DOSSIER N° RG 24/04095 – N° Portalis DB2H-W-B7I-[Immatriculation 1]

Jugement du :
23/10/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 1] S3

[E] [D]
C/
S.A.S. CHOMETTE

Copie exécutoire délivrée
à : Me KOHLER (T.1655)

Expédition délivrée
à : Me DESSEIGNE (T.797)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt trois Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : AZOULAY Avner
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [D]
né le 09 Juillet 1969 à [Localité 2], domicilié : chez [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-013949 du 18/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])
représenté par Me Arnaud KOHLER (T.1655), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. CHOMETTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-claude DESSEIGNE (T.797), avocat au barreau de LYON

Convoquée par lettre du Greffe en date du 24 décembre 2024

d’autre part

Date de la première audience : 21 janvier 2025
Date de la mise en délibéré : 8 juin 2026

EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat de bail intitulé « bail d’habitation meublé » en date du 28 janvier 2021, la société CHOMETTE, agissant en qualité de mandataire de MM. [C] [A] et [Q] [J] [A], a donné à bail à M. [E] [D] un appartement de type F2 situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 635 euros, outre une provision mensuelle de 60 euros sur charges.
Le bail était conclu pour une durée de trois années et un dépôt de garantie de 635 euros a été versé.
Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er février 2021.
M. [D] expose avoir constaté lors de son entrée dans les lieux que le logement ne comportait pas les éléments permettant de le qualifier de logement meublé.
Il fait également état de nombreux désordres affectant le logement, notamment les installations électriques, la ventilation, les fenêtres et volets, les équipements sanitaires, les revêtements, ainsi que différents équipements et éléments de mobilier.
Il soutient notamment que plusieurs installations étaient défectueuses, que certaines fenêtres et certains volets ne fonctionnaient pas correctement, que des traces d’infiltration, de salissures et de moisissures étaient présentes, que les installations sanitaires étaient dégradées et que le logement était dépourvu de conditions normales de confort.
M. [D] expose avoir alerté la société CHOMETTE, chargée de la gestion locative du bien, de ces différentes difficultés et lui avoir demandé d’y remédier.
Il soutient que les diligences entreprises n’ont pas permis de faire cesser les désordres dans un délai raisonnable.
Par acte du 25 janvier 2024, M. [D] a fait assigner personnellement la société CHOMETTE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon.
Une décision de radiation est intervenue le 9 septembre 2024. M. [D] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.
Dans ses dernières écritures, il demande notamment au tribunal de constater que le logement ne répondait pas aux caractéristiques d’un logement meublé, de constater son état d’indécence, de requalifier le bail en bail portant sur un logement non meublé et de condamner la société CHOMETTE à l’indemniser des préjudices résultant de ses conditions d’occupation.
Il sollicite également la condamnation de la société CHOMETTE au remboursement des frais exposés pour la sommation interpellative du 13 janvier 2026, à hauteur de 494,68 euros, ainsi que le paiement de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société CHOMETTE conclut à sa mise hors de cause.
Elle soutient qu’elle n’est pas le bailleur du logement, mais seulement l’intermédiaire et le mandataire de MM. [A], propriétaires du bien.
Elle en déduit que les demandes de M. [D] seraient irrecevables ou mal dirigées.
Elle sollicite en conséquence le débouté de l’ensemble des demandes et la condamnation de M. [D] à lui payer une indemnité de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026, délibéré prorogé à ce jour.
MOTIFS
La société CHOMETTE fonde l’essentiel de sa défense sur sa qualité de mandataire des propriétaires du logement.
Il est exact que la société CHOMETTE n’est pas le bailleur au sens des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que les obligations résultant directement du contrat de bail, notamment l’obligation de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, incombent en principe au bailleur.
Cette circonstance ne suffit toutefois pas à exclure toute responsabilité de la société CHOMETTE.
En effet, l’article 1240 du code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
Le mandataire peut ainsi engager, à l’égard des tiers, sa responsabilité personnelle en raison des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission.
Cette règle est expressément consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Dans un arrêt du 28 octobre 2010 (Cass. 1re civ., n° 09-70.109, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2010:C100952), la première chambre civile a ainsi jugé qu’un agent immobilier qui, à l’occasion d’un contrat de bail, commet une faute à l’égard du locataire engage sa responsabilité délictuelle envers celui-ci, quand bien même il intervient comme mandataire du bailleur.
La Cour de cassation a encore admis de manière constante qu’un agent immobilier, mandataire du propriétaire, peut voir sa responsabilité délictuelle recherchée à l’égard des tiers lorsqu’une faute personnelle lui est imputable.
Ainsi, dans son arrêt du 18 juin 1996, n° 93-20.685, publié au Bulletin, la première chambre civile a expressément examiné la responsabilité délictuelle d’un agent immobilier intervenant comme mandataire du propriétaire dans le cadre d’un mandat de location.
Il s’en déduit que le moyen tiré de la seule qualité de mandataire de la société CHOMETTE est inopérant.
La question n’est donc pas de savoir si la société CHOMETTE était juridiquement tenue, en qualité de bailleur, de l’obligation de délivrance d’un logement décent.
La question est de déterminer si, dans l’exercice de sa mission de gestion locative, elle a personnellement commis des fautes ayant concouru au préjudice subi par le locataire.
Il appartient dès lors au tribunal de rechercher l’existence de telles fautes.
Il ressort du contrat de bail produit aux débats que la société CHOMETTE est intervenue en qualité de mandataire des propriétaires dans la conclusion et l’exécution du contrat de location.
Elle était ainsi l’interlocuteur professionnel du locataire pour les questions relatives à la gestion du bien et aux difficultés rencontrées dans son occupation.
Les pièces versées aux débats, et notamment l’état des lieux d’entrée ainsi que les éléments photographiques produits, établissent que le logement présentait dès l’origine un ensemble de désordres portant sur plusieurs éléments essentiels de son habitabilité.
M. [D] justifie en outre avoir porté ces difficultés à la connaissance de la société CHOMETTE.
Il ne s’agit donc pas, contrairement à ce que laisse entendre la défense, de reprocher abstraitement à la société CHOMETTE une obligation qui incomberait exclusivement aux propriétaires.
Il lui est reproché des carences personnelles dans l’exercice de sa mission de gestion, alors qu’elle avait connaissance des difficultés affectant le logement et qu’elle était tenue, en sa qualité de professionnelle chargée de la gestion du bien, d’en informer les propriétaires, de recueillir leurs instructions et de mettre en œuvre les diligences relevant de son mandat afin de faire cesser les désordres portés à sa connaissance.
La circonstance que les travaux eux-mêmes aient dû être financés et réalisés par les propriétaires ne fait pas disparaître la responsabilité personnelle du mandataire dans la conduite de la gestion du bien.
Il résulte d’ailleurs d’une décision récente du tribunal judiciaire de Marseille qu’une agence immobilière, bien que n’étant pas contractuellement liée au locataire en sa qualité de mandataire du bailleur, peut voir sa responsabilité délictuelle engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsqu’il est démontré qu’elle a manqué de diligence après avoir été informée de désordres affectant le logement.
Le tribunal relève également que la jurisprudence distingue précisément l’obligation de délivrance, qui incombe au bailleur, de la faute personnelle du mandataire dans l’exécution de son mandat.
Ainsi, il est constant que le mandataire n’est pas personnellement débiteur de l’obligation de délivrance d’un logement décent, mais qu’il peut néanmoins voir sa responsabilité engagée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil en raison d’une faute commise dans l’exécution de son mandat.
Cette distinction est précisément applicable au présent litige.
En l’espèce, la société CHOMETTE ne justifie pas avoir accompli les diligences suffisantes pour faire remédier, dans un délai raisonnable, aux désordres dont elle avait été informée.
Elle ne peut dès lors utilement se retrancher derrière sa seule qualité de mandataire.
Sa responsabilité délictuelle est engagée.
S’agissant de la qualification du bail, aux termes de l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments devant au minimum composer ce mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Ce texte prévoit notamment la présence d’une literie, d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, de plaques de cuisson, d’un four ou four à micro-ondes, d’un réfrigérateur, de vaisselle, d’ustensiles de cuisine, d’une table et de sièges, d’étagères de rangement, de luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée et les pièces produites ne permettent pas d’établir que l’ensemble des éléments réglementairement exigés avait été effectivement mis à la disposition de M. [D].

La seule mention portée au contrat selon laquelle celui-ci serait un « bail d’habitation meublé » est insuffisante à faire obstacle à l’application des dispositions légales impératives.
La qualification juridique d’un contrat ne dépend en effet pas de la seule dénomination que les parties lui ont donnée, mais des conditions objectives dans lesquelles le logement a effectivement été mis à disposition.
Il convient dès lors de retenir que le logement ne répondait pas aux conditions légales du logement meublé.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, de l’assurer de la jouissance paisible du logement et de procéder aux réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.
En l’espèce, les éléments produits établissent l’existence de plusieurs désordres affectant notamment les installations électriques, la ventilation, les menuiseries, les volets, les installations sanitaires, les revêtements et différents équipements du logement.
Pris dans leur ensemble, ces désordres excèdent les simples imperfections ou désagréments inhérents à l’occupation d’un logement.
Ils ont affecté de manière substantielle les conditions normales de jouissance du bien pendant la période considérée.
Il convient donc de retenir que M. [D] a subi un trouble de jouissance réel et suffisamment caractérisé.
Le préjudice de jouissance doit être apprécié au regard de la nature des désordres, de leur importance, de leur durée et de leurs conséquences concrètes sur les conditions d’occupation du logement.
En l’espèce, les désordres étaient multiples, affectaient plusieurs fonctions essentielles du logement et ont persisté malgré les démarches entreprises auprès de la société chargée de sa gestion.
La durée de l’occupation des lieux dans ces conditions constitue également un élément important d’appréciation du préjudice.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par M. [D] sera justement réparé par l’allocation de la somme de 2 000 euros.
M. [D] sollicite également l’indemnisation d’un préjudice distinct résultant des démarches qu’il a dû entreprendre et des difficultés rencontrées pour obtenir la prise en compte de ses réclamations.
Il résulte des pièces produites qu’il a dû multiplier les démarches afin d’obtenir la prise en compte de désordres affectant son logement et qu’il a finalement été contraint de saisir la juridiction.
La résistance opposée par la société CHOMETTE, qui a persisté à soutenir qu’elle était totalement étrangère au litige en raison de sa seule qualité de mandataire, alors même qu’il est établi qu’elle intervenait effectivement dans la gestion du bien et qu’elle avait connaissance des difficultés rencontrées, a contribué à prolonger le différend.
Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros.
M. [D] sollicite également le remboursement de la somme de 494,68 euros correspondant aux frais exposés au titre de la sommation interpellative du 13 janvier 2026.
Ces frais constituent des dépenses directement liées aux démarches entreprises par le demandeur afin d’obtenir les informations et documents nécessaires à la résolution du litige.
Dès lors qu’ils ont été engagés en considération du différend et qu’ils sont justifiés par la pièce produite aux débats, il convient de les mettre à la charge de la société CHOMETTE.
Celle-ci sera donc condamnée à payer à M. [D] la somme de 494,68 euros à ce titre.
Sur la demande de communication de pièces
M. [D] sollicite sous astreinte la communication :
du mandat de gestion complet permettant d’identifier précisément la forme juridique et les coordonnées des bailleurs ;du registre des mandats de l’agence ainsi que de la correspondance échangée entre l’agence et les propriétaires relativement au logement ;du diagnostic technique complet à la date de signature ;du dossier technique amiante des parties communes ;du carnet d’entretien de l’immeuble.La société CHOMETTE, qui soutient n’être qu’un intermédiaire et qui fonde précisément sa défense sur l’existence d’un mandat la liant aux propriétaires, ne peut tout à la fois invoquer cette qualité et refuser de produire le document permettant d’en vérifier l’étendue.
La communication du mandat de gestion apparaît dès lors directement utile à la solution du litige.
Il en va de même des échanges intervenus entre la société CHOMETTE et les propriétaires concernant les désordres signalés par M. [D], dès lors qu’ils sont susceptibles d’établir la connaissance qu’avait la société de la situation du logement et les diligences effectivement accomplies.
En revanche, s’agissant du diagnostic technique, du dossier technique amiante des parties communes et du carnet d’entretien de l’immeuble, M. [D] ne démontre pas avec suffisamment de précision en quoi la communication de ces documents serait nécessaire à la solution du litige, alors que celui-ci peut être tranché au vu des pièces déjà versées aux débats.
La demande sera donc accueillie pour les seuls documents utiles à l’appréciation de la responsabilité personnelle de la société CHOMETTE.
La résistance abusive ne se déduit pas du seul fait pour une partie de contester les prétentions de son adversaire.
Elle suppose que soit caractérisé un comportement fautif ayant fait dégénérer l’exercice du droit de se défendre en abus.
En l’espèce, si la société CHOMETTE a adopté une position juridique qui n’est pas retenue par le tribunal, son argumentation reposait néanmoins sur sa qualité réelle de mandataire des propriétaires.
La circonstance qu’elle ait soutenu que cette qualité excluait toute responsabilité ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une résistance abusive distincte du préjudice déjà réparé.
La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] l’intégralité des frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.
Compte tenu de la nature et de la durée du litige, ainsi que des diligences accomplies, il convient de condamner la société CHOMETTE à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société CHOMETTE, qui succombe, sera déboutée de sa propre demande au même titre.
La société CHOMETTE, qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS
Le juge statuant en matière de contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de mise hors de cause de la société CHOMETTE ;
DIT que la société CHOMETTE, en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative du logement occupé par M. [E] [D], a engagé sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison des fautes commises dans l’exécution de sa mission ;
DIT que le logement donné à bail à M. [E] [D] ne répondait pas aux conditions légales permettant de le qualifier de logement meublé ;
DIT en conséquence que le contrat conclu le 28 janvier 2021 doit être regardé comme un bail d’habitation portant sur un logement non meublé ;
DIT que le logement occupé par M. [E] [D] présentait des désordres ayant affecté de manière substantielle ses conditions normales de jouissance ;
CONDAMNE la société CHOMETTE à payer à M. [E] [D] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la société CHOMETTE à payer à M. [E] [D] la somme de 1 000 euros (mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice distinct ;
CONDAMNE la société CHOMETTE à payer à M. [E] [D] la somme de 494,68 euros (quatre cent quatre vingt quatorze euros et soixante huit centimes) au titre des frais exposés pour la sommation interpellative du 13 janvier 2026 ;
ORDONNE à la société CHOMETTE de communiquer à M. [E] [D], dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, copie :
du mandat de gestion conclu avec les propriétaires du logement ;du registre des mandats de gestion relatif à ce bien ;des échanges intervenus entre la société CHOMETTE et les propriétaires concernant les désordres signalés par M. [D] ;ASSORTIT cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, passé le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement ;
SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;
DÉBOUTE M. [E] [D] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE la société CHOMETTE à payer à M. [E] [D] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la société CHOMETTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société CHOMETTE aux dépens ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE