RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 26/00528 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PKRD

MINUTE N° :

Société EMMAUS HABITAT
c/
[D] [U]

Copie certifiée conforme le :

à :

Me Paul-Gabriel CHAUMANET

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Emilie VAN HEULE
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 08 Octobre 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société EMMAUS HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4] n° 507-A-1-0010 – 1er étage
[Localité 4]

représentée par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

———–

Le tribunal a été saisi le 29 Avril 2026, par Assignation – procédure au fond du 15 Avril 2026 ; L’affaire a été plaidée le 25 Juin 2026, et jugée le 08 Octobre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2025, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à Mme [D] [U] un appartement n°507-A-1-0010 situé [Adresse 5] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 523,54 euros et 136,95 euros de provisions sur charges.

La société EMMAUS HABITAT a été destinataire de plusieurs plaintes de voisins faisant état de nuisances (prolifération d’odeurs et d’insectes en raison du défaut d’entretien du logement, bruit, présence d’un chien, urine dans les parties communes du chien).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la société EMMAUS HABITAT a fait sommation à Mme [N] [D] de cesser tout trouble dans la résidence

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2026, la société EMMAUS HABITAT a assigné Mme [D] [U], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de :

– prononcer la résiliation du bail,
−ordonner l’expulsion de Mme [D] [U] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
−condamner solidairement Mme [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges contractuelles à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,
−condamner solidairement Mme [D] [U] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.

La société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle expose que Mme [D] [U] détient un chien de catégorie 1 ou 2 interdits par le règlement intérieur, que son logement est très sale et entraine la prolifération d’odeurs et de nuisibles.

Mme [D] [U] représentée par son conseil a demandé le rejet des prétentions de la société adverse, qui, selon elle, ne rapporte pas la preuve de ses allégations mais se fonde uniquement sur les mails de deux voisines déjà anciens, que les faits reprochés se sont produits à deux reprises seulement, que son chien n’est pas un chien classifié en première ou seconde catégorie, que celui-ci n’est plus sous sa garde, que les troubles ont cessé ainsi que cela ressort d’attestations de voisins.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 08 octobre 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail pour troubles de voisinage

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Enfin, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

L’article 1358 du code civil prévoit que la preuve est libre s’agissant des faits juridiques.

En l’espèce, le contrat de bail (article 7) et le règlement intérieur annexé au bail (article 1) rappellent cette obligation de jouissance paisible ainsi que l’interdiction de posséder ou détenir des chiens appartenant à la 1ère catégorie.

La société demanderesse verse aux débats, outre le règlement intérieur, les éléments suivants :

– Plusieurs courriels adressés par Mme [L] [C] au bailleur en date du 18 août 2025, 11 novembre 2025 et par Mme [B] [E] en date du 12 novembre 2025
– Des photographies prises à l’intérieur du logement de Mme [D] [U] lors d’une opération de désinfection du logement.

La défenderesse conteste à l’audience la réalité et la persistance des troubles du voisinage.

Dans ces conditions, il sera constaté que s’il n’est pas nécessaire que l’ensemble des voisins se plaignent des agissements de Mme [N] [D], les échanges de courriels proviennent de deux voisines seulement, ils sont anciens, les photographies ne sont pas datées.

Il sera ajouté qu’aucune main courante ou plainte n’a été déposée par les voisins ou le bailleur.

En conséquence, faute pour la société EMMAUS HABITAT de démontrer que les nuisances et troubles évoqués sont persistants et actuels, alors qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du contrat, il convient de rejeter sa demande tendant au constat de la résiliation du bail pour manquement grave de la locataire à son obligation de jouissance paisible des locaux loués.

Sur les demandes subséquentes à la résiliation du bail

Il ressort de ce qui précède que, la résiliation judiciaire du bail n’ayant pas été constatée, les demandes de la société EMMAUS HABITAT tendant à voir ordonner l’expulsion de la défenderesse, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et prononcer leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société EMMAUS HABITAT partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du CPC étant précisé que rien ne justifie au regard des dispositions de l’article 514-1 du CPC qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PONTOISE, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la Société EMMAUS HABITAT de sa demande tendant au constat de la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 février 2025 entre d’une part, la société EMMAUS HABITAT et, d’autre part, Mme [D] [U] portant sur un appartement n°507-A-1-0010 situé [Adresse 5] [Localité 5]

REJETTE la demande tendant à l’expulsion de Mme [D] [U] formée par la Société EMMAUS HABITAT ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation de Mme [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation formée par la Société EMMAUS HABITAT ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE la Société EMMAUS HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6], le 08 octobre 2026

LE GREFFIER, LA JUGE