DOSSIER N° RG 25/02351 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NQR6

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDERESSE :

SA QUEVILLY HABITAT
93 avenue des Provinces
CS 90205
76121 LE GRAND QUEVILLY CEDEX
Représentant : Mme [N] [H] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [V] [K] [W] [Q]
2 rue Roger Besus
APP 13 – ETAGE 3 SYMPHONIE
76100 ROUEN
M. [P] [C] [J]
décédé

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2017, la SA QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Madame [V] [K] [W] [Q] et à Monsieur [P] [C] [J] un logement situé 2 rue Roger Besus, App. 13, Eta. 3 Symphonie, ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 486,09 euros, outre une provision sur charges de 100,52 euros.

Par lettre du 6 octobre 2025 reçue le 8 octobre 2025, la SA QUEVILLY HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 959,39 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de l’assurance du logement a été signifié aux locataires le 7 octobre 2025.

Monsieur [P] [C] [J] est décédé le 10 novembre 2025.

Par acte du 16 décembre 2025, la SA QUEVILLY HABITAT a fait assigner Madame [V] [K] [W] [Q] et Monsieur [P] [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et charges, et d’ordonner l’expulsion des locataires des locaux faisant objet du bail, ainsi que de tous occupants de leur chef ;
-Autoriser si nécessaire la SELARL CHAVOUTIER ASSOCIES, Commissaires de Justice Associés, 5 rue Jean Lecanuet, BP 594, 76006 ROUEN CEDEX, à se faire assister d’un serrurier ainsi que du concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion ;
-Ordonner le transport des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles au choix des requérants, et aux risques et périls des locataires ;
-Autoriser, par mesure d’hygiène, la SELARL CHAVOUTIER ASSOCIES, Commissaires de Justice Associés, 5 rue Jean Lecanuet, BP 594, 76006 ROUEN CEDEX, à procéder en cas de nécessité à la destruction du mobilier présentant un caractère d’insalubrité ;
-Condamner Madame [V] [K] [W] [Q] et Monsieur [P] [C] [J] à payer conjointement et solidairement les loyers et charges, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et s’établissant à la somme principale de 3 506,69 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’au départ effectif des lieux ;
-Condamner Madame [V] [K] [W] [Q] et Monsieur [P] [C] [J] à payer conjointement et solidairement la somme de 76,22 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
-Condamner Madame [V] [K] [W] [Q] et Monsieur [P] [C] [J] à payer conjointement et solidairement les dépens du procès y compris le coût du commandement ;
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 19 décembre 2025 .

À l’audience du 22 juin 2026, la SA QUEVILLY HABITAT, dûment représentée, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 6 558,28 euros au 16 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle a mentionné qu’il n’y avait pas eu reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [V] [K] [W] [Q] a comparu en personne.

Elle précise que son mari, Monsieur [P] [C] [J], est décédé le 10 novembre 2025, et qu’elle a dû devoir payer les pompes funèbres de Rouen suite à son décès.

Elle précise également avoir perdu son père 5 mois avant le décès de son mari.

Elle justifie le fait de ne pas avoir assuré son logement par le fait qu’au Congo, il n’y a pas d’assurance.

Enfin, elle précise que ses ressources actuelles sont d’un montant de 448 euros et que la CAF a repris ses versements au début du mois de juin 2026.

Ainsi, elle demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Elle sollicite aussi une indulgence concernant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de sa situation financière extrêment dégradée et du caractère exceptionnel des circonstances qui l’ont conduite devant la justice.

MOTIVATION

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [P] [C] [J]

En vertu de l’article 384 du code de procédure civile, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet du décès d’une partie.

Monsieur [P] [C] [J] est décédé le 10 novembre 2025.

Par conséquent, l’instance s’est éteinte à son égard. Il ya lieu toutefois rappeler que cette extinction de l’instance et le dessaisissement consécutif de la juridiction ne sont que partiels compte tenu des demandes subsistant à l’encontre de Madame [V] [K] [W] [Q], reprises oralement à l’audience du 22 juin 2026.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA QUEVILLY HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 19 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement par la SA QUEVILLY HABITAT le 8 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [V] [K] [W] [Q] le 7 octobre 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 décembre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [V] [K] [W] [Q] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA QUEVILLY HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA QUEVILLY HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SA QUEVILLY HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 16 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 6 558,28 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 224,45 euros.

Il ressort toutefois du décompte que la somme réclamée comprend des frais d’enquête relative à l’occupation du parc social pour un montant de 30,48 euros.

Sur les frais d’enquête relative à l’occupation du parc social

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 30,48 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées, ni de courriers simples qui auraient été adressés à Madame [V] [K] [W] [Q] pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Madame [V] [K] [W] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à la SA QUEVILLY HABITAT la somme de 6 527,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 16 juin 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025 sur la somme de 2 959,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [K] [W] [Q] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, effectuant uniquement des versements de 132 euros le 4 mai 2026 et le 5 juin 2026. Or, le montant du loyer est de 557,92 euros. La bailleresse apporte également la preuve, en produisant les échanges de mails avec la CAF en date du 16 juin 2026, que la locataire ne pourrait bénéficier de droits APL pour la période de décembre 2025 et janvier 2026 car ses ressources étaient supérieures au plafond et pour la période de février à mai 2026, elle ne disposait pas de titre de séjour. Un potentiel retour aux droits APL pourrait être possible si la locataire justifiait de ses ressources à compter de juin 2026, ce qui n’a pas été encore fait au moment de l’audience. Par conséquent, il ne peut être retenu le montant des APL pour apprécier une reprise du paiement du loyer courant.

Egalement, au vu de sa situation financière et des autres dettes accumulées par Madame [W] [Q], il apparait qu’elle n’est pas en capacité d’honorer le paiement du loyer et des charges.

Dès lors, Madame [V] [K] [W] [Q] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [K] [W] [Q], qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [V] [K] [W] [Q] à payer à la SA QUEVILLY HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’extinction partielle de l’instance à l’égard de Monsieur [P] [C] [J] et le dessaisissement de la juridiction à son égard ;

DÉCLARE la SA QUEVILLY HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 juillet 2017 concernant le logement situé 2 rue Roger Besus, App. 13, Eta. 3 Symphonie, ROUEN (76100), donné en location à Madame [V] [K] [W] [Q] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 8 décembre 2025 ;

DIT que Madame [V] [K] [W] [Q] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [V] [K] [W] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 2 rue Roger Besus, App. 13, Eta. 3 Symphonie, ROUEN (76100) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [K] [W] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA QUEVILLY HABITAT pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

CONDAMNE Madame [V] [K] [W] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 décembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [V] [K] [W] [Q] à payer à la SA QUEVILLY HABITAT la somme de 6 527,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 16 juin 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025 sur la somme de 2 959,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [V] [K] [W] [Q] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [V] [K] [W] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance du 7 octobre 2025, de la signification de l’assignation du 16 décembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [V] [K] [W] [Q] à payer à la SA QUEVILLY HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE