Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02440 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZ45

[C] [Q]
[L] [F]

C/

NOV’HABITAT

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Madame [C] [Q]
Monsieur [L] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

NOV’HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Mathieu MALBLANC, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2021, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Q] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], logement n°2705, moyennant un loyer mensuel de 416,91 euros.

Suivant avenant du 1er mars 2023, Monsieur [L] [F] était ajouté au bail en qualité de copreneur solidaire.

Constatant la présence de moisissures au sein de son logement, Madame [C] [Q] a alerté son bailleur, lequel a réalisé un certain nombre de travaux. La moisissure revenant en dépit des travaux, une expertise amiable contradictoire a été réalisée le 17 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 23023, Madame [C] [Q] et
Monsieur [L] [F] ont assigné en référé la SA NOV’HABITAT afin que soit désigné un expert avec notamment pour mission de décrire les désordres et leurs causes.

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge des référés a fait droit à leur demande de désignation d’un
expert, pris en la personne de Monsieur [A], lequel a rendu son rapport le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] ont assigné à personne la SA NOV’HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne afin d’obtenir indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subi.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience, Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] sollicitent du juge qu’il :
– déboute la SA NOV’HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;
– condamne la SA NOV’HABITAT à leur payer les sommes suivantes :
5000 euros chacun au titre du préjudice jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;924 euros au titre du préjudice de matériel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1500 euros au titre des frais de déménagement ;
-condamne la SA NOV’HABITAT à payer les sommes suivantes à Madame [C] [Q] :
1062,60 euros au titre du préjudice économique avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;10.000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;-condamne la SA NOV’HABITAT à payer une somme de 5000 euros à Monsieur [L] [F] au titre de son préjudice moral ;
– condamne la SA NOV’HABITAT aux dépens comprenant les frais d’expertise outre une somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la SA NOV’HABITAT a manqué à ses obligations contractuelles de proposer aux locataires un logement décent préservant leur sécurité physique. Ils font état de problèmes de moisissures et de traces d’humidité qui ne sont pas liés à un problème de sur occupation ou de mauvaise occupation du logement par les locataires. Ils reprennent le rapport pour établir une situation de danger leur causant un préjudice.

S’agissant de leurs préjudices, le couple indique avoir subi un préjudice de jouissance en lien avec l’absence de qualité d’air, les risques pour leur santé, leur impossibilité de mettre des meubles dans la salle de bain et les chambres. Concernant le préjudice économique, Madame [C] [Q] mentionne qu’elle exerçait une activité de coiffeuse qu’elle a dû cesser après la survenance de problèmes de santé. Elle ajoute qu’elle a développé une conjonctivite allergique probablement en lien avec les désordres du logement. Elle précise envisager sa reconversion professionnelle et avoir suivi une formation dont elle demande le remboursement à titre d’indemnisation de son préjudice économique. S’agissant du préjudice matériel, le couple mentionne avoir jeté de nombreux vêtements et avoir dû racheter deux matelas. Ils exposent avoir subi un préjudice moral découlant du traitement à vie de Madame [Q] et de l’inertie de leur bailleur dans la réalisation des travaux. Ils font enfin valoir qu’ils ont déménagé et demande le remboursement des frais afférents.

Aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SA NOV’HABITAT sollicite du juge qu’il :
– déboute les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et notamment leurs demandes d’exécuter les travaux nécessaires à la remise en état du logement ;
– subsidiairement en cas de responsabilité retenue de la défenderesse, réduire à de plus justes proportions l’indemnisation des préjudices allégués ;
– déboute Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamne Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] aux dépens outre une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour fonder ses demandes, la SA NOV’HABITAT soutient n’avoir commis aucune faute dès lors qu’elle a réalisé successivement plusieurs travaux en vue de résoudre les désordres et qu’un programme de réhabilitation générale des logements a été adopté, mais dont la réalisation a été reportée pour des raisons indépendantes de sa volonté. Elle ajoute que le rapport d’expertise ne qualifie pas le logement d’indécent ou d’insalubre et que les désordres constatés ne sauraient relever exclusivement de sa responsabilité. Elle estime en effet que le comportement des locataires exerce une incidence sur la ventilation du logement et donc sur la présence de moisissures.

Concernant les demandes d’indemnisation des préjudices, elle fait valoir qu’ils sont injustifiés car les désordres ne lui sont pas exclusivement imputables, qu’il est certes reconnu une gêne pour habiter le logement mais aucune impossibilité d’y vivre, privant ainsi les demandeurs d’une indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance ou de leurs frais de déménagement. S’agissant du préjudice économique, elle considère qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les désordres du logement et la réorientation professionnelle de la locataire. Elle ajoute enfin que les demandeurs ne produisent aucune pièce de nature à chiffrer leur préjudice et invoquent des mêmes faits pour obtenir à la fois l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et moral.

Conformément à la possibilité ouverte par l’article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l’audience du 26 mai 2026 ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la SA NOV’HABITAT sollicite du juge de rejeter les demandes de Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] tendant à l’enjoindre de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement. Or, il sera relevé que les demandeurs ne formulent pas cette demande. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la responsabilité de la SA NOV’HABITAT

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour engager la responsabilité contractuelle, il convient donc de démontrer un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. Contrairement à ce que soutient la SA NOV’HABITAT, pour engager la responsabilité contractuelle, il n’est pas nécessaire de démontrer un agissement fautif d’un des contractants, une inexécution contractuelle même non fautive suffit.

S’agissant des rapports locatifs, il ressort de la lecture combinée des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d’entretenir le logement loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, d’assurer une jouissance paisible au preneur à bail.

Selon l’article 7 de la même loi, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les critères de décence d’un logement sont listés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. L’article 2 prévoit notamment que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 21 mai 2024 que le logement présente plusieurs désordres :
– une absence d’isolation des murs et plafonds,
– une trace d’humidité importante sur les murs de la salle de bain avec un plafond très dégradé,
– des traces remarquables d’humidité dans les pièces sèches, notamment les chambres sur les pourtours de menuiserie et le plafond,
– une mesure d’humidité des murs révélant qu’ils sont « relativement secs » mais que les désordres proviendraient d’une infiltration de pluie par les menuiseries et d’une condensation par manque d’isolation et de ventilation avec un taux de renouvellement d’air de 0,2 vol/h alors que l’objectif minimal est de 0,4 vol/h, soit un renouvellement du volume d’air moitié moins suffisant que le minimum requis.

L’expert conclut que le logement présente des « manquements acceptables » à la salubrité, qu’il n’est pas rendu impropre à l’usage. Cependant, il indique que le logement présente des désordres créant une « situation manifeste de danger » caractérisée par un débit d’air neuf insuffisant avec un « risque avéré sur la qualité d’air et de santé des personnes ».

Il en résulte que les désordres créant une situation de danger pour la sécurité physique et la santé des locataires, notamment au regard de l’insuffisance de ventilation, le logement ne saurait être qualifié de décent au sens de l’article 2 du décret susmentionné.

En manquant à son obligation de fournir à ses locataires un logement répondant aux critères de décence, la SA NOV’HABITAT a commis un manquement contractuel susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

Ainsi que cela a été précédemment rappelé, il est indifférent que la SA NOV’HABITAT ne soit pas de mauvaise foi pour avoir procédé à un certain nombre de travaux en vue de résoudre les désordres. En effet, le manquement contractuel ne suppose pas la démonstration d’une faute de la part du cocontractant.

Sur un partage de responsabilité

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur n’est admis à s’exonérer de sa responsabilité de ce chef qu’en cas de faute du preneur ou de survenance d’un cas de force majeure.

La SA NOV’HABITAT soutient que les désordres constatés au sein du rapport d’expertise ne lui sont pas exclusivement imputables. Elle fait valoir que le comportement des locataires exerce une incidence sur la ventilation du logement. A l’appui de ses déclarations, elle produit un rapport d’expertise en date du 15 février 2017 portant sur un logement sis commune de [Localité 3]. Si ce rapport fait effectivement état d’une obstruction des entrées d’air, un encombrement des chambres et une insuffisance de ventilation, il est néanmoins relatif à un logement distinct de celui litigieux et ne peut donc y être valablement comparé. Dès lors, ce rapport ne saurait être considéré comme suffisamment probant pour démontrer que le couple a des habitudes de vie susceptibles d’aggraver les désordres, d’autant que le rapport d’expertise judiciaire et le rapport d’expertise amiable retiennent tous deux la responsabilité de la SA NOV’HABITAT sans évoquer de quelconques manquements des locataires, notamment dans leurs habitudes de vie.

Enfin, il ressort de la procédure que les locataires ont rapidement averti le bailleur des désordres et n’ont pas adopté de comportements opposants au constat des désordres ou à la réalisation de travaux.

Il n’y a donc pas lieu d’exonérer même partiellement la SA NOV’HABITAT de sa responsabilité contractuelle.

Sur l’indemnisation des préjudices :

Sur le préjudice économique :

Madame [C] [Q] soutient avoir subi un préjudice économique découlant de son incapacité à exercer la profession de coiffeuse suite à sa sensibilité aux produits chimiques utilisés dans le cadre de son activité professionnelle déclenchant chez elle de l’asthme. Elle explique avoir dû se reconvertir professionnellement et suivre une formation de Coaching / développement personnel d’une valeur de 1 062,60 euros. Elle produit à l’appui de ses déclarations plusieurs bulletins de paie attestant de son ancienne profession, des certificats médicaux faisant état de ses problèmes de santé ainsi qu’une facture du coût de sa formation professionnelle en date du 6 décembre 2022.

Cependant ces pièces produites ne permettent pas d’établir de lien direct et certain entre son préjudice et le manquement contractuel de la SA NOV’HABITAT. En effet, sa reconversion professionnelle est davantage la conséquence de sa sensibilité aux produits chimiques qu’à l’existence de moisissures au sein de son domicile.

Madame [C] [Q] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice économique.

Sur les préjudices de jouissance :

Il ressort des photos produites par les demandeurs corroborées par les conclusions des deux rapports d’expertise (amiable et judiciaire), et des photos annexées au rapport d’expertise judiciaire que les problèmes de moisissure et d’humidité affectaient plusieurs pièces du logement et étaient d’une importance conséquente, de sorte que la jouissance des lieux s’en trouvaient nécessairement affectée.

Bien que les locataires soient entrés dans les lieux dès le 2 mars 2021 et qu’ils affirment avoir informé le bailleur de problèmes d’humidité dès mars 2021, il ressort des pièces versées à la procédure que le premier courrier adressé à la SA NOV’HABITAT date du 8 septembre 2022. Il convient de considérer que la période de nuisance a couru du 8 septembre 2022 jusqu’au 3 avril 2026, date de fin du préavis des locataires, soit une période de trois ans et sept mois, d’autant que les locataires justifient avoir vainement effectué des démarches auprès de la SA NOV’HABITAT pour changer de logement.

Eu égard à l’importance et à la persistance des désordres en dépit des travaux réalisés par le bailleur, à la durée de la privation de jouissance, il convient de condamner la SA NOV’HABITAT à payer à chacun des demandeurs, une somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 août 2025, soit une somme totale de 8.000 euros.

Sur les préjudices matériels :

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] soutiennent avoir jeté de nombreux vêtements pour une valeur estimée de 350 euros et avoir racheté deux matelas pour une valeur totale de 574 euros. Ils affirment également s’être exposés à des frais de déménagement à hauteur de 1500 euros.

Au soutien de leurs demandes, ils produisent diverses photographies non datées pour la plupart, dont l’une représentant un matelas avec des tâches jaunâtres et la facture de l’achat d’un matelas pour un montant de 271 euros en date du 7 avril 2021, soit moins d’un mois après la conclusion du contrat de bail.

Par la production de ces diverses pièces, Madame [C] [Q] et Monsieur [L] [F] ne démontrent pas qu’ils ont jeté des vêtements pour une valeur de 350 euros, ni qu’ils ont remplacé deux matelas pour une valeur de 574 euros. Ils ne justifient pas davantage avoir quitté les lieux et avoir engagé à cet effet des frais de déménagement pour une valeur de 1500 euros. Ainsi, ils échouent à démontrer l’existence d’un préjudice matériel.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices matériels à hauteur respective de 924 et 1500 euros.

Sur les préjudices moraux :

Madame [C] [Q] sollicite une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral. Monsieur [L] [F] sollicite quant à lui une somme de 5000 euros. Ils font valoir que la SA NOV’HABITAT n’a pas pris « avec sérieux » leurs allégations en dépit de leurs nombreuses alertes. Ils font encore valoir leurs problèmes de santé.

A l’appui de leurs demandes, ils produisent plusieurs certificats médicaux de Madame [C] [Q] et de [V] [Q], sa fille, sur la période du 5 décembre 2022 au 2 février 2026 aux termes desquels le médecin indique que l’état de santé des deux patientes nécessite qu’elles soient logées dans un logement sans exposition à de la moisissure. Le certificat médical du 11 juillet 2024 atteste que Madame [C] [Q] présente une conjonctivite allergique bilatérale pouvant être en rapport avec son allergie aux moisissures.

Ils produisent également un courrier de la SA NOV’HABITAT du 29 mars 2023 selon lequel les locataires sont informés être classés à un rang nécessitant pour eux de patienter que des candidats de rangs supérieurs se désistent pour obtenir un logement.

S’il ressort des certificats que les désordres affectant le logement ont exercé une influence sur la santé de Madame [Q] et sa fille, il n’est toutefois pas démontré que la SA NOV’HABITAT se soit montrée inactive face aux alertes de ses locataires. En effet, il ressort des pièces versées à la procédure que le bailleur social et ses locataires ont eu de nombreux échanges, que des travaux ont été réalisés début 2023, qu’à la suite du rapport d’expertise judiciaire et des préconisations de ce dernier, le bailleur social a installé des déshumidificateurs, rouvert la bouche de ventilation de la cuisine et ramoné l’ensemble des conduits de ventilation.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de réduire les montants sollicités et d’ainsi condamner la SA NOV’HABITAT à payer Madame [C] [Q] une somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral et à Monsieur [L] [F] une somme de 1000 euros, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 août 2025.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, la SA NOV’HABITAT, doit supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaires.

Par ailleurs, il convient de condamner la SA NOV’HABITAT à verser à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [Q] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA NOV’HABITAT formée sur ce même fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉBOUTE Madame [C] [Q] de sa demande d’indemnisation de son préjudice économique ;

CONDAMNE la SA NOV’HABITAT à payer la somme de 8000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 août 2025, à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [Q], soit 4000 euros à chacun des deux locataires, en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [F] et Madame [C] [Q] de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices matériels subis au titre des vêtements jetés, des matelas remplacés et des frais de déménagement ;

CONDAMNE la SA NOV’HABITAT à payer la somme de 2000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 août 2025 à Madame [C] [Q] en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SA NOV’HABITAT à payer la somme de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 août 2025 à Monsieur [L] [F] en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SA NOV’HABITAT aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SA NOV’HABITAT à payer la somme de 700 euros à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [Q] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA NOV’HABITAT de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 4 septembre 2026

LA GREFFIÈRELA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION