REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00224 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HOYM

N° minute : 26/00322

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Y]
né le 22 Octobre 1990 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [J] [B] épouse [Y]
née le 01 Février 1991 à [Localité 2] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Septembre 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026

copies délivrées le 15 OCTOBRE 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT
Monsieur [D] [Y]
Madame [J] [B] épouse [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 OCTOBRE 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 juillet 2025, [Localité 3] HABITAT a donné à bail à M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] un logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 4] (01), pour un loyer mensuel de 515,08 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 décembre 2025 ; puis il a fait assigner M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 18 juin 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 03 septembre 2026, [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :
– constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;
– d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y], ainsi que tous occupants de leur chef ;
– de condamner solidairement M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;
– de condamner solidairement M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] à lui payer la somme actualisée de 1.001,52 € ;
– de condamner solidairement M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

GRAND BOURG HABITAT déclare que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et qu’en conséquence elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Bien que régulièrement assignée le 18 juin 2026 à personne, Mme [J] [B] épouse [Y] n’est ni présente ni représentée.

M. [D] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs. Il rappelle avoir effectué un règlement de 400 € le 21 août 2026. En outre, il indique travailler en tant qu’intérimaire depuis le 03 juillet 2026 et percevoir 2.200 € de revenus par mois. Il affirme enfin que Mme [Y] perçoit 1.400 € de revenus par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 24 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 juillet 2025 contient une clause résolutoire (article 13-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2025, pour la somme en principal de 504,45 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le règlement intervenu le 13 janvier 2026 étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2026.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

GRAND BOURG HABITAT produit un décompte démontrant que M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.001,52 € à la date du 22 août 2026.

M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 1.001,52 €, arrêtée au 22 août 2026, échéance du mois de juillet 2026.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 1.001,52 €, arrêtée au 22 août 2026, échéance de juillet 2026 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation.
Toutefois, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que  » Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. « .
D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [D] [Y] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs et a fait valoir avoir effectué un règlement de 400 € le 21 août 2026. En outre, il a déclaré qu’il travaille en tant qu’intérimaire depuis le 03 juillet 2026, qu’il perçoit 2.200 € de revenus par mois, et que Mme [Y] perçoit 1.400 € de revenus par mois.

Le diagnostic social et financier a précisé que la reprise du travail par les deux locataires va permettre de rééquilibrer le budget et de solder leurs dettes. Une demande au titre du Fonds de Solidarité pour le Logement va également pouvoir être déposée par le couple.

L’analyse du décompte permet de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant grâce à un règlement de 400 € effectué le 22 août 2026. En outre, le faible montant du loyer résiduel, après déduction des allocations logement et du loyer de solidarité, permet d’envisager un plan d’apurement dans les délais légaux compatibles avec les revenus déclarés par le couple.

Enfin, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidairement de M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2025 entre [Localité 3] HABITAT d’une part et M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 24 janvier 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] à verser à [Localité 5] la somme de 1.001,52 € (décompte arrêté au 22 août 2026, incluant l’échéance du mois de juillet 2026 et un dernier règlement de 400 € effectué le 22 août 2026) ;

AUTORISE M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme en 20 mensualités de 50 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] soient condamnés solidairement à verser à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [Y] et Mme [J] [B] épouse [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la contribution forfaitaire de 50 € prévue par la loi de finances de 2026 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 octobre 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,