Référé locatif : contestation sérieuse de l’existence d’un bail commercial et de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer lorsque l’existence même du bail commercial et de la clause résolutoire est sérieusement contestable. Il doit alors renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’acquisition de la clause résolutoire à un commandement demeuré infructueux pendant un mois, le commandement devant mentionner ce délai à peine de nullité. Toutefois, le juge des référés ne tranche pas la mauvaise foi du bailleur : il vérifie seulement si les contestations opposées caractérisent une contestation sérieuse.

L’absence de bail signé et daté, l’incohérence entre l’adresse figurant au Kbis et celle des locaux, ainsi que l’absence de pièces établissant l’occupation ou la relation contractuelle ont empêché de retenir avec l’évidence requise l’existence du bail. Les demandes d’expulsion, de provision locative et d’indemnité d’occupation ont donc été rejetées.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne dispense pas le demandeur de démontrer le caractère régulier, recevable et bien fondé de ses prétentions. Le demandeur a été condamné aux dépens ; l’article 700 du Code de procédure civile n’a pas été appliqué. L’exécution provisoire de droit a été rappelée sur le fondement de l’article 514 du même code.

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Le bail produit par le bailleur n’étant ni signé ni daté, et aucune pièce ne démontrant l’occupation des locaux ou la relation contractuelle alléguée, l’existence du bail et de la clause résolutoire était sérieusement contestable. Le juge des référés a refusé d’examiner les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement de provisions, renvoyant les parties à mieux se pourvoir au fond. Le bailleur a été condamné aux dépens.

Un bailleur a indiqué avoir donné à bail commercial un local à une société locataire à compter du 1er décembre 2024. Soutenant que les loyers n’étaient pas réglés, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée en référé afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion et le paiement de provisions.

La société locataire, citée à étude, n’a pas comparu. Le juge a toutefois relevé que le bail produit n’était signé ni daté, que l’adresse d’établissement figurant au Kbis ne correspondait pas à celle des locaux et qu’aucune pièce ne démontrait l’occupation ou l’existence de la relation contractuelle alléguée.

Estimant que l’existence du bail et de la clause résolutoire était sérieusement contestable, le juge des référés a refusé de connaître des demandes et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond. Le bailleur a été condamné aux dépens.

• Établir l’existence certaine du bail commercial invoqué
• Produire un contrat signé et daté par les parties
• Rattacher la société locataire aux locaux litigieux
• Démontrer l’occupation effective des lieux
• Écarter toute contestation sérieuse relevant du juge du fond
• Justifier un commandement conforme à l’article L. 145-41

• Bail commercial produit, dépourvu de signature et de date
• Extrait Kbis mentionnant une adresse différente des locaux
• Absence d’échanges ou de correspondances contractuelles
• Absence d’état des lieux et de quittances
• Absence d’attestation établissant l’occupation des lieux

Le bailleur ne peut obtenir en référé ni la résiliation, ni l’expulsion, ni les provisions demandées lorsque le contrat et l’occupation sont insuffisamment établis. La locataire bénéficie du renvoi du différend devant le juge du fond, tandis que le bailleur supporte les dépens.

• Rejet des demandes de résiliation et d’expulsion
• Rejet des provisions sur loyers et indemnité d’occupation
• Renvoi des parties devant le juge du fond
• Condamnation du bailleur aux entiers dépens
• Absence d’indemnité fondée sur l’article 700

À faire

• Produire un bail signé et daté
• Vérifier la concordance des adresses contractuelles
• Rassembler états des lieux et quittances
• Documenter l’occupation effective des locaux
• Vérifier le délai du commandement de payer

À éviter

• Demander l’expulsion sans établir le bail
• Se fonder sur un contrat incomplet
• Négliger les incohérences du Kbis
• Confondre référé et examen au fond
• Présumer la clause résolutoire acquise automatiquement

La contestation sérieuse de l’existence d’un bail commercial

L’absence de signature et de date sur le bail produit, l’incohérence d’adresse relevée dans le Kbis et l’absence de pièces établissant l’occupation des locaux rendent sérieusement contestables l’existence du bail et de la clause résolutoire. Cette contestation relève de l’appréciation du juge du fond.

L’office du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut trancher les demandes lorsque le différend excède son office. Il doit constater la contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir, même si le défendeur ne comparaît pas, conformément à l’article 472 du même code.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire commerciale

L’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai légal d’un mois et demeuré infructueux. Toutefois, ces conditions ne peuvent être utilement examinées lorsque le contrat de bail lui-même n’est pas établi avec l’évidence requise.

Article 472 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile