COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01295 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NV4F

[D] [K] [V]

c/

S.C.I. IRMAOS

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 23/01468) suivant déclaration d’appel du 19 mars 2024

APPELANT :

[D] [K] [V]

né le 29 Juillet 1980 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par Me Katell LE BORGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. IRMAOS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

Représentée par Me Stéphanie BERLAND de la SELEURL CABINET SBA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par contrat du 13 octobre 2020, la SCI IRMAOS, représenté par son représentant légal a donné à bail à M. [K] [V], par l’intermédiaire de l’Agence Laforêt, un logement situé au [Adresse 3] à Lormont (33310) moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par courrier de juin 2021, M. [K] [V] indiquait à l’agence Laforêt avoir constaté des dysfonctionnements affectant le logement.

En janvier 2023, le bailleur faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [K] [V].

2- Par acte du 31 mars 2023, M. [K] [V] a fait assigner la SCI IRMAOS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’obtenir, notamment, sa condamnation à procéder aux réparations telles que le changement des radiateurs, la révision du système électrique, la réalisation de l’étanchéité de la porte d’entrée et de la porte sur terrasse et la réparation du système électrique d’alimentation du cumulus sous astreinte de 100 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux.

3- Par jugement contradictoire du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– rejeté la demande principale formée par M. [K] [V] ;

– rejeté la demande subsidiaire formée par M. [K] [V] ;

– condamné M. [K] [V] à payer à la SCI IRMAOS, représentée par son représentant légal, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes demandes contraires ou plus amples ;

– condamné M. [K] [V] aux dépens.

4- M. [K] [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 mars 2024, en ce qu’il a :

– rejeté la demande principale formée par M. [K] [V] ;

– rejeté la demande subsidiaire formée par M. [K] [V] ;

– condamné M. [K] [V] à payer à la SCI IRMAOS, représentée par son représentant légal, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes demandes contraires ou plus amples ;

– condamné M. [K] [V] aux dépens.

5- Par dernières conclusions déposées le 9 juillet 2024, M. [K] [V] demande à la cour de :

– réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

– débouter la SCI IRMAOS de ses demandes, fins et prétention.

Et statuant à nouveau :

– condamner la SCI IRMAOS à procéder au changement des radiateurs, à la révision du système électrique dans son intégralité, à la réalisation des travaux d’étanchéité de la porte d’entrée et de la porte sur la terrasse, à la réparation du système d’alimentation électrique du cumulus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter la signification de la décision à intervenir,

– la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance depuis 2020 ;

– la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

6- Par dernières conclusions déposées le 17 juin 2024, la SCI IRMAOS demande à la cour de :

– confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 9 janvier 2024.

Y ajoutant :

– condamner M. [K] [V] à payer à la SCI IRMAOS une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [K] [V] aux entiers dépens.

7- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 7 septembre 2026.

8- L’instruction a été clôturée par ordonnance du 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur les demandes de travaux de M. [K] [V].

9. L’appelant, se prévalant des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989,1719 et 1721 du code civil, estime que divers travaux doivent être effectués par son adversaire.

10. En premier lieu, il avance, en application de l’article 1720 du code civil, que le four a été remplacé en raison de sa vétusté un an après qu’il en ait fait la demande, ce que reconnaîtrait le bailleur selon ses dires. Il estime avoir subi un préjudice, n’ayant pas pu utiliser ce mode de cuisson.

11. Il indique que la marquise n’a pas été remplacée le 17 octobre 2021, seul un acompte ayant été versé et les travaux n’ayant pas été réalisé, ce qui fonde sa demande de condamnation sous astreinte, du fait de l’aspect insécure de la situation.

12. Sur la question du changement des radiateurs, il dénonce le non-fonctionnement du système électrique, versant en outre aux débats ses factures montrant une consommation anormale nécessitant un changement des convecteurs, tout en contestant ne pas laisser l’accès au logement au bailleur pour procéder à la révision de l’installation électrique, alors que le mandataire de ce dernier possède un jeu de clés des lieux loués.

13. A propos de l’étanchéité des portes, il communique un procès-verbal de constat démontrant à ses yeux l’absence de réalisation des travaux pourtant nécessaires pour la porte de la terrasse et remet en cause que ceux-ci soient à la charge de la copropriété, notamment en l’absence de demande du bailleur auprès de celle-ci en ce sens ou d’appel en garantie par la partie adverse du syndic de copropriété au présent litige.

14. En outre, il dénonce l’absence de sécurisation de la porte d’entrée et le fait que les propriétaires de la copropriété doivent prendre ’prochainement’ une décision sur la question du gros oeuvre, ce qui démontre selon lui que rien n’a été fait.

15. A titre subsidiaire, il indique que si la cour ne s’estimait pas assez éclairée au vu de ces éléments, malgré l’expertise amiable, il y aurait lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

***

Sur ce,

16. L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose ’Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 3] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.’

L’article 1719 du code civil ajoute que ’Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.’

L’article 1231-1 du code civil précise que ’Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.’

L’article 1353 du même code prévoit que ’Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.’

17. S’agissant, en premier lieu de la question du four, il est admis par le locataire que ce manquement ne constitue pas une indécence, en ce qu’il a pu par ailleurs cuisiner par d’autres modes de cuisson. De même, l’appelant ne sollicite plus qu’une indemnisation, dont il ne fixe pas le montant.

En l’absence de ces éléments, ce chef de demande sera rejeté.

18. Sur la question de la marquise, il n’est pas remis en cause que celle-ci a été remplacée en janvier 2022. De même, il n’est pas établi en quoi cet élément, qui est un équipement extérieur à l’habitation, entraînerait une insécurité ou une indécence, étant relevé que sa fonction est de protéger la personne voulant entrer de la pluie.

Là encore, les prétentions émises de ce chef seront rejetées et la décision attaquée sera confirmée.

19. En ce qui concerne le changement des radiateurs, il n’est versé aux débats qu’un procès verbal de constat réalisé par Me [R] [M], commissaire de justice, le 18 mars 2024 (pièce 17 de l’appelant) constatant que les radiateurs électriques de l’habitation objet du litige ’sont de simples convecteurs électriques d’un modèle qui n’est plus aujourd’hui vendu dans le commerce depuis de nombreuses années’. Ce seul élément ne justifie pas d’une surconsommation d’énergie, ni de ce que les convecteurs concernés ne fonctionnent pas, le rapport d’expertise amiable restant taisant sur ce point (pièce 4 de l’appelant).

20. Il n’est donc pas justifié de ce que cet équipement ne soit pas suffisant, ni satisfaisant afin de permettre le chauffage de l’habitation objet du litige. Ce chef de demande sera donc rejeté.

21. Sur l’étanchéité des portes, il sera constaté que la porte d’entrée a fait l’objet de travaux, justifiés par la facture en date du 20 janvier 2021 (pièce 1 des intimés), dont il n’est pas établi qu’ils n’aient pas été suffisants pour qu’il existe une étanchéité. Aucun grief ne sera donc retenu au titre de cet élément.

22. En ce qui concerne la porte-fenêtre du séjour, s’il est contesté que les travaux de maçonnerie permettant l’imperméabilité au bas de cette huisserie ne puissent pas être effectués par l’appelant, il sera néanmoins remarqué qu’il ressort du rapport de recherche de fuite du 1er juin 2023 (pièce 15 des intimés) que le défaut concerne plusieurs appartements de la copropriété et que celle-ci, s’agissant de gros oeuvre doit intervenir. Il s’ensuit qu’il n’est donc pas établi de responsabilité quant au fait des bailleurs, étant observé que M. [K] [V], qui se plaint de la carence de ceux-ci en ce qu’ils n’ont pas selon ses dires assigné cet intervenant, ne l’a pas fait davantage, alors même qu’en sa qualité d’occupant, il avait également la possibilité de le faire.

Dès lors le grief n’est pas davantage fondé et la prétention à ce titre sera rejetée.

23. Il apparaît encore que la demande d’expertise n’est pas fondée au vu de ce qui précède, soit en l’absence de tout grief avéré, soit en ce qu’il n’existe pas de motif légitime à une telle opération technique en l’absence de discussion sur les éléments de faits soumis aux débats.

Au final, l’ensemble des demandes de l’appelant seront donc rejetées et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur les demandes annexes.

24. Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement M. [K] [V], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

25. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que M. [K] [V] soit condamné à verser à la société Irmaos un montant de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel.

PAR CES MOTIFS.

La Cour,

CONFIRME la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Bordeaux le 9 janvier 2024 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [K] [V] aux entiers dépens de la présente instance,

CONDAMNE M. [K] [V] à régler à la société Irmaos une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.