ajustements, il n’en demeure pas moins que la comparaison doit porter sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents de l’ensemble [C]. Cette dernière considération emporte d’écarter la référence au Burger King dont le restaurant offre une surface de 600 m², soit le double de la surface utilisée par la SARL [J] pour son activité, outre une terrasse de 157 m².

39. A l’inverse, mais toujours dans le sens d’une exclusion, le Columbus Café (193 m²) et la Pomme de Pain (136 m²), plus petits et dénués de terrasse, ne sont pas des références permettant la réalisation d’une comparaison pertinente pour trancher le litige.

40. Restent ainsi deux restaurants, le KFC et le Bistrot Régent, qui, bien que ne possédant pas des locaux totalement équivalents (au sens de la clause), peuvent servir de terme de comparaison, sauf à corriger le loyer en considération des différences constatées comme le prévoit la convention.

41. Pour le restaurant KFC (310 m² au total), qui pratique la restauration rapide, sur place et à emporter, l’ajustement sera réalisé par le taux d’effort qui est utilement invoqué par l’intimée dans ses écritures. Il est à noter que l’expert indique lui-même, en page 19 de son rapport, que le montant de 455€ au m² du KFC est atypique et s’explique «’par une destination très recherchée, et à notre connaissance unique dans le centre, à savoir, une restauration à emporter qui permet d’offrir des prestations moins chères’».

42. Il convient ainsi d’appliquer un abattement correctif de 10% sur la valeur du m² de référence retenue par l’expert en ce qui concerne le prix global de 455 €. Cette pondération peut s’expliquer ainsi’:

– 8% en ce qui concerne la décote d’exploitation pour rentabilité au m² diminuée en ce qui concerne la restauration traditionnelle en raison de frais d’exploitation plus lourds’; en effet, les 303 m² de salle de restaurant et les 114 m² de terrasse du Black Corner génèrent des coûts fixes d’exploitation (personnel de service) et une saisonnalité qu’un fast-food, comme le KFC, qui fonctionne à flux tendu automatisé, n’a pas à supporter’;

– 2% de décote de structure des surfaces de la terrasse (l’expert, tout comme l’appelante, proposant, en effet, un prix sans ventilation des locaux et de la terrasse), ceci, pour corriger la distorsion mathématique qui existe entre la surface de la terrasse du KFC (56 m², soit 18% de sa surface totale) et celle du Black Corner (114 m², soit 27% de la surface totale), les coefficients en la matière étant de 1 pour l’intérieur et de 0,30 pour la terrasse.

43. Il en résulte, pour être une référence de comparaison, que le loyer brut du KFC, après première pondération de 10% sera globalement ramené à 409,50 euros.

44. Sur 310 m², 18 % sont affectés à la terrasse, soit 56 m², le reste, soit 254 m², représentant les locaux proprement dit.

45. Après pondération, le loyer affecté aux locaux et à la terrasse sera de 335,79 euros, arrondi à 336 euros pour les locaux (82% de 409,50 euros), et de 73,71 euros, arrondi à 74 euros pour la terrasse (18% de ces mêmes 409,50 euros).

46. Le Bistrot Régent, deuxième référence de comparaison, exerce une activité de restauration traditionnelle. Il s’avère être une référence pertinente pour déterminer les «’prix pratiqués’» pour des locaux équivalents lors du renouvellement du bail (240 m² de surface louée outre 74 m² de surface terrasse), notamment, au regard de sa surface et de son activité.

47. Ce restaurant est plus petit de 103 m² que le Black Corner mais, en terme d’ajustement, il sera retenu que’:

– le prix au mètre carré diminue avec la taille de la surface louée’;

– que le pôle d’activité, dans lequel se trouve le restaurant Black Corner, constitue une entité économique et que ce restaurant est au centre de celle-ci’;

– que la destination de chaque bail a été voulue par le bailleur pour que les commerces ne se concurrencent pas, chacun ayant de ce fait sa clientèle spécifique, peu importe son emplacement précis, chaque commerce n’étant de toute façon séparé de l’autre que de quelques mètres (sinon mitoyen) sur le cheminement du chaland.

48. Le loyer actualisé au 1er trimestre 2020, date du renouvellement, par application de la variation de l’indice IRL, prévue au contrat, est de 116,23 (1er trimestre 2020).

49. En appliquant à ce restaurant l’indice, il est obtenu un prix de 230 euros au mètre carré en ce qui concerne les locaux et un prix de 112 euros au m² en ce qui concerne la terrasse (342 euros de prix global au m²).

50. La moyenne obtenue pour les deux références que sont le KFC et le bistrot Régent peut être établies ainsi’:

– Moyenne locaux intérieurs’: 283 euros (336 + 230 / 2)

– Moyenne terrasse’: 93 euros (74 + 112 / 2)

51. En additionnant ces deux valeurs, il en ressort un prix global du m² qui s’établit à la somme de 376 euros.

52. En appliquant ce prix médian aux surfaces intérieures et à la terrasse, il est obtenu respectivement’:

– 303 * 283 € = 85’749 euros,

– 114 * 94 € = 10’716 euros.

53. Il s’ensuit que le prix du loyer renouvelé de la SARL [J] sera fixé à la somme de 96’465 euros et le jugement déféré, réformé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 96’078 euros HT par an,

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé dû par la SARL [J] à la SNC [Adresse 6] au montant annuel de 96’465 euros HT,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,