COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01182 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NVS6

Etablissement Public OPH AQUITANIS

c/

[T] [S]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 23/01653) suivant déclaration d’appel du 12 mars 2024

APPELANTE :

OPH AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 1] METROPOLE, au capital de 1.976.929 €, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège,

[Adresse 1]

Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[T] [S]

née le 19 Avril 1949 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par contrat du 7 mars 2016, Mme [T] [S] a conclu avec l’OPH Aquitanis, Office public de l’habitat de [Localité 1] Métropole, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 7 février 2022, l’OPH Aquitanis a retiré les volets en bois de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Se plaignant d’un manque d’intimité de son logement et de l’insécurité de celui-ci à la suite de l’enlèvement des volets en bois, Mme [S] a eu plusieurs échanges avec son bailleur qui a refusé de les réinstaller en l’état en raison du risque encouru pour les occupants.

2- Par acte du 27 avril 2023, Mme [S] a fait assigner l’OPH Aquitanis devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’obtenir, notamment, sa condamnation à remettre, dans un délai de deux mois, des volets sur toutes les portes et fenêtres de son appartement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ainsi qu’à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance depuis le 10 février 2022.

3- Par jugement contradictoire du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné l’OPH Aquitanis à réinstaller des volets sur toutes les portes et fenêtres de l’appartement loué à Mme [S], situé au rez-de-chaussée [Adresse 5] à [Localité 3] dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant trois mois ;

– réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

– condamné l’OPH Aquitanis à payer à Mme [S] une somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– condamné l’OPH Aquitanis à payer à Mme [S] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté l’OPH Aquitanis de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’OPH Aquitanis aux dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

4- L’OPH Aquitanis a relevé appel de ce jugement par déclaration du 12 mars 2024, en ce qu’il a :

– condamné l’OPH Aquitanis à réinstaller des volets sur toutes les portes et fenêtres de l’appartement loué à Mme [S], situé au rez-de-chaussée [Adresse 5] à [Localité 3] dans un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant trois mois ;

– réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

– condamné l’OPH Aquitanis à payer à Mme [S] une somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– condamné l’OPH Aquitanis à payer à Mme [S] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté l’OPH Aquitanis de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’OPH Aquitanis aux dépens.

5- Par conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état déposées le 29 mars 2024, Mme [S] demandait la radiation du rôle de l’affaire à défaut pour l’appelante, l’OPH Aquitanis, d’avoir exécuté le jugement dont appel.

6- Par ordonnance du 20 novembre 2024, la présidente chargée de la mise en état a dit n’y avoir lieu à radiation du rôle de l’affaire.

7- Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 27 juillet 2026, l’OPH Aquitanis demande à la cour de :

– infirmer le jugement dont appel du 18 janvier 2024 en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

– juger que l’OPH Aquitanis n’a commis aucune voie de fait ;

– juger que la dépose des volets en bois n’a causé aucun trouble de jouissance à Mme [S].

En conséquence :

– débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner Mme [S] à payer à l’OPH Aquitanis la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

8- Aux termes de ses conclusions déposées le 23 janvier 2025, Mme [S] demande à la cour de :

– confirmer le jugement dont appel ;

– juger de l’insécurité du logement donné à bail par l’OPH Aquitanis à Mme [S] depuis le 7 février 2022 ;

– juger que l’OPH Aquitanis engage sa responsabilité contractuelle au regard de sa qualité de bailleresse.

Par conséquent :

– condamner l’OPH Aquitanis sous astreinte de 80 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à remettre des volets sur toutes les portes et fenêtres de l’appartement de la requérante ;

– condamner l’OPH Aquitanis à payer à Mme [S] la somme de 18 000 euros au titre de son préjudice de jouissance depuis le 10 février 2022.

En tout état de cause :

– condamner l’OPH Aquitanis à verser à Mme [S] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire.

9- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 3 septembre 2026.

10- L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

11. Le premier juge a considéré qu’en procédant à la dépose des volets bois fermant les deux balcons de l’appartement de Mme [S], l’OPH Aquitanis a violé l’article 1723 du code civil qui interdit au bailleur de changer la forme de la chose louée pendant la durée du bail ainsi que les articles 1719 3° du même code et 6b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui lui font obligation de ne pas troubler la jouissance de son locataire.

Il a également retenu que si cet enlèvement ne rendait pas le logement indécent au sens du décret n°2002-12 du 30 janvier 2002, il constituait néanmoins une voie de fait commise sans concertation et sans rechercher l’accord préalable de la locataire, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance.

12. L’OPH Aquitanis conteste cette analyse et soutient que l’absence de volets ne génère aucune insécurité.

Il expose que la résidence, et notamment l’appartement occupé par Mme [S], est sécurisée de toute intrusion par la présence de vitres anti effraction et que le logement de l’intimée, bien que situé au rez-de-chaussée, bénéficie d’une terrasse dont l’accès est rendu difficile par la présence de haies qui la protègent à la fois en termes de vue et en termes d’accès aux personnes extérieures.

Il rappelle que la dépose des volets en bois a été justifiée par leur mauvaise maniabilité et le risque global de leur chute. Il ajoute avoir fait installer des écrans thermiques extérieurs en toile marine afin de protéger les logements.

L’appelant affirme qu’il n’a commis aucune voie de fait et que Mme [S] n’a subi aucun trouble de jouissance du fait de l’enlèvement des volets dangereux.

13. De son côté, Mme [S] soutient qu’elle n’est plus en sécurité dans son logement situé en rez-de-chaussée depuis la dépose des volets. Elle expose qu’elle ne peut plus jouir paisiblement de ses loggias et de son appartement et que son bailleur a manqué à ses obligations de sécurité et de jouissance paisible du bien loué à l’égard de sa locataire.

Sur ce,

14. Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement…. ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement… ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

15. Il ressort donc de ces dispositions que le bailleur est tenu, d’une part, à une obligation de délivrance aux termes de laquelle il doit fournir au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation avec des équipements en bon état de fonctionnement, d’autre part, à l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

16. Ces obligations sont reprises par les dispositions de l’article 1719 du code civil, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

17. En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Mme [S] est locataire d’un appartement situé en rez-de-chaussée, disposant de deux balcons ou loggias qui étaient, lors de son entrée dans les lieux, pourvus de volets en bois permettant de les fermer physiquement. Ces volets, qui étaient mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, ont été ôtés en février 2022 par le bailleur qui invoque, sans en justifier, des raisons de dangerosité des installations. La cour relève qu’en avril 2022, de tels volets demeuraient installés aux balcons des étages supérieurs, ce qui rend peu crédible l’explication relative au risque de chute des volets de l’appartement de Mme [S] situé en rez-de chaussée.

18. Comme l’a justement noté le premier juge, l’OPH Aquitanis a, en enlevant les volets des balcons, modifié la chose louée telle que décrite dans l’état des lieux d’entrée et ce, sans obtenir l’accord de la locataire.

19. De plus, ces volets, dont l’absence ne rend certes pas le logement indécent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, apportaient une sécurité complémentaire à l’appartement de Mme [S] situé en rez-de-chaussée puisque les portes vitrées donnant sur ces terrasses et permettant l’accès direct à l’appartement, dotées certes d’un verre anti-effraction, ne sont pas, à l’exception de celle de la chambre, équipées de volet roulant. Le rapport du 15 avril 2022 établi par la société CIVIS après une réunion à laquelle le bailleur était convoqué mais ne s’est pas déplacé, indique expressément que ’le logement étant au rez-de-chaussée, l’équipement volets bois participe à la sécurité du logement par une fermeture physique des balcons’. A la suite de la dépose des volets, les balcons sont ainsi devenus facilement accessibles depuis l’extérieur, ce qui a légitimement insécurisé Mme [S], âgée de 75 ans, et troublé sa jouissance paisible des lieux loués.

20. C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la suppression unilatérale de cet élément d’équipement par la société OPH Aquitanis a entraîné, pour Mme [S], un trouble de jouissance qu’il convient de réparer.

21. Ce trouble de jouissance peut être réparé, pour l’avenir, par l’installation de volets roulants aux ouvertures donnant sur les balcons et qui n’en sont pas pourvues, à l’instar de ce qui existe pour la chambre à coucher. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné l’OPH Aquitanis à réinstaller des volets sur toutes les portes et fenêtres de l’appartement loué à Mme [S], situé au rez-de-chaussée [Adresse 5] à [Localité 3].

22. Il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte afin d’en garantir l’exécution et de confirmer la décision déférée à ce sujet, les modalités prévues étant adaptées.

23. Mme [S] sollicite en cause d’appel, aux termes de la première phrase du dispositif de ses conclusions, la confirmation du jugement entrepris, mais aussi, et ’par conséquent’, une indemnité de 18 000 euros au titre de son préjudice de jouissance alors que le premier juge lui avait accordé 1800 euros.

24. Au regard de la demande de confirmation de la décision déférée et de la nature ainsi que de l’étendue du préjudice de jouissance avéré, il y a lieu de confirmer la condamnation du bailleur à payer à sa locataire la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

25. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

26. En cause d’appel, l’OPH Aquitanis, qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer, à Mme [S], la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y ajoutant :

CONDAMNE l’OPH Aquitanis aux dépens d’appel ;

CONDAMNE l’OPH Aquitanis à payer à Mme [T] [S] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.