Cour d’appel, Chambre civile 1-1, 20 octobre 2026, RG n° 24/07590

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74D

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 OCTOBRE 2026

N° RG 24/07590

N° Portalis DBV3-V-B7I-W476

AFFAIRE :

S.C.I. LA MONTAGNE D’IMMARMONT,

…

C/

S.C.I. COTES DE BIZIERES

…

Décision déférée à la cour : jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise, rendu le 08 février 2016

N° RG : 13/04865

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

– Me WIART

– Me WINKLER

– Me [A]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. LA MONTAGNE D’IMMARMONT, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, domiciliés au siège social

N° SIRET : 438 654 535

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Anne-Laure WIART de la SCP SCP LAGOURGUE ET OLIVIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437

Me Eric BOURLION de la SCP CABINET BOURLION, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 50

APPELANTE

****************

S.C.I. COTES DE BIZIERES

N° SIRET : 452 603 046

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Nathalie WINKLER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 370

Me David ROUAULT de la SELARL FALGA-VENNETIER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 138, substitué par Me Adeline POISSON, avocat au barreau de NANTES

S.C.P. [N], NOTAIRES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1423469

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Lorraine DIGOT, Conseillère chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marina IGELMAN, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Madame Frédérique MAILLOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 16 mars 2004 par la SCP [N], notaires, la SCI La Montagne d’Immarmont a vendu à la SCI Côtes de Bizières un terrain à bâtir sis à Osny (95), lieudit ’[Adresse 6]’, cadastré section AB n° [Cadastre 1].

Sur cette parcelle, la SCI Côtes de Bizières avait prévu la construction d’une maison d’habitation et avait ainsi sollicité, préalablement à la vente, un permis de construire délivré le 8 mars 2004.

Dans l’acte notarié, il a été constitué sur le fonds acquis par la SCI Côtes de Bizières, à titre de ’servitude réelle et perpétuelle’, un ’droit de passage perpétuel en tréfonds de toutes canalisations tant d’alimentation en eau que d’évacuation des eaux usées, d’alimentation en gaz et de toutes lignes souterraines d’électricité, de câblage quelconques, etc’ au profit des parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], propriété de la SCI La Montagne d’Immarmont et situées en contrebas de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 1].

Par acte notarié reçu le 3 mars 2005 par la SCP [N], notaires, la société BTSC a acquis auprès de la SCI La Montagne d’Immarmont les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Cet acte reprenait la clause concernant la servitude insérée dans l’acte notarié du 16 mars 2004.

Envisageant de construire une maison d’habitation sur ses parcelles, la société BTSC avait sollicité un permis de construire, préalablement à la vente, lequel a été délivré le 9 novembre 2004.

Dès l’obtention dudit permis de construire, la société BTSC a immédiatement commencé les travaux de construction et a notamment fait passer les réseaux en tréfonds sur le terrain de la SCI [Adresse 7], conformément à la servitude de passage.

Par la suite, la SCI Côtes de Bizières a elle aussi engagé les travaux de construction sur sa propre parcelle à l’occasion desquels des canalisations de la société BTSC ont été endommagées.

Saisi en référé par la société BTSC, le président du tribunal de grande instance de Pontoise, par ordonnance du 31 mars 2006, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et nommé à cet effet M. [J] [D].

Les opérations d’expertise ont été étendues à la SCI La Montagne d’Immarmont et à la SCP [N] par ordonnance du 25 avril 2007.

L’expert a déposé son rapport le 26 juillet 2008.

Suivant acte authentique reçu le 25 novembre 2008, la SCI Côtes de Bizières a vendu la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 1] à M. [Y] et Mme [R].

Par jugement du 24 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Pontoise a notamment :

– Ordonné la démolition de la partie de la construction appartenant à M. [Y] et à Mme [R], édifiée sur la servitude de passage des canalisations eau, gaz et électricité desservant les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la commune d'[Localité 4], lieudit ’[Adresse 6]’, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

– Condamné la SCI Côtes de Bizières, M. [Y] et Mme [R] à remettre en état les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, conformément aux prescriptions de l’expert aux termes de son rapport du 26 juillet 2008, et à fournir à la SCI BTSC les plans de recollement des réseaux et des regards ;

– Dit que les obligations précitées sont assorties d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

– Dit que la SCI BTSC doit faire enlever à ses frais le compteur d’eau, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

– Condamné la SCI Côtes de Bizières à garantir M. [Y] et Mme [R] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

Par arrêt du 26 mars 2015, la cour d’appel de Versailles a :

– Confirmé le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SCI Côtes de Bizières, M. [Y] et Mme [R] à remettre en état les canalisations d’eau, gaz et électricité et à fournir à la SCI BTSC les plans de recollement des réseaux et des regards et sauf les astreintes prononcées au profit de la société BTSC ;

Statuant à nouveau sur ces chefs et y ajoutant :

– Déclaré irrecevables les demandes tendant à la condamnation de la SCI Côtes de Bizières à l’exécution des travaux de remise en état des réseaux et de fournitures des plans de recollement qui sont à la seule charge de M. [Y] et Mme [R] ;

– Condamné M. [Y] et Mme [R] à remettre en état les canalisations d’eau et gaz conformément aux prescriptions de M. [D], expert judiciaire, aux termes de son rapport du 25 juillet 2008 ;

– Dit que l’obligation de remise en état des canalisations de gaz ne portera que sur le remplacement à l’identique de la canalisation existante conformément aux préconisations de l’expert au chapitre 3.06 de son rapport et ne portera pas sur l’installation du compteur de gaz ;

– Dit que l’obligation de remise en état de la canalisation d’eau sera limitée à la pose de deux regards aux endroits où des raccords ont été installés d’une taille permettant l’accès et l’entretien des raccords avec fourniture d’un plan de recollement pour situer l’emplacement des regards ;

– Dit que les obligations de démolition et de remise en état des canalisations avec fourniture d’un plan de recollernent pour situer l’emplacement des regards, à la charge de M. [Y] et de Mme [R], seront assorties d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt ;

– Condamné in solidum la SCI Côtes de Bizières, M. [Y] et Mme [R] à payer à la SCI BTSC la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts ;

– Déclaré irrecevable la demande de M. [Y] et de Mme [R] tendant à se voir garantir par la SCI Côtes de Bizières de toutes les conséquences qui viendraient à découler de la démolition de leur bien ;

– Condamné la SCI Côtes de Bizières à garantir M. [Y] et Mme [R] de toutes les autres condamnations ;

– Débouté M. [Y] et Mme [R], d’une part, et la SCI Côtes de Bizières, d’autre part, de leurs demandes de dommages-intérêts ;

– Rejeté toutes les autres demandes ;

– Condamné la SCI Côtes de Bizières à payer à la SCI BTSC une somme complémentaire de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté tout autre demande à ce titre ;

– Condamné solidairement la SCI Côtes de Bizières, celle-ci sous la même garantie que ci-dessus, M. [Y] et Mme [R] aux dépens d’appel.

Par acte d’huissier de justice du 17 juin 2013, la SCI Côtes de Bizières a fait assigner la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N], notaires, devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin d’être garantie des condamnations prononcées à son encontre.

Par jugement contradictoire rendu le 8 février 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

– Dit qu’en sa qualité de vendeur, la SCI La Montagne d’Immarmont a manqué à son obligation d’information de la SCI Côtes de Bizières lors de la vente du terrain à bâtir sis à Osny cadastré section AB n°[Cadastre 1] et de la constitution de la servitude perpétuelle de passage en tréfonds des canalisations d’eau, gaz et électricité ;

– Dit qu’en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte notarié de vente et de constitution de la servitude. la SCP [N] a manqué à son obligation de conseil et d’information envers la SCI Côtes de Bizières ;

– Dit que la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] devront réparer in solidum le préjudice subi par la SCI Côtes de Bizières du fait de ces manquements ;

– Dit que dans leurs rapports réciproques, la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] seront responsables chacune par moitié ;

– Débouté la SCI Côtes de Bizières de sa demande de garantie par la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] du remboursement des sommes dues par la SCI Côtes de Bizières à M. [Y] et à Mme [R] au titre du :

– remboursement du prix d’achat de la maison,

– remboursement des frais d’acquisition annexes,

– remboursement des travaux d’embellissement intérieurs payés par les acquéreurs,

– remboursement de leurs frais d’emprunt,

– indemnisation de la plus value perdue par les acquéreurs sur le prix de la maison,

– Ordonné avant dire droit une expertise sur le surplus des préjudices et désigné à cet effet M. [J] [D] avec pour mission de :

* convoquer les parties et se faire remettre tous documents utiles notamment le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 24 septembre 2012 et l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 26 mars 2015,

* se rendre sur la parcelle sise à [Localité 4], lieudit ’[Adresse 6]’ cadastrée section AB n° [Cadastre 1],

* donner son avis sur les possibilités techniques de démolition partielle de la maison, conformément à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles,

* recueillir l’avis de l’Architecte des bâtiments de France et en chiffrer le coût, en y incluant l’évacuation des gravats,

* à défaut de possibilité de démolition partielle, chiffrer le coût de la démolition totale,

* du tout dresser rapport après avoir au préalable adressé aux parties un pré-rapport afin qu’elles puissent faire valoir leurs éventuelles observations ;

– Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 273 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport dans le délai de huit mois à compter de sa saisine ;

– Dit que la SCI Côtes de Bizières devra consigner une provision de 2 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 1er avril 2016 auprès de la régie du tribunal de grande instance de Pontoise, faute de quoi la mesure sera déclarée caduque ;

– Dit que le suivi de cette expertise sera assuré par le magistrat en charge du contrôle des expertises ;

– Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert ou du magistrat commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance sur requête ;

– Sursis à statuer sur le surplus des préjudices dans l’attente du rapport d’expertise ;

– Renvoyé le dossier à l’audience de mise en état du : jeudi 17 novembre 2016 à 9h30 ;

– Dit qu’il appartiendra au demandeur de conclure en ouverture de rapport ;

– Réservé les dépens.

Le 24 mars 2016, la SCI La Montagne d’Immarmont a interjeté appel du jugement à l’encontre de la SCI Côtes de Bizières et de la SCP [N].

Par ordonnance d’incident rendue le 26 octobre 2017, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a :

– Ordonné qu’il soit sursis à statuer sur l’appel interjeté par la SCI La Montagne d’Immarmont jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

– Ordonné le retrait de l’instance du rôle des affaires de la cour ;

– Rappelé que la décision de sursis à statuer interrompt le délai de péremption jusqu’à la réalisation de l’événement susvisé ;

– Dit que l’affaire sera rétablie à la demande de la partie la plus diligente, sur justification de la survenance de l’événement ayant motivé le sursis à statuer ;

– Dit que le sort des dépens de l’incident sera réglé par la juridiction statuant sur le fond.

Les opérations d’expertises se sont achevées le 2 mai 2023 par le dépôt du rapport de M. [B], désigné en remplacement de M. [D].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 28 mai 2026, la SCI La Montagne d’Immarmont demande à la cour de :

– La Déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

– Débouter la SCI Côtes de Bizières de son appel incident ;

– Débouter la SCP [N] de son appel incident ;

En conséquence,

– Confirmer le jugement rendu le 8 février 2016 en ce qu’il a :

* débouté la SCI Côtes de Bizières de sa demande de garantie par la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] du remboursement des sommes dues par la SCI Côtes de Bizières à M. [Y] et à Mme [R] au titre du :

– remboursement du prix d’achat de la maison,

– remboursement des frais d’acquisition annexes,

– remboursement des travaux d’embellissement intérieurs payés par les acquéreurs,

– remboursement de leurs frais d’emprunt,

– indemnisation de la plus value perdue par les acquéreurs sur le prix de la maison,

– Infirmer le jugement rendu le 8 février 2016 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

– Juger qu’en sa qualité d’acquéresse et de professionnelle de l’immobilier, la SCI Côtes de Bizières a commis une faute en édifiant sciemment un ouvrage en méconnaissance de la servitude perpétuelle de passage en tréfonds des canalisations d’eau, gaz et électricité instituée le 16 mars 2004 ;

– Condamner la SCI Côtes de Bizières au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SCI Côtes de Bizières aux entiers dépens dont distraction au profit de la Mme Predroletti, avocate, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

– Déclarer irrecevables les demandes indemnitaires formulées par la SCI Côtes de Bizières en ce qu’elles relèvent de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 1er avril 2026, la SCI Côtes de Bizières demande à la cour de :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a :

* Dit qu’en sa qualité de vendeur, la SCI La Montagne d’Immarmont a manqué à son obligation d’information de la SCI Côtes de Bizières lors de la vente du terrain à bâtir sis à Osny cadastre section AB n° [Cadastre 1] et de la constitution de la servitude perpétuelle de passage en tréfonds des canalisations d’eau, gaz et électricité ;

* Dit qu’en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte notarié de vente et de constitution de la servitude, la SCP [N] a manqué à son obligation de conseil et d’information envers la SCI Côtes de Bizières ;

* Dit que la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] devront réparer in solidum le préjudice subi par la SCI Côtes de Bizières du fait de ces manquements ;

Y ajoutant,

– Condamner la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] :

à relever et garantir la SCI Côtes de Bizières de toutes les condamnations prononcées à son encontre à savoir :

* le coût des travaux permettant le raccordement complet de la maison de la SCI La Montagne d’Immarmont à l’eau à hauteur de 21 616,80’euros TTC,

* les sommes de 3 000 et de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance contre la SCI BTSC, en ce compris les honoraires de M. [D] dans le cadre de la première expertise judiciaire ;

à payer les frais d’avocat exposés au titre de la défense de ses intérêts depuis 20 ans, soit 30 000 euros’;

à payer à la SCI Côtes de Bizières la somme de 20 000 euros en réparation de ses préjudices moraux et de perte de temps ;

à payer à la SCI Côtes de Bizières la somme de 8 000 euros au titre des frais de justice de première instance et d’appel ;

à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les honoraires d’expertise judiciaire de M. [B].

Par d’uniques conclusions notifiées au greffe le 20 mai 2026, la SCP [N], notaires, demande à la cour de :

Vu les articles 1382 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

– La Déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;

En conséquence,

– Confirmer le jugement rendu le 8 février 2016 en ce qu’il a :

* débouté la SCI Côtes de Bizières de sa demande de garantie par la SCI La Montagne d’Immarmont et la SCP [N] du remboursement des sommes dues par la SCI Côtes de Bizières à M. [Y] et à Mme [R] au titre du :

– remboursement du prix d’achat de la maison,

– remboursement des frais d’acquisition annexes,

– remboursement des travaux d’embellissement intérieurs payés par les acquéreurs,

– remboursement de leurs frais d’emprunt,

– indemnisation de la plus value perdue par les acquéreurs sur le prix de la maison,

– Infirmer le jugement rendu le 8 février 2016 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

– Dire et juger que la SCP [N] n’a commis aucune faute dans le cadre de son activité professionnelle ;

– Dire et juger que la SCI Côtes de Bizières ne rapporte pas la preuve d’un préjudice réel et certain, en lien de causalité avec les griefs formulés contre la SCP [N] ;

En conséquence,

– Débouter la SCI Côtes de Bizières de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP [N] ;

– Juger irrecevables les demandes indemnitaires formulées devant la cour d’appel par la SCI Côtes de Bizières, comme relevant de l’instance actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Pontoise ;

– Les Juger en tout état de cause mal fondées ;

– Condamner la SCI Côtes de Bizières à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SCI Côtes de Bizières aux entiers dépens dont distraction au profit de M. [A], avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

Par l’effet combiné des appels principal et incidents, l’ensemble des dispositions du jugement dont appel est critiqué.

Ainsi, le débat se présente dans les mêmes termes qu’en première instance.

Sur la responsabilité de la SCI La Montagne d’Immarmont

Au visa de l’article 1602 du code civil, le tribunal retient que si la servitude a été officiellement constituée dans l’acte notarié de vente du 16 mars 2004, après l’obtention du permis de construire par la SCI Côtes de Bizières, il n’en demeure pas moins que l’existence de ladite servitude était mentionnée dans le compromis de vente signé les 28 juin et 1er juillet 2003 en page 2 ; qu’il est constant que la SCI La Montagne d’Immarmont avait conclu en 2001 un contrat avec un architecte pour l’étude, l’avant projet et le permis de construire d’une maison individuelle à bâtir sur la parcelle n° [Cadastre 1] ; qu’elle a obtenu le permis de construire le 14 mai 2002 ; que la SCI Côtes de Bizières produit aux débats un plan de masse et la notice architecturale réalisée à l’époque dont il ressort que cette dernière a obtenu son permis de construire le 8 mars 2004 sur la base du même projet ; que la SCI La Montagne d’Immarmont était également propriétaire des parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qu’elle entendait vendre ; qu’elle savait donc pertinemment quand elle a missionné l’architecte pour l’obtention d’un permis de construire qu’une servitude de passage des réseaux allait être constituée sur la parcelle n° [Cadastre 1] au profit des parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; que par ailleurs, la SCI La Montagne d’Immarmont n’ignorait pas l’importance pour la SCI Côtes de Bizières de son projet de construction lors de l’achat du terrain puisque l’obtention d’un permis de construire était une des conditions suspensives du compromis de vente, qu’elle est mentionnée dans l’acte notarié de vente et le permis y est annexé .

Le tribunal en conclut qu’il appartenait à la SCI La Montagne d’Immarmont, au titre de son obligation de renseignement et alors que la SCI Côtes de Bizières reprenait à son compte son projet de construction, de prévenir celle-ci qu’il n’avait pas été tenu compte dans ledit projet de l’existence de la servitude et que, de fait, il était nécessaire d’interroger l’architecte sur la compatibilité de son projet avec la constitution d’une servitude perpétuelle de passage et d’entretien de réseaux ; que son silence a induit en erreur l’acquéresse pour laquelle la réalisation du projet architectural validé par la commune et l’Architecte des bâtiments de France était une condition déterminante de son consentement ; que cette obligation s’imposait d’autant plus que le respect de la servitude remet totalement en cause le projet puisqu’elle oblige à laisser libre une bande de 1,50 mètres de large en limite de prorpiété, que le POS prévoit une marge d’isolement de minimum 4 mètres lorsque la construction n’est pas en limite de propriété et que le terrain ne fait que 10 mètres de large ; que le manquement de SCI La Montagne d’Immarmont à son obligation d’information rend inefficace la clause de l’acte de vente selon laquelle l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien et à profiter de celles actives qu’il en existe sans aucun recours contre le vendeur.

Il juge en conséquence que la responsabilité de la SCI La Montagne d’Immarmont est engagée et qu’elle doit réparer le préjudice subi par la SCI Côtes de Bizières.

Moyens des parties

La SCI La Montagne d’Immarmont concluant à l’infirmation de ce chef de jugement, soutient et fait valoir que :

* l’article 1626 du code civil, dispose que ’quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente’ ; cependant, selon une jurisprudence constante, l’article 1626 du code civil ne peut trouver application dans l’hypothèse où l’acquéreur avait, au moment de la vente, connaissance de l’existence de servitudes (pour des exemples : CA [Localité 5], 12 février 2007, n° 06/00008 – CA [Localité 6], chambre civile 2, 17 janvier 2012, n° 09/05050 – CA [Localité 7], chambre 4B, 27 novembre 2012, n° 11/19245) ; que les servitudes apparentes n’entrent pas dans le champ de la garantie prévue à l’article 1626 du code civil (pour un exemple d’une servitude d’écoulement : 3e Civ., 3 novembre 1981, Epoux [Localité 8] c/ Dame [F] ; pour un exemple d’une servitude d’eau et de gaz : CA [Localité 9], chambre 2, section A, 31 mai 2006, n° 05/09237 ’ CA [Localité 10], chambre civile 1, 29 juillet 2011, n° 1002190) ;

* l’article 40.11 du POS de la commune d'[Localité 4] prévoit que ’ Les constructions peuvent être édifiées sur l’une ou sur les limites latérales, à défaut les marges d’isolement s’imposent. Sur les autres limites, les marges d’isolement doivent être respectées.’ ; selon l’article 41.2 du même plan, ’ La largeur des marges d’isolement est au moins égale à la haute de la construction par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites séparatives avec un minimum de 4 mètres.’ ;

* M. [Y] [W], associé-gérant de la SCI [Adresse 8] de Bizières, a sollicité et obtenu – par arrêté en date du 8 mars 2004 – un permis de construire auprès de la commune d’Osny (pièce n° 1) ; en sa qualité de professionnel, il ne pouvait ignorer que les travaux qu’il envisageait de réaliser devaient nécessairement respecter une série de normes d’urbanisme – dont notamment les dispositions du POS de la commune ;

* au surplus, à l’acte de vente de la parcelle n° [Cadastre 1] conclu en date du 16 mars 2004 étaient joints et annexés des documents dont la SCI Côtes de Bizières a reconnu avoir eu connaissance ’tant par la lecture qui en a été faite que par les explications qui en ont été données’ (pièce n° 2), à savoir notamment, le plan de situation, un extrait du plan cadastral, une note de renseignements d’urbanisme et un certificat de carrières ; il résulte de l’acte de vente qu’un certificat d’urbanisme a été également porté à la connaissance de l’acquéresse ; ainsi, il est établi que celle-ci connaissait les règles d’urbanisme résultant du POS ;

* il ne fait pas de doute à la lecture du rapport de M. [D], expert judiciaire, que les servitudes affectant la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 1] étaient visibles ; en tout état de cause – et même si leur énonciation n’était pas obligatoire -, ces servitudes ont été portées à la connaissance de la SCI [Adresse 8] de Bizières dès le 28 juin 2003, date de la signature du compromis de vente (pièce n° 10) ; en outre, la servitude a été constituée suivant acte authentique du 16 mars 2004 (pièce n°2), soit avant la réalisation des travaux par l’acquéresse ; le rapport rédigé par M. [D] ne dit pas le contraire (pièce n° 9) ;

* il est faux de prétendre qu’elle n’aurait pas informé la SCI [Adresse 8] de Bizières des restrictions qu’apportait la servitude ; en effet, l’acte authentique énonce clairement qu’elle se manifeste par un droit de passage qui ’s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 1.50 mètres tout le long du terrain sur le côté ouest’ ; cette formulation est claire et ne laisse place à aucune interprétation possible ;

* la SCI [Adresse 8] de Bizières pouvait faire construire sa maison comme elle le souhaitait, sous réserve du respect de la servitude dont elle avait parfaitement connaissance ; M. [Y] [W], associé-gérant, affirme avoir sollicité un permis de construire rigoureusement identique (pièce n° 18, p. 11) à celui qui avait été demandé par la SCI La Montagne d’Immarmont ; sa demande a été déposée le 17 février 2004, soit après la signature du compromis de vente (pièce n° 17) ; cette demande de permis de construire est relative à la construction d’une maison individuelle d’une superficie de 155 m², superficie différente de celle de la maison dont la construction était projetée par la la SCI La Montagne d’Immarmont , ce qui démontre que le projet architectural – dont l’auteur n’a pas daigné signer la notice architecturale établie et jointe à la demande de permis – a été reformulé (pièce n° 17) ; comme le précise justement M. [D], expert-judiciaire, il appartenait à la SCI Côtes de Bizières de présenter un projet architectural prenant en considération les servitudes existantes et les normes urbanistiques applicables (pièce n°16, p. 22) ;

* la SCI Côtes de Bizières est une professionnelle de l’immobilier ; en sa qualité de maître de l’ouvrage elle a su s’entourer de professionnels auxquels il incombait de l’informer des conséquences de l’existence de la servitude sur son projet immobilier ;

* en tout état de cause, la clause de non recours prévue à l’acte de vente en date du 16 mars 2004 (pièce n° 2, p. 8) s’applique s’agissant d’une servitude visible et prévue à l’acte.

La SCI Côtes de Bizières demandant la confirmation du jugement de ce chef, soutient et fait valoir que :

* la SCI La Montagne d’Immarmont est tenue à garantie sur le fondement de la garantie d’éviction et de l’article 1638 du code civil ;

* la Cour de cassation a jugé, dans des arrêts de principe, que la découverte d’un droit invoqué par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acquéreur, constitue un trouble actuel, obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir son acquéreur, et que ce trouble existe avant même qu’intervienne un jugement le constatant, dès lors que l’acquéreur subit une entrave à son droit de propriété (3e Civ., 4 juillet 1968, Bull. n° 323 ; 3e Civ., 3 décembre 2008, pourvois n° 07-14545 07-17516, Bull. n°197) ; elle a également précisé que le vendeur d’un fonds, présenté comme ’libre de toute occupation’, devait garantie aux nouveaux acquéreurs dès lors que des tiers bénéficiaient d’un bail sur celui-ci, et qu’il importait peu que l’acquéreur ait pu avoir eu connaissance de la présence de tiers sur la parcelle qu’elle pouvait considérer comme une simple tolérance non créatrice de droit (3e Civ., 13 novembre 2003, pourvoi n°02-16.285, Bull. n°200) ; de la même façon, le vendeur est responsable, et doit réparation, s’il ne fait pas état de la servitude d’un tiers grevant le fonds lors de la vente, et ce même si le passage en étant l’assiette était apparent, dès lors qu’il ne pouvait s’agir que d’une tolérance (3e Civ., 5 février 1974, pourvoi n° 72-12.100, Bull. n° 57) ;

*par ailleurs, la Cour de cassation juge que l’article 1638 du code civil s’applique à la présence de canalisations sur un terrain, qui interdit toute construction sur la partie supérieure, nécessite la réalisation d’ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminue l’usage de ce terrain sur une superficie d’environ 28m² (3e Civ., 27 février 2013, Bull. n° 32) ; les juridictions du fond ne jugent pas autrement (CA [Localité 11], 26 novembre 2024, n° 22/04800 ; CA [Localité 12], 4e ch., 13 sept. 2018, n° 15/00855) ;

* certes, elle connaissait l’existence d’une servitude de passage des canalisations en tréfonds servant les lots situés en aval (AB n° 41 et 42), indiqué dans l’acte authentique de vente ; toutefois, cet acte comportait la précision fondamentale suivante : ’ l’utilisation de ce passage en tréfonds et les travaux tant d’installation que d’entretien ne devront pas apporter de nuisances ni de moins-values au fonds servant’ (pièce n°7, p.5) ; il s’en s’évince que les propriétaires du fonds servant n’acceptaient qu’un passage des canalisations dans le tréfonds de leur terrain, sans que cela ne puisse leur causer aucune gêne ni aucune moins-value ; pour autant, elle souhaitait mener à terme son projet de construction en toute largeur du terrain, matérialisé par le permis de construire obtenu et annexé à l’acte authentique de vente du 16 mars 2004 (Pièces n°6 et 7, p.9) ; or, l’inconstructibilité ou l’obligation d’adapter leur construction à la présence des canalisations et réseaux emportait bien nuisances et moins-value au fonds ; en effet, les deux experts judiciaires qui ont examiné les lieux ont bien relevé que, pour permettre le passage de ces canalisations d’eau et de gaz, la maison devait être partiellement détruite sur l’emprise de la servitude (une bande de 1,5 m sur toute la longueur du terrain) ou, à tout le moins, que les propriétaires devaient réaliser une adaptation architecturale (pièce n°13, p. 25 à 27) ; le POS de la commune permet une construction en limite de propriété, ou si tel n’est pas le cas, en retrait de 4 mètres minimum de cette limite (pièce n°4) ; dès lors que la servitude emportait des sujétions particulières et une restriction des droits de la SCI sur son fonds, le vendeur devait l’en informer ce d’autant qu’il connaissait le projet de construction en limite de propriété ;

* le vendeur est également tenu d’une obligation de délivrance conforme, d’information et de bonne foi contractuelle ;

* la jurisprudence rappelle à ce titre que les servitudes sont des accessoires juridiques de la chose vendue (CA [Localité 13], 18 mars 2008, 06/1203 ; CA [Localité 14], 1re chambre section 1, 30 janvier 2024, n° 22/01565), et que la délivrance s’étend aux accessoires nécessaires à l’utilisation de la chose vendue, y compris aux accessoires juridiques de l’immeuble parmi lesquels figurent les servitudes instaurées (CA [Localité 7], 25 juin 2025, n° 22/00022) ;

* l’obligation d’information est d’autant plus importante qu’elle se double d’une obligation légale de clarté sur la chose, objet du contrat de vente ; la Cour de cassation juge qu’il appartient au vendeur d’informer l’acquéreur de la situation juridique du fonds (en l’espèce, au regard du droit de chasse s’exerçant sur celui-ci) et ce, quelle que soit l’utilisation envisagée (3e Civ., 20 mars 1996, pourvoi n° 94-12.704, Bull. n° 84 ; 3e Civ., 21 février 2001, Bull. n° 22) ; manque à son obligation d’information le vendeur qui indique dans une promesse de vente que le fonds n’est grevé d’aucune servitude, alors que des câbles EDF souterrains traversaient le lot (3e Civ. 1er juillet 1998, pourvoi n° 96-20.358, Bull. n° 155) ; il appartient au vendeur, réputé parfaitement connaître la situation juridique de la chose vendue, d’informer l’acheteur de l’existence des servitudes occultes, et non à l’acheteur de se renseigner à cet égard, le devoir de loyauté imposant au vendeur d’attirer l’attention de l’acheteur sur ce qui ne se voit pas (CA [Localité 15], ch. civ., 27 février 2025, n° 22/00372) ;

* en l’espèce, elle ne soutient nullement avoir ignoré l’existence de la servitude de tréfonds, ou encore les normes du POS applicables ; elle reproche au vendeur de ne l’avoir, à aucun moment, informée des restrictions qu’apportait la servitude au lot qu’elle était en voie de lui acheter ; la SCI La Montagne d’Immarmont ne l’a pas même informée de ce que le permis de construire obtenu par ses soins ne tenait pas compte de la servitude, nécessitant d’interroger l’architecte sur ce point ; or, la certitude de pouvoir construire sur toute la largeur de la parcelle (10 mètres de large) était nécessaire à la valorisation du fonds, compte tenu de la contrainte, imposée par les normes d’urbanisme applicables, d’un recul de 4 mètres si la construction n’était pas en limite de propriété (la largeur de la maison ne pouvant alors plus être que de 6 mètres) ; en d’autres termes, cette servitude pouvait rendre, de fait, le terrain inconstructible ; l’expert judiciaire M. [B] a confirmé cette incompatibilité de principe, et insurmontable, entre la servitude de tréfonds et la construction en limite de propriété, au niveau de la canalisation de gaz, qui ne peut être enterrée, car elle doit emprunter un espace privatif extérieur (Pièce n°24, pp.15-16) ; la SCI La Montagne d’Immarmont a gardé le silence sur la potentielle incompatibilité entre le permis de construire obtenu par ses soins et la servitude constituée ; en annexant un permis de construire en limite de propriété et, simultanément, en insérant une servitude (potentiellement) incompatible avec le projet de construction en limite de propriété sans appeler l’attention de l’acquéreur sur cette difficulté substantielle, elle a manqué à son obligation d’information et de bonne foi contractuelle ;

* l’implantation prévue de la maison en 2002 (Pièce n°26) est exactement la même que celle en 2004 (Pièce n°27) : en toute largeur du terrain ; le terrain ne mesurant que 10 mètres de large, elle ne pouvait construire en retrait de 4 mètres ;

* il est constant que la connaissance, par le vendeur, de l’information cachée à l’acquéreur et, partant, toute méconnaissance de l’obligation d’information du vendeur, fait échec aux clauses restrictives ou d’exclusion de garantie ou de responsabilité, alors stipulées de mauvaise foi (3e Civ., 28 juin 2000, pourvoi n° 98-20.376 ; (1re Civ., 11 janvier 2017, n° 15-22.776) ; la jurisprudence précise encore que la clause exclusive de garantie est sans effet sur la responsabilité du vendeur ayant manqué à son obligation de délivrance (CA [Localité 9], 25 août 2023, n°21/16614).

La SCP [N], notaires, conclut à l’infirmation de ce chef de jugement dans le dispositif de ses conclusions mais ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention.

Appréciation de la cour

La SCI Côtes de Bizières invoque la responsabilité du vendeur tant sur le fondement des garanties d’éviction et de délivrance conforme que sur celui d’un manquement à son obligation d’information.

Aux termes de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. (éléments soulignés par la cour)

Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente. Il s’ensuit que l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.17). (éléments soulignés par la cour)

Or, la SCI Côtes de Bizières écrit dans ses dernières conclusions qu’elle ’ ne soutient nullement avoir ignoré l’existence de la servitude de tréfonds, ou encore les normes du POS applicables’ mais reproche à la venderesse son silence quant à ’ la potentielle incompatibilité entre le permis de construire obtenu par ses soins et la servitude constituée’ (p. 17).

Il y a lieu de rappeler à ce stade qu’en page 5 de l’acte authentique de vente du 16 mars 2004, il est indiqué au titre d’une ’servitude de passage de divers réseaux’ sur la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 1] (fonds servant) au profit des parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (fonds dominant) :

’A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage perpétuel en tréfonds de toutes canalisations tant d’alimentation en eau que d’évacuation des eaux usées, d’alimentation en gaz, et de toutes lignes souterraines d’électricité, de câblage quelconque etc…(…)

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 1,50 mètres tout le long du terrain sur le côté ouest.

Son emprise est figurée au cadastre et repérée par des pointillés de couleur rouge sur ledit plan, ci-annexé et approuvé par les parties. Ce passage part du [Adresse 9] pour aboutir à la Sente des Côtes Bizières.’

(…)

L’utilisation de ce passage en tréfonds et les travaux tant d’installation que d’entretien ne devront pas apporter de nuisances ni de moins-values au fonds servant.’

La servitude étant déclarée et connue, il n’est donc pas question d’éviction.

Par ailleurs, il n’est pas établi ni même prétendu que l’assiette de la servitude ne serait pas celle décrite dans cet acte ou que le terrain serait devenu inconstructible juridiquement ou matériellement des suites de cette servitude.

Les nuisances et moins values dont se prévaut la SCI Côtes de Bizières ne résultent pas de l’existence de la servitude elle-même ou des travaux réalisés pour sa mise en oeuvre mais de l’incompatibilité de son propre permis de construire avec ladite servitude.

La question d’une délivrance non conforme ne se pose donc pas davantage.

Dès lors, ces moyens sont inopérants et il convient d’examiner celui tiré d’un manquement de la venderesse à son obligation d’information.

En matière de vente immobilière, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation de renseignement et d’information en application des dispositions combinées des articles 1602 et 1615 du code civil, mais aussi de l’article 1135 du même code s’agissant du corollaire de l’obligation de bonne foi dans les contrats, obligation dont l’étendue dépend des connaissances respectives des parties au jour de la conclusion du contrat.

A ce titre, en dehors même de toute obligation légale spécifique de renseignement, le vendeur est tenu de communiquer à l’acquéreur toutes les informations en sa possession et susceptibles d’influer sur le consentement de son cocontractant (3e Civ., 16 mars 2011, pourvoi n° 10-10.503, publié).

Il appartient à l’acquéreur qui entend engager la responsabilité de son vendeur sur ce fondement de démontrer que celui-ci détenait des informations qu’il ne lui a pas communiquées (3e Civ., 21 juillet 1993, pourvoi n° 91-20.639, publié).

L’obligation précontractuelle d’information a cependant des limites en ce sens que le créancier de l’obligation n’est pas dispensé d’un devoir de prudence et de diligence. Ce dernier est renforcé pour l’acheteur professionnel (1re Civ., 20 juin 1995, pourvoi n° 93-15.94, publié). L’acquéreur non professionnel n’est cependant pas entièrement dispensé de cette obligation de s’informer (3e Civ.,12 octobre 1994, pourvoi n° 92-16.341 : pas d’obligation du vendeur d’informer les acheteurs sur le fait que la maison est bâtie en zone inondable alors que ces derniers ayant fait de fréquents séjours dans la région avant de porter leur choix sur cette maison, située à proximité des rives de la Dordogne, avaient accepté les risques inévitables d’inondation en période de forte pluviosité et de grandes crues, qu’ils ne pouvaient ignorer les inconvénients inhérents à la situation par ailleurs privilégiée de cet immeuble, et qu’il leur appartenait d’obtenir des services compétents tous renseignements de nature à les éclairer sur l’opportunité de l’acquisition).

En l’espèce, il convient de préciser que l’acte authentique de vente du 16 mars 2004 comprend une clause ainsi formulée’:  »l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur sauf en ce qui concerne les servitudes créées par le vendeur et non indiquées aux présentes, sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus droits qu’il n’en aurait, en vertu de titres réguliers, non prescrits, ou de la loi.’

Toutefois, il s’agit là d’une simple clause de style reproduite dans l’acte, sans qu’il en résulte que les parties y aient prêté une réelle attention ou en aient compris le sens. Elle ne satisfait pas à l’obligation d’information pesant sur le vendeur et ne permet pas à elle seule d’écarter sa garantie.

Il est constant que le projet de construction de la SCI Côtes de Bizières était une condition déterminante de son consentement et que la SCI La Montagne d’Immarmont ne l’ignorait pas puisque l’obtention d’un permis de construire était une condition suspensive de la promesse de vente signée les 28 juin et 1er juillet 2003 et que ce permis de construire est mentionné dans l’acte authentique du 16 mars 2004, en page 12, et annexé audit acte.

Il est tout aussi constant que ce permis de construire, délivré le 8 mars 2004, a été obtenu sur la base d’un dossier très largement inspiré de celui déposé par la SCI La Montagne d’Immarmont qui avait elle-même obtenu un permis de construire le 14 mai 2002 et que les deux projets – celui inabouti de la venderesse et celui ayant donné lieu au permis de construire du 8 mars 2004 – sont quasiment identiques notamment s’agissant de l’emprise de la construction projetée.

Il n’en demeure pas moins que :

– la promesse de vente fait état d’une ’servitude de passage de canalisation en bordure de la parcelle AB [Cadastre 1] pour les réseaux eau-électricité et gaz afin de desservir les parcelles AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]’ (pièce 5 du dossier de la SCI Côtes de Bizières) ;

– il n’y a pas eu de simple reprise du permis de construire obtenu par la SCI La Montagne d’Immarmont en 2002, ni même de démarche aux fins de transfert dudit permis de construire au profit de la SCI Côtes de Bizières mais l’obtention par cette dernière d’un nouveau permis de construire sur la base de son propre dossier, déposé le 16 septembre 2003 soit après la signature de la promesse de vente, dossier complété le 6 janvier 2024 (pièce 6 du dossier de la SCI Côtes de Bizières) ;

– la servitude n’était pas préexistante mais a été constituée à l’occasion de l’acte authentique du 16 mars 2004 ainsi que cela résulte de ses mentions en pages 4 (’constitution de servitude’) et 5 (le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et se propriétaires successifs…;’) ;

– l’acte authentique du 16 mars 2004 précise très exactement l’emprise de la servitude en page 5 dans des termes clairs et précis déjà rappelés plus haut (pièce 7 du dossier de la SCI Côtes de Bizières).

Dès lors, la SCI La Montagne d’Immarmont n’avait pas à informer spécialement l’acquéresse de ce que son propre permis de construire n’était plus compatible avec la nouvelle situation résultant de la constitution postérieure d’une servitude ce d’autant moins que la SCI Côtes de Bizières est une professionnelle comme étant une société de construction-vente.

Au vu de la mention de la servitude dans la promesse de vente, il était loisible à cette dernière, avant de déposer sa demande de permis de construire et/ou avant de réitérer l’acte ou de se rétracter, de procéder ou faire procéder par son architecte à des vérifications complémentaires, de solliciter l’aide de tout professionnel pour obtenir des conseils personnalisés sur les implications de la servitude quant à la construction projetée, le cas échéant, à tout le moins, d’interroger le vendeur sur la possible remise en cause de son propre projet par suite de la création de ladite servitude, et en considération des informations données, soit de ne pas réitérer son consentement dans l’acte de vente, soit d’adapter son projet.

Or, il ne ressort d’aucune pièce aux débats que la SCI Côtes de Bizières aurait interrogé la SCI La Montagne d’Immarmont dans le cadre du dépôt de sa demande de permis de construire ou avant la signature de l’acte de vente.

De surcroît, il ressort des faits et du rapport d’expertise déposé le 26 juillet 2008 dans le cadre de la procédure de référé par M. [D], expert judiciaire, que lorsque la SCI Côtes de Bizières a débuté ses travaux de construction, la société BTSC – propriétaire du fonds dominant – avait déjà fait passer ses réseaux, conformément aux énonciations des actes authentiques, de sorte que la première n’ignorait pas l’existence des canalisations en place et a néanmoins poursuivi son projet initial sans l’adapter (pièce 13 du dossier de la SCI Côtes de Bizières).

Dans ces conditions, la preuve n’est pas rapportée de ce que la SCI La Montagne d’Immarmont aurait manqué à son obligation d’information et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la SCP [N], notaires

Après avoir rappelé qu’un notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité, que le notaire rédacteur d’un acte est tenu professionnellement d’éclairer les parties sur la portée des actes qu’il dresse ou d’attirer leur attention sur les conséquences et risques des actes qu’il authentifie, et que son obligation d’information doit prendre

[…texte tronqué, 15789 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]