Cour d’appel, 2ème chambre, 20 octobre 2026, RG n° 25/03726

20/10/2026

ARRÊT N°2026/290

N° RG 25/03726 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RHV5

SM CG

Décision déférée du 12 Septembre 2025

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 25/00123)

Madame [U]

S.A.R.L. [Adresse 1]

C/

S.C.I. [T]

INFIRMATION PARTIELLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.R.L. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Katharina WILL de la SCP REMIGI WILL LEVAN, avocat au barreau de CASTRES

INTIMEE

S.C.I. [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Isabelle BABEC-BESSE de la SELARL B2B AVOCATS, avocat au barreau d’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

Suivant acte authentique en date du 29 avril 2010, Monsieur [I] [W] et Madame [R] [K], ont donné à bail commercial à la Sarl [Adresse 1], représentée par Monsieur [F] [C], un bâtiment sur la commune de [Localité 3], [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 31 200 €.

Le contrat de bail a prévu expressément que le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe foncière se rapportant à la totalité des locaux non affectés à l’habitation.

Par avenant du 24 mars 2023, le preneur a consenti à libérer une partie des locaux figurant au plan annexé sous l’intitulé « hall d’exposition Toyota », sans diminution de loyer.

Suivant acte authentique de vente dressé en l’étude de Maitre [S] [G] le 14 juin 2023, la Sci [T] a acquis de Madame [R] [K], Madame [D] [W] et Monsieur [E] [W], venus aux droits de Monsieur [I] [W] un ensemble immobilier en ce compris les locaux objets du bail commercial.

Le 19 mars 2025, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur le montant des taxes foncières pour les années 2023 et 2024 ; aucune régularisation n’est intervenue.

Par acte en date du 5 juin 2025, la Sci [T] a assigné la Sarl Garage du Pont Saint Roch devant le Président du tribunal judiciaire de Castres statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance de référé du 12 septembre 2025, rendue de manière réputée contradictoire, le président du tribunal judiciaire de Castres a :

– constaté que les effets de la clause de résiliation de plein droit stipulée au bail sont acquis au bénéfice de la Sci [T] au 20 avril 2025,

– ordonné l’expulsion de la Sarl [Adresse 1] qui devra quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et disons qu’à défaut, elle pourra y être contrainte ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

– condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] à titre provisionnel la somme de 12 313,92 € selon le décompte arrêté au 20 avril 2025 avec intérêt au taux légal à valoir sur l’arriéré locatif à compter du commandement de payer du 30 mai 2024,

– condamné la Sarl [Adresse 1] à payer à la Sci [T] la somme de 3 630 € par provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, et ce à compter du 1er mai 2025,

– rejeté toutes autres demandes,

– condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision,

– condamné la Sarl [Adresse 1] aux dépens y compris le coût des commandements de payer en date des 30 mai 2024 et 19 mars 2025.

Par déclaration en date du 18 novembre 2025, la Sarl Garage du Pont Saint Roch a relevé appel de l’ordonnance. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs de l’ordonnance, que la déclaration d’appel critique tous expressément, à l’exception du chef relatif au rejet des autres demandes.

Par avis du 2 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai.

La clôture est intervenue le 18 mai 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2026.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant responsives et récapitulatives notifiées le 2 avril 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sarl [Adresse 1] demandant de :

– déclarer recevables les pièces 1 à 31 produites par la Sarl Garage du Pont Saint Roch,

– infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

– constaté que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont acquis au bénéfice de la Sci [T],

– ordonné l’expulsion de la Sarl [Adresse 1],

– condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] la somme de 12 313,92 € selon décompte arrêté au 20 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024,

– condamné la Sarl [Adresse 1] à payer à la Sci [T] la somme de 3 630 € par provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025,

– condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau :

– à titre principal,

– juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour considèrerait que la clause résolutoire est acquise :

– suspendre les effets de la clause résolutoire,

– en tout état de cause

– débouter la société Sci [T] de sa demande d’expulsion,

– constater que la Sci [T] est défaillante à démontrer la réalité de sa créance au titre des taxes foncières 2023 et 2024,

– condamner la Sci [T] à rembourser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 1 102,83 € au titre du trop versé pour la taxe foncière 2023

– condamner la Sci [T] à rembourser à la Sarl Garage du Pont Saint Roch la somme de 11 793 € au titre du trop versé pour la taxe foncière 2024 à défaut pour la Sci [T] d’apporter le justificatif de ladite somme

– débouter la Sci [T] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 4 295 € TTC correspondant à la valeur du loyer augmenté d’une provision au titre de la taxe foncière,

– condamner la Sci [T] à rembourser à la Sarl [Adresse 1] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– débuter la Sci [T] de sa demande de condamnation de la Sarl Garage du Pont Saint Roch à lui payer 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner la Sci [T] à payer à la Sarl [Adresse 1] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Vu les conclusions d’intimé n°1 notifiées le 27 mars 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sci [T] demandant, de :

– écarter des débats comme irrecevables les pièces invoquées n° 1 à 31 par la Sarl Garage du Pont Saint Roch au soutien de ses conclusions d’appelante,

– confirmer l’Ordonnance rendue par madame le Président du tribunal judiciaire de Castres en ce qu’elle a :

– constaté que les effets de la clause de résiliation de plein droit stipulée au bail sont acquis au bénéfice de la Sci [T] au 20 avril 2025,

– ordonné l’expulsion de la Sarl [Adresse 1] qui devra quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dit qu’à défaut, elle pourra y être contrainte ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

– condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] à titre provisionnel la somme de 12 313,92 € selon décompte arrêté au 20 avril 2025 avec intérêt au taux légal à valoir sur l’arriéré locatif à compter du commandement de payer du 30 mai 2024,

– condamné la Sarl [Adresse 1] à payer à la Sci [T] la somme de 3 630 € par provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, et ce à compter du 1er mai 2025,

– condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamné la Sarl [Adresse 1] aux dépens y compris le coût des commandements de payer en date des 30 mai 2024 et 19 mars 2025.

Complétant ladite Ordonnance et y ajoutant :

– ordonner l’expulsion de la Sarl Garage du Pont Saint Roch, laquelle devra quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’Arrêt à intervenir et, à défaut, pourra y être contrainte ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

– condamner la Sarl [Adresse 1] à payer à la Sci [T] la somme de 20 308,56 € TTC par provision à valoir sur la créance des taxes foncières 2023 et 2024, en déduisant les sommes payées à ce titre en exécution de l’Ordonnance dont appel,

– condamner la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] mensuellement et d’avance la somme de 4 295 € TTC par provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, et ce à compter du 1er mai 2025, en déduisant les sommes payées à ce titre en exécution de l’Ordonnance dont appel,

– débouter la Sarl [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner la Sarl [Adresse 1] aux dépens, dont ceux afférents à la procédure engagée devant le Premier Président aux fins de suspension des effets de l’exécution provisoire de droit, enrôlée sous le numéro 25/00144.

MOTIFS

Sur la saisine de la cour

L’ordonnance déférée à la cour a notamment condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch à payer à la Sci [T] à titre provisionnel la somme de 12 313,92 € à valoir sur l’arriéré locatif à compter du commandement de payer du 30 mai 2024, et la somme de 3 630 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025.

La Sci [T] ne formule dans ses dernières conclusions aucune demande d’infirmation, mais demande à la cour « complétant » l’ordonnance déférée, de lui allouer les sommes 20 308,56 € TTC par provision à valoir sur la créance des taxes foncières 2023 et 2024, et 4 295 € TTC par provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mai 2025.

La lecture de l’ordonnance du juge des référés permet de constater que l’arriéré locatif, sur lequel une provision de 12 313,92 € a été accordée, est constitué par les taxes foncières afférentes aux années 2023 et 2024.

En conséquence, la cour constate que ces demandes formées en appel par la Sci [T] consistent en des contestations des montants accordés par le premier juge au titre de l’arriéré sur les taxes foncières et de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Or, aucune demande d’infirmation n’apparaissant au dispositif de ses conclusions, la cour d’appel n’est saisie d’aucun appel incident de ces chefs.

La cour n’est donc saisie que de l’appel principal formé par la Sarl [Adresse 1] de ces chefs, sollicitant le débouté des demandes formées par la Sci [T] ; elle ne pourra pas statuer au-delà de ce qui a été accordé par le premier juge.

Sur la demande d’écarter des débats les pièces de l’appelante

L’intimée demande à la cour d’écarter des débats les pièces numérotées 1 à 31 de la Sarl [Adresse 1], qui n’ont pas été communiquées en même temps que les conclusions ; elle estime que ce défaut de communication spontanée des pièces, simultanément aux conclusions, ne lui a pas permis de connaître avec exactitude, et dans un délai utile, les éléments de preuve de la partie adverse.

Elle rappelle qu’elle était défaillante en première instance, de sorte qu’elle n’avait pas eu connaissance des pièces devant le premier juge.

Il ressort des dispositions de l’article 915-1 du code de procédure civile que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués.

Il est constant que l’obligation de communiquer simultanément au dépôt et à la notification des conclusions les pièces produites à leur soutien n’impose pas au juge d’écarter des débats des pièces dont la communication y contrevient, s’il est démontré que le destinataire de la communication a été mis, en temps utile, en mesure de les examiner, de les discuter et d’y répondre. (Ass. plén., 5 décembre 2014, n° 13-19.674)

Par ailleurs, il a été rappelé que l’article 915-1 n’édicte pas de sanction en cas de défaut de communication des pièces simultanément à la notification des conclusions, même lorsque l’affaire est fixée à bref délai ; une nouvelle fois, c’est au juge qu’il appartient de rechercher si ces pièces ont été communiquées en temps utile. (Civ. 2e, 19 mai 2022, no 21-14.616)

En l’espèce, il convient de constater que les conclusions d’appelant ont été signifiées à l’intimée par RPVA le 21 janvier 2026, dès sa constitution d’avocat.

Ce n’est que par message RPVA du 24 mars 2026, que l’intimée a délivré sommation à l’appelant de lui communiquer ses pièces 1 à 31 ; ces pièces ont été communiquées le jour même selon le justificatif produit par l’appelant.

L’intimée a finalement conclu le 27 mars 2026.

La cour constate qu’une procédure a opposé les parties devant la Première Présidente de la cour d’appel de Toulouse, aux fins de suspension de l’exécution provisoire, la Sarl Garage du Pont Saint Roch et la Sci [T] étant représentées par les mêmes avocats que dans le cadre du présent appel ; à cette occasion, l’assignation délivrée par la Sarl [Adresse 1] le 30 décembre 2025 à la Sci [T] comportait exactement le même bordereau de pièces que les conclusions d’appelant dans la présente procédure (mêmes pièces n°1 à 30 et même numérotation).

Ainsi, les conclusions d’appelant étaient fondées sur des pièces qui certes n’ont pas été communiquées concomitamment, mais qui étaient connues de la Sci [T] ; par ailleurs, l’intimée a conclu en cause d’appel le 27 mars 2026, et l’appelant a signifié de nouvelles conclusions le 2 avril 2026, laissant la possibilité à la Sci [T] de conclure à nouveau avant la clôture du 18 mai 2026, sur le fondement des pièces communiquées le 24 mars 2026.

En conséquence, la Sci [T] a été mise en mesure d’exercer ses droits de la défense, de prendre connaissance des pièces, de les analyser et d’y répondre ; elle sera déboutée de sa demande d’écarter les pièces des débats.

Sur la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir devant le juge du fond.

En l’espèce la Cour est saisie de l’appel d’une ordonnance de référé ; en conséquence elle doit statuer dans la limite des pouvoirs du juge des référés.

Il ressort des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail commercial du 29 avril 2010 liant les parties, comporte en page 7 une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de « défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. »

Il a été par ailleurs convenu dans ce bail en page 5, dans la clause « impôts divers », que le preneur devra rembourser au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués, et notamment « la taxe foncière se rapportant à la totalité des locaux non affectés à usage d’habitation ».

Le preneur ne conteste pas l’absence de paiement des sommes réclamées par le bailleur, dans le mois suivant la signification du commandement de payer du 19 mars 2025 visant la clause résolutoire.

En revanche, il conteste les sommes réclamées au titre de la taxe foncière pour les années 2023 et 2024, qui constituent l’arriéré locatif visé dans le commandement ; il oppose par ailleurs une exception d’inexécution.

Il résulte en effet d’un courrier non daté produit en pièce n°4 par l’appelant, qu’il a cessé de payer la taxe foncière « afin de faire pression sur la réparation de la baie vitrée et de l’accessibilité au compteur électrique » (sic).

Il ressort des dispositions de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 de ce même code ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. 

Il est jugé de longue date que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire sont réciproques, et qu’une partie au contrat de bail a donc la possibilité de se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Toutefois, cette exception d’inexécution ne peut être invoquée que lorsque la jouissance des lieux est rendue totalement impossible.

Ainsi, en matière de bail commercial, l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés (rappelé par Civ 3, 6 juillet 2023, n°22-15.923 et Civ 3, 18 septembre 2025, n°23-24.005).

En l’espèce, pour justifier du défaut de paiement de la taxe foncière, le preneur affirme que le bailleur n’a pas respecté ses obligations, en refusant de procéder à des finitions sur le carrelage et une cloison, et d’individualiser le compteur électrique après la séparation des locaux en deux parties ; il ajoute que suite à un vol dans les locaux, le bailleur n’a pas procédé au remplacement de la baie vitrée.

Force est toutefois de constater d’une part que la Sarl Garage du Pont Saint Roch produit à titre de justificatifs des courriers rédigés par elle-même, sans rapporter la preuve qu’ils ont été effectivement adressés au bailleur, et ne verse aux débats aucun élément probant sur la réalité des désordres invoqués.

S’agissant du remplacement de la baie vitrée, elle produit une expertise réalisée par son assureur, en dehors de tout contradictoire, indiquant qu’il appartient au propriétaire de prendre en charge ce sinistre, sans plus de précision, et sans analyse de la clause du bail mettant à la charge exclusive du preneur l’entretien de la devanture et des fermetures, et de celle lui imposant de s’assurer pour l’ensemble des vitrines.

En l’état, aucun élément ne permet à la présente juridiction, statuant avec les pouvoirs de la juridiction des référés comme juge de l’évidence, d’affirmer que le preneur pouvait valablement opposer au bailleur une exception d’inexécution en cessant de manière unilatérale de s’acquitter du paiement de la taxe foncière.

Aucune contestation sérieuse ne s’oppose donc à la mise en ’uvre de la clause résolutoire.

En conséquence, la cour ne peut que constater que les causes du commandement de payer du 19 mars 2025 n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 20 avril 2025.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la provision

Il ressort des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Ainsi, le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au titre de l’année 2023, le bailleur a réclamé au preneur, dans le cadre du commandement de payer du 19 mars 2025, la somme de 5 130,80 € HT, soit 6 156,96 € TTC.

Il se fonde sur l’avis d’imposition pour les taxes foncières de l’année 2023, qui fixe à 7 571 € le montant total des cotisations dues pour le bâtiment sis [Adresse 2], et calcule la somme due par la Sarl [Adresse 1] au prorata de la surface occupée (le reste étant loué à la société Les Menuiseries d’Occitanie).

Il convient toutefois de rappeler que la Sci [T] n’est devenue propriétaire des locaux donnés à bail à la Sarl [Adresse 1] que le 14 juin 2023 ; l’acte de vente précise que la Sci [T] a réglé au précédent propriétaire le prorata de taxe foncière lui incombant pour le reste de l’année 2023, pour un montant total de 3 090 €.

Il s’en déduit que les consorts [W], vendeurs, ont payé par avance la taxe foncière pour toute l’année 2023, et que la Sci [T] n’est fondée à réclamer que le remboursement de la somme réglée au prorata de la date à laquelle elle est devenue propriétaire, outre l’éventuel ajustement lié à une augmentation de la taxe.

Or, la Sci [T] réclame au preneur une somme, au titre de la taxe foncière 2023, correspondant à l’année entière, et ce alors que la Sarl Garage du Pont Saint Roch produit aux débats une facture de l’ancien propriétaire des locaux, d’un montant de 4 251,60 € TTC, correspondant à la taxe foncière du 1er janvier 2023 au 14 juin 2023.

Le bailleur avait d’ailleurs fait signifier un premier commandement de payer le 30 mai 2024, portant sur la somme de 3 634,08 € TTC au titre de la taxe foncière 2023, au prorata des mois de juillet à octobre 2023. Elle n’ignorait donc pas qu’elle n’était pas fondée à réclamer l’année entière au preneur.

En conséquence, une contestation sérieuse s’oppose à la demande formée par le bailleur, au titre de la taxe foncière pour l’intégralité de l’année 2023 ; il conviendra de limiter la provision accordée au montant non sérieusement contestable, à savoir celui figurant sur le commandement de payer du 30 mai 2024, décomptant les sommes dues à partir du mois de juillet 2023.

La provision allouée au titre de l’arriéré locatif correspondant à la taxe foncière 2023, sera donc fixée à la somme de 3 634,08 € TTC.

Pour la taxe foncière de l’année 2024, le bailleur réclame dans le commandement de payer délivré le 19 mars 2025, la somme de 11 793 € HT, soit 14 151,60 € TTC.

La Sci [T] explique que l’avis d’imposition pour la taxe foncière 2024 n’a pas distingué entre les différents biens se trouvant au [Adresse 3], et que l’administration fiscale n’étant pas en mesure de corriger l’avis d’imposition pour ventiler la taxe foncière, elle lui a procuré une simulation qui aboutit à cette somme.

Sur ce point, il convient de constater que les parties s’entendent pour désigner le local objet du litige comme étant situé au [Adresse 2], et non au numéro 1378 ; il est précisé de manière manuscrite sur l’avis d’imposition 2023 que le n°1378 correspond à la maison d’habitation des propriétaires du bien, tandis que le n°1408 correspond au bien donné à bail à la Sarl [Adresse 1] et à la société Les Menuiseries d’Occitanie.

Le décompte accompagnant le commandement de payer du 19 mars 2025 le précise également.

Par ailleurs, l’avis d’imposition pour la taxe foncière 2025, produit aux débats par le bailleur, reprend cette distinction entre les n°1378 et 1408 de l'[Adresse 5].

Ainsi, seul l’avis d’imposition de 2024 ne vise que le n°1378 de l'[Adresse 5].

Selon les explications données par le bailleur, l’avis 2024 donnerait une imposition globale pour le n°1378, correspondant en réalité tant à la maison d’habitation qu’aux deux locaux commerciaux donnés à bail aux sociétés [Adresse 1] et Menuiseries d’Occitanie.

Le montant cumulé pour cette adresse sur l’avis d’imposition est de 9 560 € pour la taxe foncière 2024.

Or, c’est une somme supérieure qui est réclamée à la seule Sarl [Adresse 1], la demande du bailleur étant de 14 151,60 € TTC.

L’explication donnée par le bailleur sur le fait que 3 locaux seraient concernés par la ligne « [Adresse 6] » sur cet avis d’imposition, n’est donc pas cohérente avec sa demande.

Par ailleurs, la simulation de l’administration fiscale sur laquelle le bailleur fonde ses demandes, a été établie au regard d’une déclaration faite par la Sci [T], qui apparaît erronée.

Elle a en effet déclaré une surface de bâtiment de 912 m2, et un parking de 2228 m2, occupés par la seule Sarl [Adresse 1] au [Adresse 2] ; or, le bail commercial liant les parties vise un parking de 1650 m2, et une surface initiale de 1138 m2, mais dont il convient de déduire des surfaces de 116 et 120 m2 dont les anciens propriétaires se sont réservés l’usage, ainsi que les 130 m2 correspondant à la surface restituée par le preneur selon l’avenant au bail du 24 mars 2023 ; il reste donc une surface de bâtiment de 772 m2.

Une nouvelle fois, il existe des contestations sérieuses qui s’opposent à la prise en compte de cette simulation, réalisée sur une déclaration erronée, et qui est sans cohérence avec l’avis d’imposition adressé pour la taxe foncière 2024.

La cour ne peut que constater que le bailleur ne produit pas l’avis de taxe foncière correspondant au [Adresse 2] pour l’année 2024.

En conséquence, à défaut de démontrer avec l’évidence requise devant le juge des référés, le montant de la taxe foncière due pour l’année 2024, le bailleur ne pourra qu’être débouté de sa demande de provision.

L’ordonnance sera infirmée sur le quantum, et la Sarl Garage du Pont Saint Roch sera condamnée à payer à la Sci [T] une provision à valoir sur l’arriéré locatif correspondant à la taxe foncière 2023, d’un montant de 3 634,08 € TTC.

La Sci [T] sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur le paiement de la taxe foncière 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

La Sarl [Adresse 1] demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire, rappelant qu’elle conteste les montants réclamés, et qu’elle a régularisé le paiement de l’ensemble des sommes mises à sa charge par l’ordonnance de référé.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire peuvent être accordés, même de manière rétroactive, au locataire tant qu’aucune décision définitive constatant ou prononçant la résiliation du bail n’est intervenue, dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil, y compris à la suite d’une première demande en appel.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

L’article 1244-1 du code civil applicable en l’espèce, devenu l’article 1343-5, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments.

En l’espèce, la Sarl Garage du Pont Saint Roch justifie du paiement des condamnations mises à sa charge par l’ordonnance déférée dès le mois de décembre 2025 ; elle a donc régularisé le paiement de l’arriéré locatif de 2023 et 2024, dans les proportions que le premier juge a estimé non sérieusement contestables.

Il ressort des précédents développements que le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif a été réduit par la présente décision, de sorte que le preneur s’est acquitté d’un montant supérieur au montant de la provision accordée.

Le bailleur ne démontre pas un nouveau retard dans le paiement des loyers, charges et taxes ; en effet, le décompte produit en pièce n°39 par l’intimée, qui selon elle justifie d’une dette persistante du preneur d’un montant de 34 421,78 €, non seulement ne tient pas compte du paiement de 22 334,84 € qu’il admet avoir perçu en décembre 2025 selon sa pièce n°38, mais par ailleurs comporte des incohérences, en ce qu’il compte en débit des sommes bien plus importantes au titre de la taxe foncière 2023 et 2024 que celles réclamées dans le cadre de la présente procédure (total de 43 304,16 € sur le décompte, pour un montant réclamé de 20 308,56 €).

Dans ces conditions, en l’état de la régularisation de la situation sur les montants non sérieusement contestables de taxes foncières, et de l’absence de preuve de nouvelles dettes contractées par le preneur, il convient de constater la bonne foi du preneur, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire rétroactivement jusqu’au 31 décembre 2025, date de paiement effectif des condamnations mises à sa charge.

La cour constate qu’à l’issue de ce délai, les causes du commandement de payer sont réglées, à tout le moins dans une mesure supérieure au montant non sérieusement contestable de la créance du bailleur.

La clause résolutoire est donc réputée ne pas avoir joué ; le bail commercial n’est donc pas résilié et il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité d’occupation.

L’ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion du preneur, et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en restitution du trop versé

La Sarl [Adresse 1] demande à la cour de condamner la Sci [T] à lui restituer le trop versé en exécution de l’ordonnance de référé dont appel.

Toutefois, la cour n’a pas à trancher la demande de restitution des sommes versées en exécution d’un jugement ou d’une ordonnance à titre provisoire. L’infirmation sur le quantum, par le présent arrêt, emporte nécessairement restitution des sommes trop versées sur le fondement de condamnations infirmées en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la Sarl Garage du Pont Saint Roch au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La Sarl [Adresse 1], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Déboute la Sci [T] de sa demande d’écarter des débats les pièces numérotées 1 à 31 produites par la Sarl Garage du Pont Saint Roch ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté que les effets de la clause de résiliation de plein droit stipulée au bail sont acquis au bénéfice de la Sci [T] au 20 avril 2025, et condamné la Sarl [Adresse 1] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de première instance ;

L’Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire rétroactivement jusqu’au 31 décembre 2025, et constate qu’à cette date, la Sarl Garage du Pont Saint Roch a régularisé la situation par le paiement d’une somme supérieure au montant non sérieusement contestable de la créance de la Sci [T] ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Condamne la Sarl [Adresse 1] à payer à la Sci [T] à titre provisionnel la somme de 3 634,08 € TTC avec intérêt au taux légal à valoir sur l’arriéré locatif au titre de la taxe foncière 2023 à compter du commandement de payer du 30 mai 2024 ;

Déboute la Sci [T] de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif sur la taxe foncière 2024 ;

Déboute la Sarl Garage du Pont Saint Roch et la Sci [T] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sarl [Adresse 1] aux entiers dépens d’appel ;

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

La Greffière La Présidente

.