Responsabilité notariale : défaut d’information sur un cahier des charges de lotissement et indemnisation d’une perte de chance

La responsabilité du notaire est retenue pour manquement à son devoir d’information et de conseil : il devait signaler l’existence du lotissement, les restrictions du cahier des charges et le risque de contestation administrative affectant le projet immobilier. La faute n’est pas fondée sur l’impossibilité définitive de construire, mais sur l’incertitude juridique et le retard occasionné par les recours.

Le préjudice est réparé au titre d’une perte de chance évaluée à 90 %. Sont indemnisables les astreintes effectivement réglées, les frais d’avocat liés à la contestation et le coût du dossier de consultation des entreprises, lorsqu’il doit être repris. Les frais réutilisables et les salaires insuffisamment rattachés au projet litigieux sont exclus.

La demande relative au renchérissement de la redevance d’occupation du domaine public est recevable en appel sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, car elle procède d’un fait nouveau révélé après la clôture de la procédure de première instance. L’indemnisation revient à la société destinataire de la convention. Les dépens et l’indemnité de procédure sont mis à la charge in solidum des professionnels responsables, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La société acquéreuse, condamnée à régulariser la vente d’un terrain destiné à un immeuble collectif, reprochait au notaire de ne pas l’avoir informée des restrictions du cahier des charges du lotissement. La cour d’appel retient un manquement, réduit certaines indemnités, indemnise une perte de chance et accorde à la société cessionnaire du permis une somme au titre du surcoût d’occupation du domaine public.

Une société acquéreuse a signé un compromis portant sur un terrain destiné à la construction d’un immeuble collectif. Le bien appartenait toutefois à un lotissement soumis à un cahier des charges limitant les constructions collectives à certaines parcelles. La modification de ce cahier des charges a été contestée devant les juridictions administratives avant d’être définitivement validée.

L’acquéreuse, condamnée à régulariser la vente sous astreinte, a recherché la responsabilité de l’étude notariale pour ne pas avoir été informée de cette difficulté. Le tribunal a retenu un manquement et accordé des indemnités. En appel, la cour réduit certaines sommes, indemnise une perte de chance et accueille la demande de la société cessionnaire du permis concernant le surcoût d’occupation du domaine public.

• Présence d’un lotissement soumis à un cahier des charges restrictif
• Projet immobilier directement affecté par ces restrictions
• Absence d’information du notaire sur le risque juridique
• Perte de chance d’insérer une condition suspensive ou de renoncer
• Préjudice directement lié au retard ou aux procédures
• Frais engagés non réutilisables et suffisamment justifiés
• Fait nouveau révélé après la clôture pour la demande nouvelle

• Compromis de vente prévoyant la construction d’un immeuble collectif
• Cahier des charges et ses articles 13 et 14
• Décisions administratives relatives à sa modification
• Jugements liquidant les astreintes effectivement réglées
• Factures du dossier de consultation des entreprises et d’avocats

L’étude notariale et le notaire sont condamnés in solidum à indemniser l’acquéreuse et la société cessionnaire du permis, dans la limite des préjudices prouvés et d’une perte de chance de 90 %. Les frais réutilisables et les dépenses insuffisamment rattachées au projet restent exclus.

• Indemnisation partielle des astreintes liées au retard de vente
• Prise en charge des frais de procédure directement établis
• Exclusion des salaires et frais professionnels non spécifiquement rattachés
• Indemnisation du surcoût d’occupation au profit de la cessionnaire
• Support des dépens et de l’article 700 par les professionnels

À faire

• Vérifier le cahier des charges du lotissement avant la vente
• Identifier les restrictions applicables au projet immobilier
• Prévoir une condition suspensive adaptée aux autorisations nécessaires
• Conserver les décisions administratives et justificatifs de paiement
• Distinguer les frais réutilisables des dépenses définitivement perdues

À éviter

• Négliger l’existence d’un lotissement dans l’acte
• Affirmer une impossibilité sans établir le lien causal
• Réclamer des frais insuffisamment documentés
• Inclure des dépenses réutilisables dans le préjudice certain
• Présenter tardivement une demande sans justifier le fait nouveau

Le devoir d’information notariale sur les restrictions d’un lotissement

Le notaire devait informer l’acquéreur de l’existence du lotissement, du contenu du cahier des charges et du risque lié à la contestation de sa modification. La faute résulte de cette omission, indépendamment de la faisabilité finalement reconnue du projet.

La réparation de la perte de chance liée au défaut d’information

Le manquement a fait perdre à l’acquéreur la chance d’insérer une condition suspensive relative à la modification du cahier des charges ou de renoncer à l’opération. La cour évalue cette chance à 90 % et indemnise les astreintes, certains frais de procédure et le dossier de consultation à refaire.

La recevabilité d’une demande nouvelle fondée sur un fait nouveau

Sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, la demande concernant le renchérissement de la redevance d’occupation du domaine public est recevable en appel. Le montant nouveau n’était pas connu lors de la clôture de la procédure de première instance. L’indemnité revient à la société destinataire des conventions.

Article 392, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 450, alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile