Résiliation anticipée d’une location professionnelle : preuve insuffisante de la mise en demeure et rejet de l’indemnité contractuelle

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’article 1103 du Code civil impose l’exécution du contrat, tandis que l’article 1353 fait peser sur le créancier la preuve de l’obligation et sur le débiteur celle de son extinction.

Les loyers impayés et l’indemnité forfaitaire de recouvrement ont été retenus au regard du contrat, de la confirmation de livraison, de l’extrait de compte et de la résiliation notifiée. En revanche, l’indemnité de résiliation a été rejetée : la preuve de l’envoi de la mise en demeure préalable n’était pas rapportée, l’accusé de réception n’étant pas produit. La résiliation anticipée ne pouvait donc être considérée comme régulière.

L’article 1231-5 du Code civil encadre la pénalité contractuelle, qui suppose notamment une inexécution établie et, sauf inexécution définitive, une mise en demeure. Les intérêts ont été accordés à compter du 17 février 2022 et leur capitalisation admise dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. Les dépens ont été mis à la charge de la défenderesse, sans application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La commerçante a été condamnée au paiement des loyers impayés et de l’indemnité forfaitaire de recouvrement, avec intérêts et capitalisation. L’indemnité de résiliation a été rejetée, la société bailleresse ne justifiant pas de l’envoi préalable d’une mise en demeure. La défenderesse, assignée à personne, n’avait pas comparu.

Une société de location a conclu avec une commerçante un contrat de longue durée portant sur un système d’alarme et de vidéosurveillance, moyennant 60 loyers mensuels. La locataire a cessé de régler les échéances à compter de novembre 2021.

Après une mise en demeure, la société bailleresse a notifié la résiliation du contrat et réclamé les loyers impayés, une indemnité contractuelle de résiliation et une indemnité forfaitaire de recouvrement. La commerçante, assignée à personne, n’a pas comparu.

Le tribunal a retenu les arriérés de loyers et l’indemnité forfaitaire, avec intérêts et capitalisation. Il a rejeté l’indemnité de résiliation, faute de preuve de l’envoi de la mise en demeure préalable, et a condamné la défenderesse aux dépens.

• Contrat de location légalement formé et accepté
• Obligation de paiement des loyers établie
• Loyers échus demeurés impayés
• Mise en demeure préalable à la résiliation prouvée
• Résiliation contractuelle régulièrement notifiée
• Absence de paiement ou de fait extinctif démontré

• Contrat de location portant sur le matériel professionnel
• Confirmation de livraison signée par la locataire
• Extrait de compte recensant les loyers impayés
• Lettre recommandée de résiliation et avis de réception signé
• Lettre de mise en demeure produite sans accusé de réception

La société de location obtient le paiement des loyers impayés et de l’indemnité forfaitaire, mais perd sa demande d’indemnité de résiliation faute de preuve de la mise en demeure préalable. La locataire doit régler les sommes retenues, les intérêts et les dépens, sans condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Paiement de 356,40 euros au titre des loyers impayés
• Paiement de 40 euros au titre du recouvrement
• Application des intérêts légaux à compter du 17 février 2022
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Exclusion de l’indemnité contractuelle de résiliation
• Prise en charge des dépens par la locataire

À faire

• Conserver le contrat signé et ses conditions générales
• Documenter la livraison du matériel au locataire
• Établir précisément l’extrait de compte débiteur
• Envoyer la mise en demeure par courrier recommandé
• Conserver l’accusé de réception de la mise en demeure

À éviter

• Réclamer une indemnité sans prouver la mise en demeure
• Confondre lettre envoyée et lettre effectivement réceptionnée
• Prononcer la résiliation sans respecter la clause contractuelle
• Négliger la preuve des paiements ou faits extinctifs
• Calculer la capitalisation avant une année entière d’intérêts

La preuve de la mise en demeure préalable à la résiliation

La résiliation anticipée supposait la preuve de l’envoi de la mise en demeure prévue par le contrat. La société de location produisait la lettre du 17 janvier 2022, mais pas son accusé de réception. Cette carence empêchait d’établir une résiliation régulière et excluait l’indemnité contractuelle de résiliation.

La charge de la preuve de l’obligation de paiement

Selon l’article 1353 du Code civil, le créancier doit prouver l’obligation et le débiteur doit justifier son paiement ou son extinction. Le contrat, la livraison, l’extrait de compte et les courriers établissaient les loyers impayés. L’absence de comparution ne supprimait pas le contrôle du bien-fondé, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile.

La capitalisation des intérêts échus

Les intérêts au taux légal ont été accordés sur les loyers impayés à compter du 17 février 2022. En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile