TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 20 Octobre 2026

AFFAIRE N° RG 23/01659 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-H6ZL

Jugement Rendu le 20 OCTOBRE 2026

AFFAIRE :

S.A.S.U. [G] [U]

C/

S.A.R.L. BAFFY

ENTRE :

La SASU [G] [U], immatriculée au RCS sous le numéro 489 006 932, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice : M. [G] [Q]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La SARL BAFFY, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 303 955 579, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Entendus les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 12 mai 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique dau 16 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 mai 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 20 Octobre 2026 ;

JUGEMENT :

– Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– Contradictoire
– en premier ressort
– rédigé par Claire FOUCAULT
– signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le
à
Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT
Maître Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 7 avril 2010 reçu par Maître [D], notaire associé à [Localité 1], la société Baffy a vendu à la société [G] [U] un bâtiment à usage de bureaux et d’entrepôt sis à [Adresse 3], édifié sur un terrain cadastré section AK [Cadastre 1] pour une contenance de 20 ares 90 centiares.

La société Baffy est propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée AK [Cadastre 2].

Souhaitant vendre son bien, la société [G] [U] a effectué des démarches auprès de la société Baffy pour régulariser une servitude de passage, non mentionnée dans l’acte de vente du 7 avril 2010. Le courrier envoyé par son conseil le 6 avril 2023 a donné lieu à un refus, signifié par le conseil de la société Baffy le 30 avril suivant.

Par acte authentique en date du 7 mars 2024, la société [G] [U] a cédé ce bien à la société ALJM.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2023, la SASU [G] [U] a fait attraire l’EURL Baffy devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de :

à titre principal,
– voir juger que la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 4] » à [Localité 1] dont elle est propriétaire est enclavée pour sa partie arrière,
– voir juger que cette parcelle doit bénéficier d’une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle voisine cadastrée AK [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 4] » à [Localité 1] propriété de la société Baffy,
– voir condamner la société Baffy à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– lui donner acte qu’elle se réserve le droit d’actualiser l’indemnisation de son préjudice si son acquéreur devait renoncer à acquérir la parcelle dont elle est propriétaire,
– voir condamner la société Baffy à lui payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– voir condamner la société Baffy aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées le 12 juillet 2024, la SARL Baffy a saisi le juge de la mise en état aux fins notamment de dire irrecevable à agir la société [G] [U] pour défaut de qualité à agir.

Par ordonnance rendue le 5 mai 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Baffy, réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, la société Baffy demande au tribunal, au visa des articles 682 et 683 du code civil, de :

A titre principal
– constater que la parcelle AK [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 4] » n’est pas enclavée,
– débouter la société [G] [U] de sa demande de droit de passage,

A titre subsidiaire
– juger que le droit de passage doit être pris sur la parcelle AK [Cadastre 3] et non sur la parcelle AK [Cadastre 2],
– débouter la société [G] [U] de sa demande de droit de passage,

A titre très subsidiaire
– condamner la société [G] [U] à lui verser une indemnité de droit de passage de 12 000 euros,
– juger que la société [G] [U] devra assurer 50% des frais d’entretien de l’allée située sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 2],
– juger que si la société [G] [U] venait à céder la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1], cette dernière resterait garant et répondant solidaire de son cessionnaire du paiement des frais d’entretien de l’allée située sur la parcelle AK [Cadastre 2],

En tout état de cause,
– débouter la société [G] [U] de sa demande d’indemnisation,
– juger que l’exécution provisoire de la décision à venir doit être écartée,
– condamner la société [G] [U] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société [G] [U] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2025, la société [G] [U] demande au tribunal de :
– juger que la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 4] » à [Localité 1] dont elle est propriétaire est enclavée pour sa partie arrière,

– juger que cette parcelle doit bénéficier d’une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle voisine cadastrée AK [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 4] » à [Localité 1] propriété de la société Baffy,
– condamner la société Baffy à lui payer la somme de 80 000 euros (60 000 euros + 20 000 euros) à titre de dommages et intérêts,
– débouter la société Baffy de l’ensemble de ses contestations et demandes,
– condamner la société Baffy à lui payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société Baffy aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 19 mai 2026.

MOTIFS

I – Sur le droit de passage

Au soutien de ses prétentions, la société [G] [U] considère que la parcelle AK [Cadastre 1] est enclavée dès lors que le fond de cette parcelle, qui sert de parking et de lieu de stockage, n’est accessible que par un passage situé sur la parcelle voisine AK [Cadastre 2] appartenant à la société Baffy.
Elle fait valoir que :
– le bâtiment édifié sur la parcelle ne permet pas l’accès à un véhicule venant de la voie publique à l’arrière,
– il n’existe pas d’autre accès depuis la voie publique,
– une porte latérale du bâtiment ouvre directement sur le passage situé sur la parcelle voisine,
– l’usage de l’ensemble de la parcelle, situé en zone industrielle et commerciale, est nécessaire à l’activité exploitée,
– la situation ne résulte pas d’un enclavement volontaire.

La société Baffy s’oppose aux demandes, considérant à titre principal qu’il n’existe pas d’enclave.
Elle fait valoir que :
– la société [G] [U] a aménagé un parking à l’arrière du bâtiment sans s’assurer qu’il était accessible et a ainsi créé volontairement une enclave,
– la parcelle dispose d’un accès direct à la voie publique, suffisant au regard de sa destination “bâtiment à usage de bureaux et d’entrepôt”, la parcelle disposant de deux entrepôts -l’entrepôt intérieur étant accessible en voiture depuis l’allée située à droite du bâtiment, l’entrepôt extérieur étant accessible par un passage à droite accessible à pied et suffisamment large pour un Fenwik- et nécessiterait des travaux à un coût non excessif pour aménager un accès à l’arrière.
A titre subsidiaire, elle considère que le trajet le plus court pour accéder à l’arrière de la parcelle passe en tout état de cause sur la parcelle AK [Cadastre 4] appartenant à la société [G] [U] et non sur sa parcelle AK [Cadastre 2].

Selon l’article 682 du code civil, “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de

sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner”.

L’article 683 prévoit que “le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé”.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique du 7 avril 2010 que la parcelle AK [Cadastre 2] vendue par la société Baffy à la société [G] [U] concerne “un bâtiment à usage de bureaux et d’entrepôt (…) sis [Adresse 5], édifié sur un terrain (…). Ce bâtiment comprend des locaux couverts (…) avec sous-sol aménagé (…)”.
L’acte précise que l’immeuble est libre de toute location et occupation et que le vendeur déclare n’avoir créé ou laissé créer aucune servitude sur cet immeuble.

Il ressort du compromis de vente du 24 janvier 2023 que dès son acquisition, la société [G] [U] a loué son bien à la société Sanitel (Sanitaire-Thermique-Electricité), l’acte faisant état d’un bail sous seing privé du 7 avril 2010, renouvelé pour 9 ans à compter du 12 janvier 2021. Il ressort des attestations rédigées par plusieurs employés de longue date de cette société que l’accès au parking aménagé à l’arrière du bâtiment est utilisé en passant sur la parcelle AK [Cadastre 2].

Il résulte de la convention signée le même jour que l’acte authentique de vente reçu le 7 mars 2024 entre la société [G] [U] et la société ALJM que :
“les soussignés ont convenu ce qui suit :
En contre-partie et afin de permettre à la société ALJM d’accéder à l’arrière de la parcelle acquise, M. [Q], ès-qualités, s’engage à constituer à ses frais exclusifs et à première demande de la société ALJM, une servitude de passage sur une autre parcelle attenante au BIEN vendu et dont il est propriétaire, cadastrée section AK n° [Cadastre 4] (…)
La société [G] [U] s’engage également à prendre en charge les frais de constitution de cette servitude et les travaux nécessaires pour la mise en oeuvre de celle-ci (…)
Toutefois cette servitude ne sera constituée que dans les cas suivants :
– en cas de refus du propriétaire de la parcelle cadastrée section AK, numéro [Cadastre 2] de laisser l’accès au BIEN vendu tel qu’il existe à ce jour,
– en cas de refus du propriétaire de la parcelle cadastrée section AK, numéro [Cadastre 2] de constituer une servitude conventionnelle de passage ou d’échec de la procédure judiciaire initiée par le VENDEUR de voir reconnaître l’existence d’une servitude légale de passage dite “par destination du père de famille” dans les termes des articles 692, 693 et suivants du code civil (…)”.

Compte tenu de l’activité industrielle ou commerciale de la société Sanitel, des diverses photographies versées au dossier, de la configuration des lieux -qui disposent de bureaux mais également de deux hangars de stockage, dont l’un est en contrebas et n’a pas d’accès direct au parking à l’arrière du fait de la présence d’un mur infranchissable-, le seul passage suffisant et compatible avec l’activité pour accéder à l’arrière du bâtiment au fond de la parcelle se fait, depuis 2010, sur l’allée située à gauche du bâtiment, sur la parcelle AK [Cadastre 2].

Non seulement la société [G] [U] n’a effectué aucun aménagement provoquant son enclavement, mais encore la société Baffy avait, selon ses écritures, ouvert avant 2010 une deuxième porte latérale dans le bâtiment pour créer une autre entrée afin de permettre aux deux filiales qui y étaient logées à l’époque d’avoir chacune un accès distinct, l’une au niveau de l’entrée principale, l’autre sur le côté gauche de la parcelle AK [Cadastre 1], laissant ainsi un passage sur la parcelle AK [Cadastre 2]. Envisager des modifications pour permettre l’accès au fond de la parcelle par l’allée droite du bâtiment impliquerait des travaux importants -démolition du mur en béton armé et du passage piétonnier avec escalier sur la parcelle AK [Cadastre 1], réaménagement de la plate-forme, démolition d’une grande partie du mur entre les parcelles AK [Cadastre 2] et AK [Cadastre 4] appartenant à la société [G] [U]- totalement déraisonnables.

Au regard de ces éléments, l’état d’enclave de la parcelle AK [Cadastre 1] pour l’arrière est caractérisé.

En conséquence, la société [G] [U] peut se prévaloir d’une servitude légale de passage sur la parcelle AK [Cadastre 2].

II – Sur la demande de dommages et intérêts

La société [G] [U] sollicite l’indemnisation du préjudice subi à hauteur de 80 000 euros, correspondant d’une part à la baisse de prix résultant de la procédure en cours et du retard pris dans la régularisation de la vente (60 000 euros), d’autre part à la perte des intérêts qu’elle aurait dû recevoir si la vente était intervenue à la date prévue initialement (20 000 euros).

Il ressort des pièces du dossier, notamment des actes notariés et des échanges de courriers entre conseils, que la société [G] [U] a revendu son bien en 2024, loué par la société Sanitel, au prix de 700 000 euros à la société ALJM, qui a indiqué ne pas souhaiter modifier l’usage de bureaux et d’entrepôt. Selon la promesse de vente, l’acquéreur devait réaliser la condition suspensive de financement le 20 mars 2023 et le prix de vente fixé était de 760 000 euros. La vente n’est intervenue que le 7 mars 2024, soit une année après, au prix de 700 000 euros.
Le contentieux autour de la servitude de passage, intégré dans le corps de l’acte authentique, a généré un retard important dans la vente et donné lieu à une réduction du prix de 60 000 euros. Cette baisse de prix présente un lien de causalité direct et certain avec la présente procédure.
En revanche, la société [G] [U] ne justifie pas de la réalité du montant des intérêts perdus qu’elle allègue.

Il sera donc alloué 60 000 euros à la société [G] [U] de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

En conséquence, la société Baffy sera condamnée à payer à la société [G] [U] la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts.

III – Sur la demande reconventionnelle

La société Baffy sollicite à titre très subsidiaire sollicite l’indemnisation du droit de passage qu’elle estime à 12 000 euros, sur la base de la formule [(superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant x valeur estimée du terrain au m²) x taux d’abattement pour indisponibilité d’assiette], outre le partage des dépenses relatives à l’entretien de l’allée sur laquelle s’exerce la servitude de passage.

La société [G] [U] s’oppose à toute indemnisation, au motif que le droit de passage existe depuis toujours et a été pris en considération dans la fixation du prix de vente.
A titre subsidiaire, elle fait observer que la distance prise en compte dans le calcul de la société Baffy est erronée et que le taux d’abattement ne saurait être de 40 % dès lors que l’assiette du passage est déjà un chemin d’accès en limite de parcelle sur lequel circulent de nombreux véhicules de la société Baffy.

A – Sur l’indemnité de droit de passage

Compte tenu des éléments repris dans les motifs tendant à reconnaître une servitude légale de passage, le droit de passage grevant la parcelle AK [Cadastre 2] correspond à un accès déjà existant depuis presque vingt ans, cette voie d’accès est empruntée par le personnel et les usagers des deux sociétés sans changement depuis toutes ces années et sans dégradation consécutive avérée. Toutefois, rien n’établit que le prix de vente en 2010 prenait en considération cette servitude, au demeurant non spécifiée dans l’acte de vente.

Il convient en conséquence de fixer à 1 000 euro le montant de l’indemnité de droit de passage et de condamner la société [G] [U] à verser cette somme à la société Baffy.

B – Sur les frais d’entretien du passage

La société Baffy ne justifiant d’aucun frais d’entretien du passage, elle sera déboutée de sa demande de partage desdits frais.

IV- Sur les demandes accessoires

La société Baffy, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Par ailleurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de la société [G] [U] l’intégralité des frais irrépétibles dont elle a dû s’acquitter pour voir consacrer ses droits.

En conséquence, la société Baffy sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

– CONSTATE que la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 4] » à [Localité 1] est enclavée pour sa partie arrière,

– ACCORDE à la parcelle AK [Cadastre 1] une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle voisine cadastrée AK [Cadastre 2] [Adresse 6] » à [Localité 1],

– CONDAMNE la société Baffy à payer à la société [G] [U] la somme de 60 000 euros (soixante mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

– CONDAMNE la société [G] [U] à verser à la société Baffy la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’indemnité de droit de passage,

– DÉBOUTE la société Baffy de sa demande de partage des frais d’entretien du passage,

– CONDAMNE la société Baffy aux entiers dépens,

– CONDAMNE la société Baffy à payer à la société [G] [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier