Fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial : expertise judiciaire face aux divergences sur la valeur locative

En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être déterminé selon la valeur locative, sauf application des règles de plafonnement. Cette valeur s’apprécie notamment au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

Compte tenu des écarts importants entre les évaluations produites et de l’absence d’expertise judiciaire contradictoire, le juge a estimé ne pas pouvoir trancher définitivement le montant du loyer. Une expertise judiciaire a donc été ordonnée afin d’évaluer la valeur locative au 1er octobre 2023, dans le respect du contradictoire.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le preneur doit continuer à régler les loyers au montant provisionnel fixé pendant l’instance, sous réserve d’un compte ultérieur après fixation définitive du loyer. La demande relative aux trop-perçus est également suspendue. L’expertise est subordonnée à la consignation d’une provision de 3 000 euros dans le délai fixé, faute de quoi la désignation de l’expert devient caduque. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées à ce stade et les dépens réservés.

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Faute d’accord sur le loyer renouvelé d’un bail commercial, le juge a estimé les éléments produits insuffisants pour statuer, notamment en raison du caractère non contradictoire de l’expertise amiable. Une expertise judiciaire a été ordonnée. Le loyer a été fixé provisoirement à 95 453,11 euros hors taxes par an, dans l’attente de la fixation définitive et de l’examen de la restitution des trop-perçus.

Un bail commercial conclu en 1990 puis renouvelé en 2011 liait une société bailleresse à une société exploitant un supermarché. Le preneur, auquel les droits du locataire initial avaient été transmis, a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023, en proposant un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes. La bailleresse a accepté le renouvellement mais proposé un loyer sensiblement supérieur.

Faute d’accord sur le prix, le preneur a saisi le juge afin d’obtenir la fixation du loyer à 51 000 euros annuels, subsidiairement une expertise et la fixation d’un loyer provisionnel. La bailleresse a produit une expertise amiable évaluant la valeur locative à un montant supérieur.

Estimant les divergences trop importantes pour statuer sur la seule base d’une expertise non contradictoire, le juge a ordonné une expertise judiciaire. Il a fixé provisoirement le loyer à 95 453,11 euros hors taxes et suspendu sa fixation définitive ainsi que la demande de restitution des trop-perçus.

• Constater l’accord sur le principe du renouvellement du bail
• Identifier des divergences importantes sur la valeur locative
• Examiner les caractéristiques du local et sa destination
• Évaluer les obligations respectives des parties
• Prendre en compte les facteurs locaux de commercialité
• Comparer les prix pratiqués dans le voisinage
• Respecter le caractère contradictoire de l’expertise

• Actes de bail et de renouvellement commercial
• Demande de renouvellement signifiée le 28 septembre 2023
• Évaluation locative produite par le preneur
• Expertise amiable produite par la bailleresse
• Éléments relatifs aux surfaces, charges et prix du voisinage

Le preneur doit poursuivre le paiement du loyer provisionnel et financer l’avance d’expertise, tandis que la bailleresse devra participer contradictoirement aux opérations. La fixation définitive du loyer et le règlement des éventuels trop-perçus sont reportés jusqu’au rapport d’expertise et à la décision ultérieure.

• Paiement des loyers au montant provisionnel fixé
• Consignation de l’avance d’expertise de 3 000 euros
• Communication contradictoire des pièces nécessaires
• Participation aux opérations et à la visite des locaux
• Régularisation ultérieure après fixation définitive du loyer

À faire

• Consigner 3 000 euros avant le 26 octobre 2026
• Transmettre les pièces utiles à l’expert
• Participer à la convocation et à la visite des locaux
• Documenter les caractéristiques et la destination des locaux
• Continuer à payer le loyer provisionnel

À éviter

• Omettre la consignation dans le délai imparti
• Retenir une expertise amiable comme preuve exclusive
• Refuser injustement la communication de pièces
• Négliger les observations contradictoires à l’expert
• Réclamer immédiatement les trop-perçus avant la fixation définitive

Le plafonnement du loyer renouvelé selon la valeur locative

La fixation du loyer relève des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le juge doit apprécier la valeur locative selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage, sous réserve des règles de plafonnement. Les divergences entre les évaluations empêchaient ici une fixation définitive.

La portée probatoire d’une expertise non contradictoire

Le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée par une partie, dépourvue de caractère contradictoire. Les écarts portant notamment sur la surface pondérée, les charges, les aménagements et les prix du voisinage justifiaient une expertise judiciaire contradictoire.

Le loyer provisionnel pendant l’instance

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le preneur doit continuer à payer les loyers échus au montant provisionnel fixé, sous réserve d’un compte entre les parties après détermination définitive du loyer. La demande relative aux trop-perçus est suspendue dans l’intervalle.

Article L. 145-34 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 112-2 du Code monétaire et financier, Article L. 145-57 du Code de commerce, Articles 273 à 283 du Code de procédure civile, Articles 234 et 235 du Code de procédure civile, Article 235 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile