COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 381

Rôle N° RG 25/14563 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPNJW

SARL BALI 5

C/

[Y] [C]

[R] [C]

[P] [I]

[F] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandra JUSTON

Me Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00114.

APPELANTE

SARL BALI 5, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [C]

né le 05 Juillet 1964 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [C]

née le 05 Août 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [I]

né le 18 Février 1991 à [Localité 4] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [F] [C]

né le 26 Avril 1966 à [Localité 2] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par Me Aurelie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2026 puis prorogé jusqu’au 20 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 29 mai 2019, M. [Y] [C], Mme [R] [C], M. [P] [I] et M. [F] [C] (ci-après les consorts [L]) ont conclu avec la Sarl Bali 5 un compromis de vente portant sur leur bien indivis constitué d’une maison d’habitation, d’une terrasse et d’un jardin situés [Adresse 6], au prix de 340 000 euros.

Il a été inséré à l’acte une unique condition suspensive relative à l’obtention par l’acquéreur, d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 15 octobre 2020.

L’acte prévoyait également que la Sarl Bali 5 était tenue de déposer une demande de permis de construire dans le délai de 9 mois suivant la signature soit, au plus tard, le 29 février 2020, pour se prévaloir de la condition suspensive.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 17 000 euros était prévue faute de réalisation de la vente dans les délais prévus.

Le 26 octobre 2020, la Sarl Bali 5 évoquant des difficultés liées à l’entrée en vigueur du nouveau Plan Local d’Urbanisme et à la crise sanitaire, a informé le notaire des consorts [L] que le projet de permis n’avait pas été validé par la mairie, et les informés de son retrait du projet.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 octobre 2020, les consorts [L] ont mis en demeure la Sarl Bali 5 de leur transmettre la preuve du dépôt du permis de construire ainsi que le justificatif du refus. La Sarl Bali 5, rappelant le contexte de crise sanitaire, a indiqué qu’elle n’avait en réalité pas déposé de demande.

Les consorts [L] ont alors mis en demeure la Sarl Bali 5 de lui régler la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis de vente, en vain.

Par acte du 30 décembre 2021, les consorts [L] ont assigné la Sarl Bali 5 devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du Code civil, outre la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille, a :

– condamné la Sarl Bali 5 à payer à M. [Y] [C], Mme [R] [C], M. [P] [I], et M. [F] [C] ensemble la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis de vente du 29 mai 2019,

– condamné la Sarl Bali 5 à payer à M. [Y] [C], Mme [R] [C], M. [P] [I], M. [F] [C] ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Sarl Bali 5 au paiement des dépens,

– rejeté le surplus des demandes,

– rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Le tribunal a jugé que la défaillance de la condition suspensive était imputable à la Sarl Bali 5, en ce qu’elle n’avait pas satisfait à l’obligation de déposer une demande de permis dans les délais impartis et ce, indépendamment des éléments qu’elle avait évoqués pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité.

Il a ainsi retenu que la condition suspensive devait être réputée accomplie de sorte que l’indemnité d’immobilisation restait acquise aux consorts [L].

Par déclaration transmise au greffe le 3 janvier 2023, la SARL Bali 5 a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Par conclusions d’incident transmises le 24 avril 2023, les consorts [L] ont demandé au conseiller de la mise en état de prononcer la radiation de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/00118.

Par ordonnance du 7 février 2024, le conseiller de la mise en état a fait droit à cette demande de radiation, dit qu’elle pourra faire l’objet d’une réinscription au rôle de la cour, sur justification du paiement de la totalité des sommes issues des condamnations prononcées par la décision déférée, en principal, intérêts et accessoires et condamné la Sarl Bali 5 aux dépens de l’incident.

Par message RPVA du 15 décembre 2025 le conseil de la Sarl Bali 5 a produit les justificatifs de l’exécution de la décision et a sollicité le ré-enrôlement de l’affaire.

L’affaire a été réenrôlée le 17 décembre 2025 sous un nouveau numéro de rôle : le 25/14563.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 mai 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 avril 2023, la Sarl Bali 5, au visa de l’article 1304-3 du code civil, demande à la cour de :

– infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– condamner les consorts [L] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 juillet 2023, les consorts [L], au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– débouter la Sarl Bali 5 de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la Sarl Bali 5 à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel outre les entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la réalisation de la condition suspensive et le sort de l’indemnité d’immobilisation

1.1 Moyens des parties

La Sarl Bali 5 soutient que la défaillance de la condition suspensive est due aux évolutions de la réglementation PLU lesquelles ne permettaient plus de déposer une demande conforme à la promesse en ce qu’elle imposait une hauteur d’immeuble maximum de 16 m au lieu de 22 m et qu’il devenait ainsi impossible de réaliser compte tenu des exigences en matière de stationnement 600 m2 de surface plancher et des parkings en rez-de chaussée.

Les intimés font valoir en réponse que la défaillance de la condition suspensive, prévoyant le dépôt d’une demande de permis justifiée par la production d’un récépissé, est bien seule imputable à la Sarl Bali 5 dès lors qu’elle n’a même pas tenté de déposer une demande de permis, de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation, définitivement acquise à leur profit. Selon eux l’argumentation relative à l’évolution du PLU est indifférente dans l’appréciation de la faute commise par la Sarl Bali 5 et qu’ils ont pu obtenir après l’échec de cette vente, la délivrance d’un permis de construire.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1304-6 alinéa 3 du Code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire avant une date déterminée et avec l’obligation de déposer la demande à une autre date tout aussi déterminée, la demande de permis doit être déposée et le refus du permis de construire intervenu en respectant les dates stipulées dans l’acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Au titre de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, la promesse contient la stipulation suivante :

« Obtention d’un permis de construire.

Règles générales

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait administratif avant le 15 octobre 2020 pour la réalisation sur le Bien de l’opération suivante :

démolition de l’existant et construction d’un immeuble résidentielle R + 5 d’une surface de plancher de 600 m2 maximum et de 10 places de stationnement au rez-de-chaussée.

Il est précisé que l’Acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du Promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 9 mois à compter de ce jour et suite à l’approbation du Plui au moyen de récépissé délivré par l’autorité compétente(…). Au cas où l’Acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition (p. 7 et 8 de la promesse).

Il n’est pas contesté que la société Bali 5 n’a pas déposé de permis de construire dans le délai contractuel. Le bénéficiaire de la condition suspensive a cependant soutenu que l’indemnité d’immobilisation n’était pas due car il était certain qu’il ne pourrait l’obtenir.

Or, outre que la société Bali 5 ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle avance, les termes du contrat qu’elle a signé en sa qualité de professionnel de la promotion immobilière, lui imposait de déposer une demande de permis de construire avant la date prévue dans la promesse de vente, ce qu’elle n’a pas fait. Elle a par cette défaillance empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui n’a pas pu en toute hypothèse se réaliser de son fait. Il ne lui est pas en effet, reproché de ne pas avoir obtenu le permis de construire, ce qui aurait pu justifier la défaillance de la condition suspensive et la caducité de la promesse de vente, mais bien de ne pas avoir déposé la demande dans les délais.

Ainsi se prévalant de la clause dépôt de garantie qui stipule (page 8) que : ’les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de dix-sept-milles euros (17 000,00 EUR). Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au Vendeur par le Bénéficiaire au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de Quinze (15) jours suivant le dépôt du permis de construire entre les mains de Maître [E] [T] notaire …pour le compte du Vendeur d’un engagement de caution d’un établissement financier (…).

Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée en lieu et place de la caution :

(…) Elle sera versée au Vendeur et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour l’Acquéreur ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées’, les intimés sont fondés dès lors qu’il est acquis que la condition suspensive a défailli du fait de l’acquéreur, à conserver l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Le jugement déféré mérite par voie de conséquence confirmation.

2-Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Partie perdante la Sarl Bali 5 supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux consorts [L] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour que la Sarl Bali 5 sera condamnée à leur payer.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Bali 5 à supporter la charge des entiers dépens d’appel ;

La déboute de sa demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Bali 5 à payer à M. [Y] [C], Mme [R] [C], M. [P] [I] et M. [F] [C], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

La greffière, La présidente.