TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Service Référé
N° RG 26/01191 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2573

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 20 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1] [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]
[Adresse 3] et [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
non comparante

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 22 Septembre 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 20 Octobre 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 8] et au [Adresse 9] à [Localité 1] (Nord), est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de la Résidence a pour syndic en exercice la société Vacherand Immobilier [Localité 1].

La société civile immobilière [Adresse 10] est propriétaire au sein de cette résidence des lots n° 32, 36 et 69, un appartement et deux parkings.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 8 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a assigné la société SCI du Parc devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été retenue à l’audience le 22 septembre 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation, aux fins de :
– condamner la société [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 27 464,28 euros au titre des charges dues au 13 mai 2026 ;
– juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité et ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner la société SCI du Parc à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 448,62 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 11] pour le recouvrement de sa créance ;
– condamner la société [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner la société SCI du Parc à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La société [Adresse 10] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société du Parc n’a pas comparu.

En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 14-1 modifié de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, la société [Adresse 10] est copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 7] (pièce n°7).

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à la société SCI du Parc, par lettre recommandée du 13 mai 2026, retournée avec la mention pli avisé le 20 mai 2026 et non réclamé, une mise en demeure de payer sous trente jours la somme de 20 006,96 euros au titre des provisions dues au titre des dispositions de l’article 14-1 et de l’article 14-2, visant les dispositions de l’article 19-2, précitées, à laquelle était joint un décompte arrêté au 12 mai 2026 (pièce n°14). Cette mise en demeure est restée infructueuse.

A l’appui de sa demande, il produit le règlement de copropriété et ses modificatifs, les appels de fonds, les régularisations des exercices précédents et les procès-verbaux d’assemblée générale.

Lors des réunions de l’assemblée générale des 24 novembre 2022, 12 décembre 2023, 20 novembre 2024 et 16 décembre 2025 (pièces n° 23 à n° 26), les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers des appels de charges et de fonds ont été approuvés pour les années 2020 à 2027.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait de compte au 30 juin 2026, qui mentionne un solde débiteur, au 1er avril 2026, de 27 860,28 euros, échéance du 2e trimestre et deuxième appel de fonds travaux rénovation façades inclus (pièce n°8).

Cet extrait de compte comprend des frais de recouvrement pour un montant total de 396 euros (36 euros x 2 mises en demeure, 36 euros de relance et 288 euros de frais constitution dossier auxiliaire de justice), qu’il convient de déduire.

Aucun paiement n’a été enregistré entre le 1er avril 2026 et le 13 mai 2026.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 27 464,28 euros au titre des charges dues impayées au 13 mai 2026, charges du 2e trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2026, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Pour réclamer la somme de 448,62 euros au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit :
– trois factures de mise en demeure d’un montant de 36 euros chacune (pièce n° 27) et les mises en demeure correspondantes (pièces n° 10, n° 12 et n° 14) ;
– une facture de note de frais et honoraires d’avocat du 13 mai 2026 pour rédaction et envoi de trois mises en demeure d’un montant de 240,62 euros (pièce n°28).

Les pièces produites aux débats justifient de frais de recouvrement engagés à hauteur de la somme de 448, 62 euros.

Ces frais exposés et conformes aux contrats de syndic étant justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance, il y a lieu de condamner la société SCI du Parc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 448, 62 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts échus

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Il y a lieu d’accueillir la demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de la débitrice ne suffit pas à caractériser un abus et l’existence d’un préjudice dépassant le montant des frais et intérêts moratoires alloués, qui est alléguée, n’est pas rapportée, ni corroborée par des éléments objectifs.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’encontre de la société SCI [Adresse 5].

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société du Parc aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit une facture d’honoraires de transmission de dossier à l’huissier (288 euros), une facture d’honoraires de constitution de dossier avocat (432 euros) et la facture de l’avocat pour les honoraires de procédure (1 863 euros).

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Condamne la société SCI du Parc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 8] et au [Adresse 12] [Adresse 4] à Lille, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 1], la somme de 27 464,28 euros (vingt-sept mille quatre cent soixante-quatre euros et vingt-huit centimes) au titre des charges de copropriété dues impayées au 13 mai 2026, charges du deuxième trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2026 ;

Condamne la société [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 8] et au [Adresse 12][Adresse 4] à Lille, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 1], la somme de 448,62 euros (quatre cent quarante-huit euros et soixante-deux centimes) au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2026 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 8] et au [Adresse 9] à Lille, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 1], à l’encontre de la société [Adresse 10] ;

Condamne la société SCI du Parc aux dépens ;

Condamne la société SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 8] et au [Adresse 12][Adresse 4] à Lille, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 1], la somme de 2 520 euros (deux mille cinq cent vingt euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.
Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;