AFFAIRE N° RG 24/01876 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DQRZ

MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 07 Septembre 2026

DEBATS PUBLICS : 04 Mai 2026

ACTE DE SAISINE : 02 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEURS

Madame [X] [H] épouse [U],
demeurant 35 rue Albert Tomey Appart N° 4 – 11000 CARCASSONNE

Représentée par Maître Aboufeidou ADAMOU, avocat au barreau de CARCASSONNE

Monsieur [U] [S],
demeurant 35 rue Albert Tomey Appart N° 4 – 11000 CARCASSONNE

Représenté par Maître Aboufeidou ADAMOU, avocat au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

S.C.I. TNK,
dont le siège social est sis 9 rue Anatole De la Forge – 75017 PARIS

Représentée par Maître Élodie KASSEM, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 septembre 2020, la SCI TNK a donné à bail à Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] un logement non meublé situé 35 rue Albert Tomey 11000 CARCASSONNE pour un loyer mensuel de 680 euros.

Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] ont constaté des désordres dans l’appartement loué et ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 24 juin 2021.

Le 09 juillet 2024, la mairie de Carcassonne a pris deux arrêtés de péril et de mise en danger concernant le 35 rue Albert Tomey 11000 CARCASSONNE.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] ont fait assigner la SCI TNK devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins d’obtenir notamment sa condamnation à leur régler une indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance, réaliser les travaux de remise en état du logement sous astreinte et procéder à leur relogement.

Les époux [U] ont quitté le logement en janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

A l’audience du 04 mai 2026 à laquelle l’affaire a été utilement retenue, Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U], représentés, sollicitent dans des conclusions déposées le jour de l’audience de :
Déclarer leur demande recevable et bien fondée,Condamner la SCI TNK à verser aux époux [U] les sommes suivantes :29.920 euros en réparation de leur préjudice de jouissance10.000 euros toute autre cause de préjudice confondu (sanitaire et moral)Débouter la SCI TNK du surplus de ses demandes,Débouter la SCI TNK de sa demande de voir les concluants condamnés à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en la condamnant bien au contraire reconventionnellement, à régler aux époux [U] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La SCI TNK, représentée, sollicite par conclusions déposées le jour de l’audience de :
A titre liminaire :
Juger nulles les demandes formées par Madame [X] [U] et Monsieur [S] [U] à défaut de préciser leur adresse,A titre principal :
Débouter Madame [X] [U] et Monsieur [S] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI TNK ;A titre reconventionnel :
Condamner Madame [X] [U] et Monsieur [S] [U] au paiement, à la SCI TNK, de la somme de 47.584,90 euros au titre des dégradations et absence d’entretien de l’appartement loué ;En tout état de cause :
Condamner Madame [X] [U] et Monsieur [S] [U] à payer à la SCI TNK une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Ecarter l’exécution provisoire si par impossible le juge de céans entrait en voie de condamnation à l’encontre de la défenderesse,Ordonner l’exécution provisoire de toute condamnation prononcée à l’encontre de Madame [X] [U] et Monsieur [S] [U] ;
Il y a lieu de renvoyer aux moyens de fait et de droit développés par les parties dans leurs écritures pour un exposé plus ample du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal puis prorogée au 07 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité des demandes :

Aux termes de l’article 54 du code de procédure civile, « A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

(…) ».

En l’espèce, l’assignation délivrée par les consorts [U] contient bien en sa première page l’indication de leur domicile.

L’acte introductif d’instance est donc valable et la demande de la SCI TNK de voir juger les demandes nulles sera rejetée.

Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est notamment tenu, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbain fixe les critères que logement doit respecter pour satisfaire la sécurité physique et la santé des locataires.

Aux termes de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] soutiennent que leur bailleur ne leur a pas remis un logement décent et n’a pas fait les travaux nécessaires pour remédier aux différents désordres l’affectant.

En l’espèce, un arrêté de mise en sécurité urgente a été pris par la mairie de Carcassonne concernant notamment l’appartement occupé par les époux [U], le n°4 du 35 rue Albert Tomey, il y est indiqué :
« Une portion d’enduit du mur séparatif à l’extérieur à droite de l’accès au logement est tombée. D’autres portions d’enduit son non adhérentes et peuvent chuter. Cela rend l’accès à ce logement dangereux ;La poutre située dans la salle de bain du R+2 subit des infiltrations très importantes. Une lame entière d’un canif a pu y être enfoncée derrière l’habillage de la poutre ;La poutre d’un support de la salle de bains du R+3 présente des signes d’infiltrations importantes. Les plaques de plâtres sont humides et très dégradées ;Le joint du bac à douche de la salle de bains située en R+3 est en mauvais état et la tablette présente une contre pente ;L’habillage de la descente d’eau usée présente des signes de fuite importantes ;Une toiture en terrasse est accessible au R+3 sur cour. Le revêtement d’étanchéité n’est pas adapté à la circulation des personnes ;Le garde-corps n’est pas réglementaire. »Si l’accès à l’appartement des époux [U] n’est pas interdit, le propriétaire est mis en demeure d’effectuer les travaux dans un délai de deux mois.

Les consorts [U] versent au dossier des g photographies qui démontrent l’humidité et la présence de moisissures dans le logement, et son état dégradé, elle sont datées d’avril 2024. Le procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 04 décembre 2024 permets de relever de nombreux désordres dans l’appartement au sein duquel aucun travaux n’a été entrepris. Ledit procès-verbal constate notamment :
l’absence de seuil de porte au niveau de la porte d’entrée de l’appartement permettant l’écoulement de l’eau à l’intérieur et l’entrée d’air ;dans le WC à gauche de l’entrée des tâches et humidité derrière les WC, la peinture se décolle, le lavabo n’est pas correctement fixé au mur et il bascule en avant, la VMC ne fonctionne pas alors que les fusibles sont bien enclenchés, des taches au plafond, pas de dispositif d’isolation, la fenêtre donne sur la cour son appui est cassé;dans le séjour, le radiateur est posé au sol, fixations arrachées, les volets de la porte fenêtre sont en très mauvais état et hors d’usage, impossible à fermer, trous des fixations du radiateurs laissant passer l’air extérieur;dans la cage d’escalier la main courante est mal fixée, moisissures et taches au niveau du plancher de la salle de bain située au premier étage, désordres importants ;
salle d’eau du premier étage : importantes tâches et auréoles, moisissures au niveau du coffrage de la gaine située contre le mur extérieur, grande tache auréolée au plafond, sous le chauffe-eau plâtre en mauvais état, petit meuble décroché, fuite au niveau du siphon de la vasque (fuite et présence d’un seau), jointement usé, système de bonde d’évacuation non aligné, absence d’aspiration de la VMC ;dans la chambre du premier étage radiateur au sol non fixé, porte fenêtre sans volet (vis-à-vis important), sol de la chambre plus bas que celui du balcon ;pièce du second étage sans volet, présence de traces noirâtres en dessous du vélux, trous dans les murs et radiateur posé au sol, porte donnant sur terrasse extérieure laissant pénétrer air et lumière de manière importante ;salle d’eau du deuxième étage la VMC ne fonctionne pas, bouche d’aération abimée…
Le bailleur verse aux débats un état des lieux non signé de manière contradictoire, l’attestation
indiquant que l’appartement état en parfait état au début du bail n’étant étayé par aucune pièce contradictoire ne sera pas retenue.

Par ailleurs, les locataires ont déclaré à leur assurance, le bailleur ne démontre pas que cette fuite n’aurait pas été réparée et que les autres fuites constatées lors du procès-verbal de constat du commissaire de justice ne soient pas postérieures. Si le bailleur verse des éléments indiquant avoir réalisé des travaux, il est constaté que les éléments réparés n’ont pas été réalisés de manière durable puisque les désordres ont persistés au visa du procès-verbal de constat du commissaire de justice en décembre 2024.

En conséquence, il ressort des éléments du dossier et des pièces versées aux débats que le bailleur a remis à la locataire un logement qui nécessitait des réparations et rénovations et que le logement est affecté des divers désordres constatés pour lesquels le bailleur ne rapporte pas un défaut d’entretien de ses locataires. Il est relevé que l’état des lieux d’entrée fourni comporte des initiales et signature qui ne correspondent pas à celles de Monsieur ou Madame [U] par comparaison avec le bail et la pièce d’identité versées aux débats.

La SCI TNK a été alerté par ses locataires des différents désordres affectant le bien loué ce qui est conforté par l’arrêté de danger imminent pris par le maire de Carcassonne en avril 2024.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité du bailleur pour avoir loué à Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] un logement affecté de différents désordres ayant altéré la jouissance de ces derniers.

Il sera retenu un préjudice de jouissance qu’il apparait juste de fixer, compte tenu des désordres relevés, à hauteur de 2.000 euros compte tenu de l’état du logement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Il est ainsi nécessaire de démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage ainsi causé.

En l’espèce, Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] ont été logés par la SCI TNK dans un logement affecté de nombreux désordres et dangereux compte tenu de l’état des terrasses, balcons, garde-corps et des infiltrations d’eau, ce qui leur a nécessairement causé un préjudice moral pour lequel La SCI TNK est responsable.

Par ailleurs, Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] sollicitent d’être indemnisés pour un préjudice sanitaire au visa d’un certificat médical qui indique que leur environnement a fragilisé leur état de santé. Compte tenu de l’état du logement, La SCI TNK est responsable du préjudice exposé.

En conséquence, La SCI TNK sera condamnée à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et sanitaire.

Sur la demande de paiement au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi de manière non contradictoire, transmis par le bailleur comme étant signé par le locataire sans que ni les initiales ni la signature ne correspondent à ceux que l’on peut trouver sur le bail ou à la carte d’identité de Monsieur [S] [U] versés aux débats.

Ainsi, compte tenu de cet état des lieux frauduleux le bailleur ne démontre pas avoir donné à ses locataires un logement en parfait état et encore moins que ces derniers n’ont pas entretenu le bien loué.

La SCI TNK verse aux débats une facture de l’entreprises « LE MACON DU LAURAGAIS » correspondant aux travaux de reprise entrepris suite au départ des locataires. Compte tenu de cette facture il sera retenu des frais de nettoyage de l’appartement qui devront être supportés par les époux [U] dans la mesure où leur responsabilité dans le reste des désordres n’est pas démontrée.

En conséquence, les époux [U] seront solidairement condamnés à régler à la SCI TNK la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, La SCI TNK sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés ou non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à ces condamnations.

En conséquence, La SCI TNK sera condamnée à Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI TNK à verser à Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI TNK à verser à Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral et sanitaire, somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] à verser à la SCI TNK la somme de 300 euros au titre des dégradations locatives;

DEBOUTE les parties de leur demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI TNK aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI TNK à verser à Madame [X] [H] épouse [U] et Monsieur [S] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION

Mande et Ordonne

– à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution
– aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main
– à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.