N° RG 26/03561 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OKUQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/03561 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OKUQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Maïa ZIBOLT

Monsieur [O], [Y] [I] [T]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Marion LACOME D’ESTALENX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U], [B] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Maïa ZIBOLT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postualant, vestiaire 111
Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. CNP Caution
Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 383 024 098
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Maïa ZIBOLT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postualant, vestiaire 111 ;
Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [O], [Y] [I] [T]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2024 avec prise d’effet au 15 août 2024, Monsieur [U] [Q] par l’intermédiaire de la SARL COLOCATERE a loué à Monsieur [O] [I] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7] [Adresse 6], dans le cadre d’une colocation sans clause de solidarité entre les locataires, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 475 euros outre 60 euros de provision pour charges, payable d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois au plus tard.

Le locataire a souscrit par l’intermédiaire de la société [G] un contrat de cautionnement auprès de la société CNP Caution.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, Monsieur [U] [Q] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 939,38 euros au titre des loyers et charges échus au mois 31 décembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2026, Monsieur [U] [Q] et la SA CNP CAUTION ont fait assigner Monsieur [O] [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 6 mars 2026, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
• faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,
• condamner le locataire à payer la somme de 3 544,38 euros au titre des loyers et charges dus au terme du mois de mars 2026 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :
• 1 564,88 euros à Monsieur [U] [Q],
• 1 979,50 euros à la société CNP Caution subrogée dans les droits de Monsieur [Q] à hauteur de ce montant,
• condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

• condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 janvier 2026.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 mai 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 juin 2026.

A cette audience, Monsieur [U] [Q] et la SA CNP Caution, représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 149,38 euros dont 1 979,50 euros au titre de la créance de la caution et 3 169,88 euros de la créance du bailleur, au titre des loyers et charges échus au 23 juin 2026, terme du mois de juin 2026 inclus.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [O] [I] [T] ne comparaît pas ni personne pour lui.

Aux termes des conclusions reçues le 12 juin 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives le locataire ne s’est pas rendu aux divers rendez-vous proposés en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 avril 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

• Sur la subrogation

La SA CNP Caution agit pour sa demande en paiement par subrogation du bailleur sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et de l’acte de caution du 15 août 2024.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son paragraphe IV que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer et charges déclarés dans les 45 jours calendaires suivant leur exigibilité, que dès le paiement des dettes locatives, la caution sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions et sûretés du bailleur ou de son mandataire à l’encontre du locataire et de l’État afin de recouvrer l’ensemble des sommes dues.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, après les délais légaux de la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 23 janvier 2026 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [O] [I] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] et la SA CNP Caution versent aux débats notamment :
• l’acte de bail,
• le décompte des loyers et charges,
• trois quittances subrogatoires d’un montant total de 1 979,50 euros versé au bailleur par la caution pour les loyers et charges impayés suivants : loyer et charges proratisés pour le mois de septembre 2025, le loyer et charges pour le mois d’octobre 2025, loyers et charges du mois de novembre 2025 et le loyer et charges du mois de février 2026.

Monsieur [I] [T] qui ne comparait pas ne conteste pas la dette.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 juin 2026, la dette locative de Monsieur [O] [I] [T] s’élève à la somme de 5 149,38 euros dont 1 979,50 euros au titre de la créance de la SA CNP Caution et 3 169,88 euros de la créance de Monsieur [Q] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

• Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [I] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [I] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [Q] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [O] [I] [T] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2024 avec prise d’effet au 15 août 2024 entre Monsieur [U] [Q], d’une part, et Monsieur [O] [I] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 7 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au bailleur Monsieur [U] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] [T] à verser à Monsieur [U] [Q] la somme de 3 169,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 23 juin 2026, mois de juin 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] [T] à verser à la SA CNP Caution la somme de 1 979,50 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] [T] à verser à Monsieur [U] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] [T] à verser à Monsieur [U] [Q] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie du présent jugement à la préfecture du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS