N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00198 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GUFT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

C/

[V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 21 Octobre 2026

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Septembre 2026

Sous la Présidence de Fany CAVILLON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Audrey GUEGAN, Greffier;

Entre :

[Localité 1] HABITAT – OPHLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

M. [V] [D]
né le 10 Mars 1965 à [Localité 2] (33)
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 23 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue et prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2026 par Fany CAVILLON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2024 à effet du 1er février 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat a donné à bail à Monsieur [V] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 405,55 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 10 mars 2026, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de:

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 401,88 € au titre des loyers et charges au 22 février 2026, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, de l’assignation et des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 4 mai 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2026.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] Habitat représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 11 359,19 € au 16 septembre 2026. Il s’est opposé à tout délai de paiement compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant et du montant important de la dette.

Monsieur [V] [D], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement non suspensifs pour régler la dette locative dont il ne conteste pas le montant. Il explique sa situation d’impayé par l’absence d’emploi pendant un an. Il précise travailler désormais en intérim mais indique ne pas avoir de justificatifs. Enfin, il ajoute vouloir libérer le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 10 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 décembre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 décembre 2025 portant sur la somme de 6 085,56 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 janvier 2026 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2024 à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte que le locataire a irrégulièrement payé son loyer et ses charges et qu’il a cessé tout paiement depuis le mois de juin 2026.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 16 septembre 2026 s’élève à 11 359,19 € et comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 60,96 €.

Si le bailleur produit la copie des courriers de mise en demeure, il ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire lesdites mises en demeure requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui constituent une formalité substantielle, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative. Il convient de rappeler que l’enquête sociale « occupation du parc social » visée par l’article L442-5 alinéa 2 du même code dont se prévaut le bailleur, vaut enquête au sens de l’article L441-9 précité, de sorte que les mêmes règles procédurales s’appliquent.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Monsieur [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 11 359,19 € – 60,96 € = 11 298,23 € arrêtée au 16 septembre 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 6 085,56 € à compter du 18 décembre 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 7 386,64 € (7 401,88 € – 15,24 € de frais « SLS OPS ») à compter du 10 mars 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [D] sollicite des délais de paiement non suspensifs auxquels le bailleur est opposé.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ne justifie pas de sa situation financière.

Dans ces conditions, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 janvier 2026, Monsieur [D] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 679,58 € (selon quittancement d’août 2026), et de condamner Monsieur [D] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [D] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30 janvier 2026 ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Habitat, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [D] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat [Localité 1] Habitat la somme de 11 298,23 € (onze mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 16 septembre 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme sur la somme de 6 085,56 € à compter du 18 décembre 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 7 386,64 € à compter du 10 mars 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délai de paiement ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 30 janvier 2026 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 679,58 € (six cent soixante-dix-neuf euros et cinquante-huit centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 17 septembre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 30 janvier 2026 et le 16 septembre 2026 se confondant avec la dette de 11 298,23 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 1] Habitat la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fany CAVILLON