N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 26/00180 – N° Portalis DB3X-W-B7K-TIZKQ

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 04 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE

S.C.I. BANFF

C/

S.A.S.U. DEL’IMMO

DEMANDERESSE :

S.C.I. BANFF
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Sylvie CALIXTE, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. DEL’IMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]

Non représentée

DEBATS :

PRESIDENT : Danielle SALDUCCI
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 Juin 2026 et mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogée au 04 Septembre 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Réputée contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Danielle SALDUCCI, Première Vice-Présidente, magistrate déléguée aux référés, assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffier, par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail soumis au statut des baux commerciaux, la S.C.I BANFF a consenti un bail à la S.A.S.U DEL’IMMO portant sur un local composé de trois bureaux climatisés d’une surface totale de 45 m², au premier étage de l’immeuble [Localité 4], sis [Adresse 3], pour une période initiale de douze mois prenant effet le 12 janvier 2024 et moyennant un loyer fixe principal annuel hors taxes et hors charges de 10.500 euros, soit 875 euros mensuels.

Par exploit de commissaire de justice du 19 janvier 2026, la S.C.I BANFF a fait signifier à la S.A.S.U DEL’IMMO un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un solde à payer de 2.790,31 euros, incluant le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2026, la S.C.I BANFF a fait assigner la S.A.S.U DEL’IMMO devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de l’entendre :
JUGER la S.C.I BANFF recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, le commandement de payer délivré le 19 janvier 2026 à la SASU DEL’IMMO, visant la clause résolutoire, étant demeuré infructueux à l’issue du délai légal d’un mois ;JUGER que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 12 janvier 2024 est acquise de plein droit au profit de la S.C.I BANFF à compter du 19 février 2026 ;ORDONNER l’expulsion de la SASU DEL’IMMO, ainsi que de tout occupant de son chef, devenus occupants sans droit ni titre, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;ORDONNER la séquestration du mobilier présent dans les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la SASU DEL’IMMO, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir ;CONDAMNER la SASU DEL’IMMO à payer à la SCI BANFF, à titre provisionnel :La somme de 5 775 euros correspondant aux loyers impayés ;Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 875 euros HT, à compter du 19 février 2026 et jusqu’à la libération complète des lieux par la remise effective des clés, étant précisé que tout mois commencé est dû en entier ;CONDAMNER la S.A.S.U DEL’IMMO à payer à la S.C.I BANFF la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la S.A.S.U DEL’IMMO aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 19 janvier 2026, d’un montant de 165,31 euros.
Elle expose que la S.A.S.U DEL’IMMO est irrégulière dans le règlement des loyers depuis le mois de novembre 2025, et que suite à la vaine délivrance d’un commandement de payer le 19 janvier 2026, la clause résolutoire est acquise, la locataire n’ayant pas procédé au règlement de cette dette.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 juin 2026, lors de laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la S.C.I BANFF, représentée par son conseil, s’en remet aux demandes formulées au sein de son acte introductif d’instance.

Son conseil a précisé que la défenderesse a dit qu’elle serait partie, que la S.C.I BANFF veut vendre mais qu’elle ne peut même plus faire visiter le bien.

La S.A.S.U DEL’IMMO, citée à personne morale, n’a pas comparu ni personne en son nom.

Par courrier parvenu au greffe civil du tribunal judiciaire le 15 juin 2026, Mme [K] [D], présidente de la SASU DEL’IMMO, a sollicité le renvoi de l’affaire. Toutefois la demande qui a été reçue après que les débats se soient tenus, sera rejetée comme étant tardive.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, prorogée au 4 septembre 2026 pour nécessité de service.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il sera rappelé par ailleurs qu’aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire a ainsi pour objet de sanctionner l’inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d’avoir obtempéré dans le délai d’un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée.

Elle doit être invoquée de bonne foi par le bailleur, ce qui implique que la juridiction saisie au fond doit rechercher si la clause résolutoire n’est pas invoquée de mauvaise foi dès l’instant où le preneur le fait valoir dans ses écritures, et ce même si les conditions d’application de la clause résolutoire sont apparemment réunies.

En revanche, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier cette mauvaise foi, ce dernier ne pouvant qu’apprécier si les arguments opposés par le preneur sont de nature à caractériser une contestation sérieuse lui interdisant de constater l’acquisition de cette clause.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail daté du 12 janvier 2024 liant les deux parties contient une clause résolutoire prévoyant que : « A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ ou d’indemnité d’occupation ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation ou de toutes sommes dont le Preneur pourrait être tenu débiteur envers le Bailleur (notamment, pénalité de retard contractuelle, intérêts, complément de dépôt de garantie, frais de commandement ou autres frais et honoraires de poursuite…), qu’elles trouvent leur source dans le présent contrat, ses avenants, une décision ou la Loi, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent contrat, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, adressée par exploit du commissaire de justice, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délais d’un mois de la signification de commissaire de justice».

Le 19 janvier 2026, la S.C.I BANFF a fait délivrer à la S.A.S.U DEL’IMMO un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer reproduit les termes de clause résolutoire et énonce qu’à défaut de paiement de cette somme dans un délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Les termes de l’assignation révèlent que le locataire, en demeurant défaillant, n’a pas respecté les clauses de ce commandement dans un délai d’un mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 février 2026 Aussi la S.A.S.U DEL’IMMO est occupante sans droit ni titre du local et ce depuis le 20 février 2026, ce qui constitue pour la S.C.I BANFF un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin en ordonnant la libération des lieux par la S.A.S.U DEL’IMMO.

A défaut de libérer les lieux de son propre chef, son expulsion sera ordonnée avec au besoin le concours de la force publique.

Le sort des meubles est réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges tel que prévu dans le contrat de location est une obligation essentielle du locataire résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties de l’article 1728 du Code civil.

La S.C.I BANFF sollicite la condamnation de la S.A.S.U DEL’IMMO au paiement de la somme provisionnelle 5.775 euros au titre des loyers impayés.

Un décompte figurant parmi les pièces produites fait état d’une créance de 2.250 euros au titre des loyers et charges dus à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’au mois d’avril 2026.

Néanmoins, à compter du 20 février 2026, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre de sorte que les sommes dues postérieurement à la résiliation ne constituent plus des loyers et charges locatives, lesquels supposent l’existence d’un bail en cours.

Dès lors, en l’état des pièces produites et de la qualification retenue par la S.C.I BANFF, la créance alléguée au titre des loyers et charges pour la période postérieure à la résiliation du bail ne peut être regardée comme établie avec l’évidence requise en référé. Ainsi, seuls les montants visés au commandement de payer et qui sont antérieurs à la résiliation du bail seront pris en considération soit la somme de 2.790,31 euros, incluant le coût de l’acte. La SASU DEL’IMMO sera en conséquence condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.790,31 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Le locataire se maintenant dans les lieux malgré la résiliation de plein droit du bail, devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation.

Aussi, étant occupante sans droit ni titre à compter du 20 février 2026, la S.A.S.U DEL’IMMO sera condamné à payer à la S.C.I BANFF une indemnité d’occupation égale au montant qu’elle aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, soit 875 euros, en sus des charges, et ce à compter du 20 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S.U DEL’IMMO qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 19 janvier 2026 pour un montant de 165,31 euros.

Il n’apparaît pas inéquitable par ailleurs de la condamner à payer à S.C.I BANFF la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation à la date du 19 février du bail commercial liant d’une part la S.C.I BANFF et d’autre part la S.A.S.U DEL’IMMO, portant sur un local composé de trois bureaux climatisés d’une surface totale de 45 m², au premier étage de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 3], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

ORDONNONS à la S.A.S.U DEL’IMMO ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux,

DISONS qu’à défaut pour la S.A.S.U DEL’IMMO d’avoir quitté les lieux loués, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef,

CONDAMNONS la S.A.S.U DEL’IMMO à payer à la S.C.I BANFF la somme de 2.790,31 euros, incluant le coût de l’acte,

REJETONS pour le surplus,

CONDAMNONS la S.A.S.U DEL’IMMO à verser à la S.C.I BANFF une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’elle aurait payé si le bail n’avait pas été résilié, soit 875 euros par mois, en sus des charges, à compter du 20 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

CONDAMNONS la S.A.S.U DEL’IMMO à payer à la S.C.I BANFF la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S.U DEL’IMMO aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement payer du 19 janvier 2026,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jours, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Danielle SALDUCCI, Première Vice-Présidente et Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière.

Nathalie MARIE-CLAIRE Danielle SALDUCCI