Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 7, 22 octobre 2026, RG n° 25/05982

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05982 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDAH

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 23/00008

APPELANTS

Monsieur [V] [Z] [X] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [J] [G] [T] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Madame [D] [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [V] [N] [R]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE AMENAGEMENT 77

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me Alexandre BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Madame Alexia CARRAZ, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juillet 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffière : Madame Tiffany CASCIOLI, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 15 janvier 2025 par le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne dans une affaire opposant M. [R] [V], M. [R] [J], Mme [R] [D] et M. [R] [H] (ci-après les consorts [R]) à la société d’économie mixte Aménagement 77 (ci-après dénommée « société Aménagement 77 »).

La commune de [Localité 7], qui s’étend sur 460 hectares environ, est située au nord-ouest de la Seine-et-Marne, dans le secteur III de [Localité 8] et à proximité immédiate de [Localité 9].

Pour répondre aux besoins de logements et d’activités de la commune tout en assurant la diversité de l’habitat et l’adaptation du parc de logements à la demande, la commune de [Localité 7] a décidé de désigner le Centre-Bourg comme périmètre opérationnel d’une ZAC.

Par une délibération du 7 janvier 2005, le conseil municipal de [Localité 7] a pris en considération ce projet de ZAC du Centre-Bourg.

Par une délibération du 21 avril 2005, le conseil municipal de [Localité 7] a ouvert la concertation préalable à la création de la ZAC du Centre-Bourg.

Par une délibération du 25 juillet 2006, le conseil municipal de [Localité 7] a approuvé à la fois le bilan de la concertation, le dossier de création de ZAC du Centre-Bourg et la création de la ZAC.

Située de part et d`autre d’un site collinaire, coupée par une voie importante (la RD 934), la ZAC du Centre-Bourg, d’une superficie d’environ 23 hectares, accueillera du logement diversifié, du commerce et de nouveaux équipements publics et collectifs.

Pour mener à bien l’aménagement de la zone, une consultation visant à retenir un aménageur a été lancée le 26 mai 2006 par le conseil municipal de [Localité 7].

Par une délibération du 29 septembre 2006, le conseil municipal de [Localité 7] a attribué le marché d’aménagement de la ZAC à la société Aménagement 77 et autorisé le Maire de [Localité 7] à signer la concession d`aménagement.

La société Aménagement 77 est une Société d’Economie Mixte d’aménagement qui s’inscrit dans une politique départementale de développement équilibré du territoire et a été désignée par la commune dès lors qu’elle était la mieux à même de répondre aux objectifs du projet communal.

Par une délibération du 15 décembre 2006, le conseil municipal de [Localité 7] a approuvé la concession d’aménagement et autorisé le Maire à signer cette concession.

Par une concession d’aménagement du 4 janvier 2007, la réalisation de la ZAC du Centre-Bourg a été définitivement confiée à la société Aménagement 77.

Afin de réaliser les travaux de la ZAC, la procédure d’expropriation du foncier a été réalisée.

Par délibération du 17 décembre 2009, le conseil municipal de [Localité 7] a sollicité du préfet de Seine-et-Marne l’ouverture d’une enquête publique conjointe, parcellaire et préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) des travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la ZAC Centre-Bourg.

A l’issue de l’enquête publique, qui s’est déroulée du 11 octobre 2010 au 13 novembre 2010, le commissaire enquêteur a émis un avis favorable au projet.

Par un arrêté du 28 juillet 2011, le préfet de Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC.

Plusieurs recours contentieux ont été déposés contre l’arrêté de DUP du 28 juillet 2011.

Par un arrêt rendu le 11 juillet 2016, le Conseil d’Etat a définitivement validé l’arrêté de DUP.

Par arrêté préfectoral n°2019/19/BPE/EXP du 6 juin 2019, le Préfet de Seine-et-Marne a prorogé la déclaration d’utilité publique jusqu’au 23 août 2024.

C’est dans ce contexte que la société Aménagement 77 a poursuivi la mise en ’uvre de l’opération en engageant la phase judiciaire de la procédure d’expropriation, afin d’indemniser les propriétaires des parcelles concernées, et poursuivre ainsi l’acquisition du foncier dont une part importante avait déjà fait l’objet d’accords amiables.

Les consorts [R] sont propriétaires d’une part des parcelles situées lieudit [Localité 11] sur la commune de [Localité 7], d’une superficie de 225 m², cadastrée section C [Cadastre 1], et d’une superficie de 135 m² cadastrée C [Cadastre 2], et d’autre part des parcelles situées lieudit [Localité 41] sur la même commune, d’une superficie de 1038 m² cadastrée BE [Cadastre 3], d’une superficie de 1193m² cadastrée BE[Cadastre 9], d`une superficie de 328 m² cadastrée BE [Cadastre 4], d’une superficie de 173 m² cadastrée BE [Cadastre 5], d’une superficie de 142 m² cadastrée BE [Cadastre 6], d’une superficie de 40 m² cadastrée BE [Cadastre 7], d’une superficie de 369 m² cadastrée BE [Cadastre 8], soit une emprise totale de 3 643 m² au sein de l’emprise précitée.

La société Aménagement 77 a transmis une offre d’acquisition pour ces parcelles aux consorts [R] pour un montant total de 85 400 euros le 7 mars 2022.

Les propriétaires n’ont pas donné suite à cette offre.

La société Aménagement 77 a saisi par mémoire introductif d’instance déposé le 17 février 2023 le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne aux fins de fixation de la somme due aux consorts [R].

Par jugement contradictoire du 15 janvier 2025, le juge de l’expropriation de Seine et Marne a :

Fixé les indemnités dues par la société Aménagement 77 à [V] [R], [J] [R], [D] [R] et [H] [R], composant l’indivision [R] de la façon suivante :

Parcelle BE [Cadastre 3] sise lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 30 687 euros

Parcelle BE [Cadastre 9] sise lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 35 120 euros

Parcelles BE [Cadastre 4] et BE[Cadastre 5] sises lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 15 230 euros

Parcelles BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8] sises lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 16 725 euros

Parcelles C[Cadastre 2] et C[Cadastre 10] sises lieudit [Localité 11] commune de [Localité 7] : 4 961 euros

Parcelles C[Cadastre 1] sise lieudit [Localité 11] commune de [Localité 7] : 4 320 euros ;

Constaté que pour les parcelles C[Cadastre 1], C [Cadastre 2], BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8] le transfert de propriété est intervenu à la suite de l’ordonnance d’expropriation du 9 juin 2020 ;

Constaté qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est intervenue pour la parcelle C [Cadastre 10] ;

Dit que le transfert de propriété s’effectuera pour cette parcelle au prononcé de l’ordonnance d’expropriation ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la société Aménagement 77 à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens sont laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Par RPVA du 24 mars 2025, M. [R] [V], M. [R] [J], Mme [R] [D] et M. [R] [H] ont interjeté appel du jugement du 15 janvier 2025 en ce que le juge de l’expropriation a :

Fixé les indemnités dues par la société Aménagement 77 à [V] [R], [J] [R], [D] [R] et [H] [R], composant l’indivision [R] de la façon suivante :

Parcelle BE [Cadastre 3] sise lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 30 687 euros

Parcelle BE [Cadastre 9] sise lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 35 120 euros

Parcelles BE [Cadastre 4] et BE[Cadastre 5] sises lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 15 230 euros

Parcelles BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8] sises lieudit [Localité 21] commune de [Localité 7] : 16 725 euros

Parcelles C[Cadastre 2] et C[Cadastre 10] sises lieudit [Localité 11] commune de [Localité 7] : 4 961 euros

Parcelle C[Cadastre 1] sise lieudit [Localité 11] commune de [Localité 7] : 4 320 euros ;

Constaté que pour les parcelles C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8] le transfert de propriété est intervenu à la suite de l’ordonnance d’expropriation du 9 juin 2020 ;

Constaté qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est intervenue pour la parcelle C [Cadastre 10] ;

Dit que le transfert de propriété s’effectuera pour cette parcelle au prononcé de l’ordonnance d’expropriation ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la société Aménagement 77 à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens sont laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Pour l’exposé complet des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures :

1/ déposées au greffe le 12 juin 2025 par M. [R] [V], M. [R] [J], Mme [R] [D] et M. [R] [H], appelants, et notifiées le 26 août 2025 (AR intimé le 29 août 2025 et AR CG le 2 septembre 2025) avec 12 pièces aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement RG n°23/08 rendu le 15 janvier 2025 par la Chambre des expropriations du Tribunal Judiciaire de Melun en ce qu’il a constaté, au profit de la société Aménagement 77, le transfert de propriété des parcelles expropriées BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7], BE [Cadastre 8], C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] situées sous emprise de la ZAC du Centre-Bourg ;

Ordonner que la présente décision soit publiée au Service de la publicité foncière par la société Aménagement 77 ;

Rejeter l’ensemble des offres du commissaire du Gouvernement ;

Débouter la société Aménagement 77 de l’ensemble de ses prétentions ;

Confirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il a renvoyé l’acquisition de la parcelle C [Cadastre 10] à l’ordonnance d’expropriation à venir, mais déclaré que sa valeur vénale sera estimée dans la présente instance ;

Confirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il a fixé la date de référence pour la prise en compte de l’usage effectif au 18 décembre 2019 ;

Recevant l’indivision [R] en son appel et y faisant droit

Infirmer les valeurs vénales de 26 euros/m² des parcelles BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7], BE [Cadastre 8], C [Cadastre 2] et C [Cadastre 10] et de 16 euros/m² de la parcelle C [Cadastre 1], fixées par le jugement du 15 janvier 2025 ;

Infirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il a débouté l’indivision [R] de sa demande d’indemnité accessoire pour perte de 7 arbres ;

Et statuant à nouveau,

Fixer le montant de l’indemnité principale et accessoire de dépossession due par la société Aménagement 77 à l’indivision [R] :

À titre principal, au montant de 542.180 euros ;

À titre subsidiaire, au montant de 541 388 euros.

A titre principal,

Les six indemnités de dépossession :

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°1 (BE [Cadastre 3]) :

1.038 m² x 200 euros/m² = 207.600 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°2 (BE [Cadastre 9]) :

1.193 m² x 100 euros/m² = 119.300 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°3 (BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5]) :

501 m² x 100 euros/m² = 50.100 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°4 (BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8]) :

551 m² x 100 euros/m² = 55.100 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°5 (C [Cadastre 1]) :

225 m² x 40 euros/m² = 9.000 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°6 (C [Cadastre 2]-[Cadastre 10]) :

159 m² x 300 euros/m²= 47.700 euros

Total général de l’indemnité principale de dépossession : 488.800 euros

Indemnité accessoire de remploi :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros

15% x 10.000 euros = 1.500 euros

10% x 473.800 euros = 47.380 euros

Total de l’indemnité de remploi : 49.880 euros

Indemnité pour 7 arbres :

7 arbres x 500 euros/m² = 3.500 euros

Total de l’indemnité accessoire 3.500 euros

Total général à titre principal 542.180 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°1 (BE [Cadastre 3]) :

1.038 m² x 200 euros/m² = 207.600 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°2 (BE [Cadastre 9]) :

1.193 m² x 100 euros/m² = 119.300 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°3 (BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5]) :

501 m² x 100 euros/m² = 50.100 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°4 (BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8]) :

551 m² x 100 euros/m² = 55.100 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°5 (C [Cadastre 1]) :

225 m² x 40 euros/m² = 9.000 euros

Indemnité de dépossession de l’unité foncière n°6 (C [Cadastre 2]) :

135 m² x 300 euros/m²= 40.500 euros

Total général de l’indemnité principale de dépossession : 481.600 euros

Indemnité accessoire de remploi :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros

15% x 10.000 euros = 1.500 euros

10% x 466.600 euros = 46.660 euros

Total de l’indemnité de remploi : 49.160 euros

Indemnité pour 7 arbres :

7 arbres x 500 euros/m² = 3.500 euros

Total de l’indemnité accessoire : 3.500 euros

Indemnité pour dépréciation du surplus (parcelle C [Cadastre 10])

24 m² x 300 euros/m² x 99% = 7.128 euros

Total de l’indemnité accessoire : 7.128 euros

Total général à titre subsidiaire : 541.388 euros

En toutes hypothèses,

Condamner la société Aménagement 77 à verser à l’indivision [R] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Aménagement 77 aux entiers dépens.

2/ déposées au greffe le 12 juin 2025 par M. [R] [V], M. [R] [J], Mme [R] [D] et M. [R] [H], appelants, et notifiées le 29 septembre 2025 (AR intimé le 30 septembre 2025 et AR CG le 2 octobre 2025) il s’agit de conclusions d’appelants dont les pièces 1 et 2 annulent et remplacent les 2 pièces suivantes : conclusions du commissaire du Gouvernement datées du 8/04/2024 et jugement du 15/01/2025 du juge de l’expropriation de Seine-et-Marne aux termes desquelles il est formulé les mêmes demandes.

3/ déposées au greffe le 25 novembre 2025 par la société Aménagement 77, intimée, et notifiées le 1er décembre 2025 (AR appelant le 3 décembre 2025 et AR CG le 4 décembre 2025) avec 10 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement du juge de l’expropriation de Seine-et-Marne du 15 janvier 2025, RG 23/00008, qui a fixé le prix des parcelles propriété des consorts [R] [V], [R] [J], [R] [D] et [R] [H], composant l’indivision ;

Débouter les consorts [R] de l’entièreté de leurs demandes.

4/ adressées au greffe le 25 novembre 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, et notifiées le 3 février 2026 (AR appelants le 6 février 2026 et AR intimé signé/non daté) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer recevable l’appel de l’indivision [R] ;

Déclarer non déchu de son appel l’indivision [R] ;

Infirmer le jugement de première instance en qu’il a retenu une indemnité totale de dépossession de 107 042 euros (indemnité principale de 93 092 euros et indemnité de remploi de 13 950 euros) pour l’indivision [R] au titre de la dépossession des parcelles BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7], BE [Cadastre 8], C [Cadastre 1], C [Cadastre 2] et C [Cadastre 10], situées sur la commune de [Localité 7] ;

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité accessoire pour perte de 7 arbres ;

Et statuant à nouveau

Fixer l’indemnité totale de dépossession en faveur des consorts [R] à la somme de 155 758 euros (montant arrondi), correspondant à une indemnité principale de dépossession de 137 802 euros et à des indemnités de remploi de 17 955,70 euros.

5/ adressées au greffe le 24 mars 2026 par M. [R] [V], M. [R] [J], Mme [R] [D] et M. [R] [H], appelants, et notifiées le 26 mars 2026 (AR non retournés) avec 4 pièces nouvelles (n°13 : jugement RG n°23/0005 du 15/01/2025 du juge de l’expropriation de Seine-et-Marne ; n°14 : arrêts rendus par CA Poitiers, Ch. Expr., 07/11/2023, n°22-00020 et CA Pau, 12/05/2011, n°10-02889 ; n°15 : conclusions du commissaire du Gouvernement datées du 8/04/2024 et n°16 : jugement RG n°23/00012 du 15/01/2025 du juge de l’expropriation de Seine-et-Marne) aux termes desquelles il est formulé les mêmes demandes à la cour.

SUR CE, LA COUR

– Sur la recevabilité des conclusions

En l’espèce, les conclusions des consorts [R] du 12 juin 2025, de la société Amenagement 77 du 25 novembre 2025 et du commissaire du Gouvernement du 25 novembre 2025 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions des consorts [R] du 24 mars 2026 de sont de pure réplique à celles la société Aménagement 77 , intimé, et à celles du commissaire du Gouvernement intimé et appelant incident ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables .

Les documents produits viennent uniquement au soutien de ce mémoire complémentaire.

– Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’appel des consorts [R] porte sur le montant de l’indemnité de dépossession.

Ils contestent la description des parcelles effectuées par le premier juge et demandent de reconnaitre que:

– l’unité foncière n°1 est hautement privilégiée,

– les unités foncieres n°2, 3 et, 4 et 5 sont bien situées mais simplement privilégiées,

– l’unité foncière n°6 est éminement privilégiée.

Ils demandent également l’infirmation du jugement qui les a débouté de leur demande d’indemnité accessoire pour la perte de sept arbres fruitiers.

La société Aménagement 77, intimée, demande la confirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, demande l’infirmation du jugement sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi et la confirmation du jugement sur le rejet de la demande d’indemnité accessoire pour la perte de sept arbres.

I sur les principes du droit de l’expropriation

A sur l’ordonnance d’expropriation

Les parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 2], BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4],[Cadastre 5], BE [Cadastre 6], E [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8] ont fait l’objet d’une expropriation du 9 juin 2020, tandis que la parcelle C2 [Cadastre 12] n’a pas fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation bien que figurant dans le périmètre de la ZAC.

Le premier juge indique que cela ne l’empêche pas de fixer les indemnités de dépossession de cette parcelle, qui a vocation à être réglée lors du transfert effectif de propriété de celle-ci, tel que demandé des exproprié et tel que cela est accepté par la SEM 77.

Ce constat n’étant pas contesté par les parties en appel, le jugement sera confirmé sur ce point.

B sur la date de référence

Le premier juge en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-4 du code de l’urbanisme, s’agissant de parcelles soumises au droit de préemption non situées dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé a fixé la date de référence au 18 décembre 2019, correspondant à la revision allégée du plan local d’urbanisme.

Les parties ne contestant pas la date de référence retenue par le premier juge, le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la situation d’urbanisme

A cette date de référence, les parcelles BE[Cadastre 3], BE[Cadastre 9], BE[Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE [Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE[Cadastre 8] se situent en zone 1AU du PLU de la commune de [Localité 7] et les parcelles C[Cadastre 1], C[Cadastre 2] et C [Cadastre 10] dans la zone 1AUb du PLU.

Les consorts [R] indiquent que la commune de [Localité 7] est fortement urbanisée, avec une population supérieure à 6000 habitants, un centre-ville très actif et quelle fait partie de la communauté d’agglomération de Marne et Gondoire qui regroupe 20 communes qui est le noeud d’activités économiques le plus intense de Seine-et-Marne après celui de Val d’Europe qu’elle jouxte immédiatement ; qu’elle est située à 25 km de [Localité 18] et dispose d’un accès direct à [Localité 18].

Le commissaire du Gouvernement indique que la zone appartient au périmètre de la Zac du Centre Bourg qui doit se développer sur la base d’un plan d’ensemble et qui fait l’objet de l’opération d’aménagement et de programmation n° 1 et que de la délivrance des autorisations d’occuper et de d’utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d’une opération d’ensemble.

La zone 1AUa « Ouest [Localité 21] », au nord de la RD 934 et à l’ouest du centre bourg assure une urbanisation cohérente du secteur. La délivrance des autorisations d’occuper et d’utiliser le sol dépend de la situation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Le secteur 1AUb dit « [Localité 22] », au sud de la RD 934, assure une urbanisation cohérente du secteur et la liaison entre les zones UD éparses. La délivrance des autorisations d’occuper et d’utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d’une opération d’ensemble.

L’article 1AU2 précise :

L’ouverture à l’urbanisation devra s’effectuer dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur la totalité du secteur concerné, à charge pour l’aménageur de réaliser les équipements propres, interne la zone.

L’OAP n° 1 porte sur le périmètre de la Zac du Centre-Bourg, composé de trois secteurs : [Localité 21] à l’ouest du centre ancien, [Localité 22] au sud de la départementales et [Localité 23] au sud-est du centre bourg, de l’autre côté de la départementale. Elle reprend les grands principes d’aménagement défini dans l’orientation d’aménagement (OA) du PLU de 2007.

Les consorts [R] font état de la définition de l’usage effectif selon le PLU et du caractère possiblement constructible des terrains situés en zones 1AUa et 1AUb.

D sur la nature des parcelles et leur qualification juridique

Le premier juge indique qu’il ressort des pièces du dossier, des observations des parties et du transport sur les lieux du 19 octobre 2023 ( avec des photographies pour chaque parcelle) qu’il s’agit de :

’ unité foncière n° 1 constituée par la parcelle B [Cadastre 3], de 1038 m², de forme régulière rectangulaire, d’une largeur de 28 m en nature de jardin potager qui est située à grande proximité des zones urbanisées, notamment une usine de la commune, mais n’étant desservie que par un chemin de terre de très faible largeur, le [Adresse 13], qui donne sur une voie de circulation, artère communale de [Localité 7], à 200 m du centre-ville et de la mairie ;

’ unité foncière n° 2 constituée de la parcelle BE n° [Cadastre 9], en nature de jardin, 2193 m², de forme rectangulaire légèrement irrégulière, largeur de 35 m et 40 m de profondeur, disposant d’un accès direct sur le [Adresse 13]. Lors du transport la présence de 7 arbres évoqués par les consorts [R] n’a pas été constatée, ceux-ci n’ en ont pas fait état ;

’ unité foncière n° 3 constituée des parcelles BE [Cadastre 4] (328 m²) et BE [Cadastre 5] (173 m²), en nature de jardin potager en forme de trapèze, d’une largeur minimale de 13 ètres et maximale de 20 m avec une profondeur de 20 m, disposant elle aussi d’un accès direct sur le [Adresse 13] ;

’ unité foncière n° 4 constituée des parcelles BE n° [Cadastre 6] (142 m²), BE [Cadastre 7] (40 m²) et BE [Cadastre 8] (339m²), en nature de jardin potager et partiellement de bois taillis pour la parcelle BE [Cadastre 7], de forme irrégulière, disposant d’un accès direct sur le [Adresse 13] ;

’ unité foncière n° 5 constituée de la parcelle C n° [Cadastre 1] (225 m²), en nature de friche, qui était inaccessible lors du transport, sans accès ;

’ unité foncière n° 6 constituée de la parcelle C n° [Cadastre 2] (135 m²) en nature de friche, de forme rectangulaire et de la parcelle C n° [Cadastre 10] (24 m²), s’agissant de deux parcelles issues de la parcelle mère C n° [Cadastre 14] divisée en deux en 2008, la parcelle C n° [Cadastre 10] étant en nature de route bitumée carrossable, constituant une partie du [Adresse 16] et l’accès de la parcelle C n° [Cadastre 2]. L’unité foncière constituée de ces deux parcelles, d’une superficie totale de 159 m², n’est pas enclavée, et se trouve à proximité des zones urbaines avec une desserte de voies de circulation.

Le premier juge indique ensuite que les parcelles des consorts [R] ne remplissent pas les conditions cumulatives de l’article L322-3 du code de l’expropriation, dès lors qu’elles ne sont pas dans une zone immédiatement constructible à la date de référence et qu’elles doivent en outre avoir une desserte en voies et en réseaux suffisants pour accueillir les 650 logements collectifs et individuels, outre les activités tertiaires et d’équipement, ce qui n’est pas le cas, le poste de dépenses des travaux relatifs aux voiries et réseaux divers ayant été évalué à un montant total de 8’003’843 euros démontrant l’insuffisance des réseaux existants pour la Zac à venir, quand bien même elles sont situées à proximité des zones urbanisées.

Cette exclusion de la qualification de terrain à bâtir n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

Le premier juge indique ensuite que le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique, qu’ainsi la méthode par comparaison sera utilisée pour déterminer l’indemnité principale de dépossession ; que s’agissant, de terrains qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, mais qui sont en situation privilégiée, ils peuvent être néanmoins être évalués à un prix supérieur à celui de terres ou de bois, en fonction de plus-value tenant à leur situation, notamment dans les zones périurbaines ou s’ exercent une forte pression sur le marché ; qu’il en est ainsi des terrains caractérisés par leur proximité avec une zone habitée, avec des commerces et des réseaux de viabilité de circulation à proximité.

Le premier juge indique que les unité foncières 1, 2, 3 et 4( parcelles BE[Cadastre 3], BE [Cadastre 9], BE [Cadastre 4], BE [Cadastre 5], BE[Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 8]) sont en nature de jardin potager, jardin ou bois taillis sans accès direct à une voie de circulation, mais en situation géographique privilégiée dès lors qu’elles sont dans une grande proximité avec la zone urbanisée constituée par le centre-ville de la ville de [Localité 7], sont situées à proximité d’une voie de circulation et des réseaux de viabilité ; que cependant, l’absence d’accès direct à une voie de circulation et l’absence d’accès adaptés aux réseaux sont à prendre en considération pour modérer ses caractéristiques de zone privilégié, étant rappelé que le critère de la desserte par les voiries et réseaux divers doit être apprécié au regard de l’ensemble de la Zac dont fait partie le terrain et que les dépenses de travaux relatifs aux voiries et réseaux divers ont été évalués dans le cadre de la réalisatio de la Zac à la somme de 8’003’843 euros, démontrant l’importance des travaux à réaliser pour avoir un ensemble de VRD adapté.

Les consorts [R] ne contestent pas les unités foncières retenues par le premier juge mais demandent l’infirmation du jugement pour les parcelle BE[Cadastre 3], BE[Cadastre 9], C[Cadastre 1], C[Cadastre 2] s’agissant de la qualification de situation privilégiée.

Ils demandent en effet de retenir que :

– l’unité foncière n°1 est hautement privilégiée,

– les unités foncieres n°2, 3 et, 4 et 5 sont bien situées mais simplement privilégiées,

– l’unité foncière n°6 est éminement privilégiée.

La société Aménagement 77 indique que s’il est loisible de retenir que l’une des parcelles serait en situation privilégiée, l’ensemble ne l’est pas.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement qui a retenu la situation privilégiée pour toutes les parcelles , à l’exception de la parcelle C655.

Il indique que ne s’agissant pas d’un terrain à bâtir, les parcelles expropriées seront évaluées en fonction de leur usage effectif ; que lorsqu’un terrain n’a pas reçu la qualification légale de terrain à bâtir, il doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence, qu’il peut cependant bénéficier d’une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que ce caractère privilégié tient, notamment, à la proximité d’une zone habitée ou à l’existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation ; qu’en l’espèce, certains secteurs de la Zac du Centre-Bourg se situent à proximité directe des zones urbanisées, que certaines zones bénéficient d’un accès aux voies de circulation et de la desserte par les réseaux et que bien qu’insuffisants pour desservir l’ensemble de la zone, cette proximité permet de retenir la qualification de terrain en zone privilégiée et que cette caractéristique doit être prise en compte au stade de la détermination de la valeur de la parcelle expropriée.

SUR CE,

Par arrêt du du 1er décembre 1993 n° 92 ’ 70 457 la 3e chambre de la Cour de cassation a dégagé la notion de terrain en situation privilégiée.

Il est pris en compte l’ensemble des caractéristiques favorables dun terrain à la date de référence au regard de l’ usage effectif.

En l’espèce :

– unité foncière n°1 constituée de la parcelle BE n°[Cadastre 3] :

Les consorts [R] indiquent que cette foncière est en nature de jardin potager, qu’elle dispose d’un accès direct sur le [Adresse 13], avec une voie non asphaltée mais carrossable, qu’elle est très bien située et dispose de l’ensemble des réseaux nécessaires à son urbanisation future et qu’elle est ainsi en situation hautement privilégiée.

Ils indiquent que le jugement commet quatre erreurs d’appréciation :

’l’UF1 n’est pas « située à une grande proximité des zones urbanisées », et lui est contiguë ;

’ le chemin de terre n’est pas de « très faible largeur » puisque les véhicules passent sur cette voie ;

’ la description ne précise pas que ce chemin de terre est carrossable, et qu’il est même goudronné sur plusieurs dizaines de mètres ; que ce chemin ne donne pas sur une simple « voie de circulation », mais sur la [Adresse 17], à savoir une voie communale majeure reliant le centre-ville de [Localité 7] à l’autoroute A4.

Les consorts [R] demandent donc l’infirmation du jugement pour voir retenir la situation hautement privilégiée.

La Cour de cassation retient uniquement la notion de situation privilégiée, qui est moins une catégorie juridique qu’un facteur de valorisation , il n’y a donc pas lieu de retenir diverses catégories (les consorts [R] distinguant terrain privilégié, terrain très privilégié, terrain hautement privilégieé et terrain éminement privilégié qui ne sont pas des catégories juridiques consacrées), la valeur étant fixée au regard de l’usage effectif et au regard de références également en situation privilégiée.

Il n’y a donc pas lieu à infirmation du jugement pour voir retenir une situation hautement privilégiée.

Le jugement qui a donc retenu la situation privilégiée sera confirmé.

– unité foncière n°2 constituée de la parcelle BE n°[Cadastre 9]:

Les consorts [R] indiquent que cette unité foncière est en nature de jardin, avec un accès direct sur le [Adresse 13], et ils demandent uniquement l’infirmation au titre de la présence de sept arbres, qui sera étudiée ci-après.

Le jugement qui a donc retenu la situation privilégiée sera confirmé.

– unité foncière n°3 constituée des parcelles BE [Cadastre 4] et BE [Cadastre 5]:

Les consorts [R] indiquent que cette unité foncière est en nature de jardin potager, disposant d’un accès direct sur le [Adresse 13], dont la superficie s’avère idéale pour tout projet immeuble d’habitation, administratif ou commercial.

Ils ne demandent donc pas l’infirmation du jugement.

Le jugement qui a donc retenu la situation privilégiée sera confirmé.

– unité foncière n°4 constituée des parcelles BE n°[Cadastre 6], BE [Cadastre 7] et BE[Cadastre 8]:

Les consorts [R] indiquent que cette unité foncière est en nature de jardin potager, avec un accès direct sur le [Adresse 13], qu’il s’agit d’une vaste unité foncière non enclavée, dont la forme et la superficie s’avèrent idéales pour deux projets d’immeubles d’habitation, administratif ou commercial.

Ils ne demandent donc pas l’infirmation du jugement.

Le jugement qui a donc retenu la situation privilégiée sera confirmé

– unité foncière n°5 constituée de la parcelle C n°[Cadastre 1] :

Les consorts [R] indiquent que cette unité foncière est en nature de bois, non enclavée, avec un accès direct sur le chemin rural n° [Cadastre 15], et que si la voie n’est ni asphaltée ni carrossable c’est en raison du défaut d’entretien de la commune de [Localité 7], que cette unité foncière est adaptée à un projet d’immeubles d’habitation, administratif ou commercial.

Il contestent donc que le chemin rural soit inaccessible.

La consistance de cette parcelle doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 9 juin 2020.

Les consorts [R] ne rapportent pas la preuve, faisant uniquement état du cadastre, qu’à cette date ce chemin rural était entretenu et accessible.

Il ressort qu’à la date du procès-verbal de transport, que cette unité foncière, en nature de friche, était inaccessible et sans accès.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Ils ne contestent pas que le juge ait écarté la qualification de situation privilégiée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

– unité foncière n°6 constituée de la parcelle C n°[Cadastre 2] :

Les consorts [R] indiquent que cette unité foncière en nature de bois n’est pas enclavée, disposant d’un accès direct sur le [Adresse 16], goudronné donc carrossable, et que cette unité foncière est adaptée à un projet d’immeubles d’habitation, administratif ou commercial.

Ils contestent l’analyse concrète du premier juge que l’UF 6 « se trouve à proximité des zones urbaines », alors qu’il est contigu, à la zone UD.

Ils demandent de retenir la qualification d’éminement privilégiée en indiquant c’est sur cette base que seront évaluées les unités foncières 1, 2, 3, 4 et 5.

La Cour de cassation retient uniquement la notion de situation privilégiée , il n’y a donc pas lieu de retenir diverses catégories, la valeur étant fixée au regard de l’usage effectif.

Il n’y a donc pas lieu à infirmation du jugement pour voir retenir une situation éminement privilégiée.

Le jugement qui a donc retenu la situation privilégiée sera confirmé.

D sur date d’évaluation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 15 janvier 2025.

II Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les surfaces des parcelles des consorts [R] retenues par le premier juge n’étant pas contestées par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, toutes les parcelles ont fait l’objet d’une expropriation du 9 juin 2020, à l’exception de la parcelle C n° [Cadastre 10].

Les parties ne contestent pas la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Les parties ne contestant pas la méthode par comparaison retenue par le premier juge, le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur les références des parties

Le premier juge a retenu les valeurs suivantes en retenant uniquement les références du commissaire du Gouvernement :

’ pour les unités foncières 1,2,3 et 4: 26 euros/m² ;

’ pour l’unité foncière n° 6: 26 euros/m²

’ pour la parcelle C n° [Cadastre 1]:16 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références des consorts [R]

Ils demandent l’infirmation du jugement et à titre principal de retenir les valeurs suivantes:

– 200 euros/m² pour l’unité foncière n°1 ( BE65) ;

– 100 euros pour les unités foncières N°2 (BE [Cadastre 9]), n°3 (BE n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5]), N°4 (BE n°[Cadastre 6], BE n°[Cadastre 7] et BE [Cadastre 8]) ;

– 40 euros pour l’unité foncière n°5 (C n°[Cadastre 1]) ;

– 300 euros pour l’unité foncière n°6 (C [Cadastre 2]-[Cadastre 10]).

Ils présentent six termes de comparaison :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

20 juillet 2021

[Adresse 19]

468

199’000

425

UD

terrain à bâtir

pièce n° 4

T2

27 mars 2020

[Adresse 20]

483

182’000

377

UD

terrain à bâtir

pièce n° 5

T3

29 mars 2019

NC

155

135’000

871

UD

terrain à bâtir

T4

25 octobre 1018

NC

293

170’000

580

UD

terrain à bâtir

T5

20 juin 2018

NC

309

175’000

566

UD

terrain à bâtir

T6

30 avril 2019

NC

318

178’000

560

UD

terrain à bâtir

moyenne

400

Les consorts [R] indiquent que les termes n° 3 n° 6 ont été communiqués pour information, car étant irrecevables pour être antérieurs au 15 janvier 2020.

Ces termes trop anciens seront donc écartés.

Terme T1

Les consorts [R] exposent que ce terme est essentiel, car il se situe à 90 m de l’unité foncière n° 6, en zone UD avec des caractéristiques similaires.

Ce terme comparable en localisation pour un terrain à bâtir sera retenu.

Terme T2

Les consorts [R] exposent que ce terme est contigu au précédent et l’analyse identique.

Ce terme sera retenu pour les mêmes motifs que le terme précédent.

b) Les références de la société Aménagement 77

Elle propose les termes de référence suivants avec les références de publication, s’appliquant aux terrains nus, ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à bâtir :

N° du terme

Date de vente

Parcelles

Surface/m²

Prix indemnité principale en euros

Prix indemnité de remploi

prix/euros/m²

Zonage PLU

I1

7 décembre 2016

BE [Cadastre 17]

BE [Cadastre 18]

BA [Cadastre 19]

4826

54’965

7276

9,88

1 Aub/1 AU a

I2

4 juillet 2012

C [Cadastre 53]

320

10

1 Aub

I3

19 septembre 2012

C [Cadastre 54]

201

101 AUb

La société AMENAGEMENT indique que la moyenne de ces termes retenus par la cour s’élève donc à une valeur unitaire de 10 euros/m².

Cependant, ces termes de 2012 et 2013 datant de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés.

La société AMENAGEMENT 77 propose également les termes suivants :

actes ventes (signature et publication)

parcelles

prix indemnitré principale/euros

prix indemnité de remploi/euros

prix foncier global/euros

surfaces/m²

prix au M²/euros

zonage PLU

C [Cadastre 20]

C [Cadastre 55]

10 juin 2013

4 juillet 2013

20’540

2054

10

1 AUa

BH [Cadastre 6]

BH [Cadastre 21]

11 mars 2015

22 avril 2015

31’155

3371

9,24

1 AUb

BE[Cadastre 17]

BE [Cadastre 22]

BA [Cadastre 19]

15 novembre 2026

7 décembre 2016

47’689

7276

54’965

4826

2,88

1 Aub

1aUa (pour BA [Cadastre 19])

C [Cadastre 23]

C [Cadastre 3]

C [Cadastre 56]

C [Cadastre 24]

C [Cadastre 57]

28 avril 2017

29 mai 2017

29’155

5024

34’679

3071

9,66

1 AUa

C [Cadastre 25]

BE [Cadastre 26]

BH [Cadastre 5]

15 septembre 2017

4 octobre 2017

10’398

2080

12’478

1094

9,50

1 Aub

1 Aua (pour C1831)

La société AMENAGEMENT 77 indique que ces termes portent :

’ sur des terrains situés dans le périmètre de la Zac Centre Bourg de [Localité 7] ;

’ sur des terrains aux caractéristiques similaires à ceux expropriés, à savoir des terrains nus en nature de friche et bois taillis ;

’ sur des terrains classés en zone à urbaniser dans le cadre d’une opération d’ensemble du PLU de [Localité 7] ;

’ sur les terrains qui ne comportent pas de réseaux suffisants pour desservir l’ensemble de la Zac.

Elle ajoute que ces termes ont été validés par différentes décisions de justice devenues définitives à savoir :

’ arrêt n° 18/07 303 du 4 avril 2019 de la cour d’appel de Paris ;

’ arrêt n° 22/02 600 sises du 6 avril 2023 de la cour d’appel de Paris.

Elle ajoute que le commissaire du Gouvernement retient quant à lui une valeur moyenne de 18 euros/m² .

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement cite de la jurisprudence ;

– arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 avril 2023; ce terme a déjà été écarté,

– arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 janvier 2025, RG 23/19081

Cet arrêt concerne un jugement du 18 janvier 2018, soit de plus de cinq ans et sera donc écarté.

Le commissaire du Gouvernement propose des ventes de terrain autre que terrains à bâtir, d’une surface comprise entre 100 et 3000 m², au titre de la période de janvier 2020 à janvier 2025 à [Localité 7] avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

date de la mutation

adresse

surface terrain/m²

prix total/euros

prix/m²/euros

observations

CG1

23 novembre 2021

[Adresse 25]

765

11’047

14

zone BH 79(530m²: 52% 1AUb, 45%N, 2% UD BH85(235m²): 100%N configuration irrégulière et défavorable acquisition par la SEM Aménagement 77

CG2

16 juillet 2020

[Adresse 25]

1965

51’090

26

zone 1aUb bande de terrains avec accès sur route acquisition par la SEM Aménagement 77

CG3

29 décembre 2021

[Localité 11]

20

578

29

zone 1aUb enclavée acquisition par la SEM Aménagement 77

Le commissaire du Gouvernement indique que ces trois mutations concernent des acquisitions amiables réalisées par la société Aménagement, dans le cadre de l’expropriation de la Zac de [Localité 7] et que ces valeurs, qui ne reflètent pas des valeurs issues d’un marché libre, seront écartées.

En conséquence, ces références correspondants à un marché captif seront écartées comme proposé par le commissaire du Gouvernement.

Il propose ensuite une étude de marché correspondant à des mutations de terrains à bâtir sur le secteur, après le 1er janvier 2020 et antérieures à la date du jugement, pour une surface comprise entre 100 et 2000 m², à [Localité 7] avec les références cadastrales et d’enregistrement :

Date mutation

adresse

surface terrain/m²

prix total/m²

prix/m²/euros

22 avril 2021

[Adresse 28]

544

150’000

276

15 septembre 2023

[Adresse 28]

384

110’000

286

16 septembre 2022

[Adresse 29]

381

110’000

289

16 décembre 2022

[Adresse 30]

881

275’000

312

16 septembre 2022

[Adresse 29]

381

120’000

315

2 décembre 2022

[Adresse 28]

449

185’000

412

25 mai 2022

[Adresse 32]

417

190’000

456

18 novembre 2022

[Adresse 29]

351

165’000

470

13 juin 2022

[Adresse 29]

351

170’000

484

13 novembre 2020

[Adresse 34]

294

160 000

544HT

27 mars 2020

[Adresse 16]

321

182 000

567HT

27 septembre 2022

[Adresse 35] et [Adresse 36]

396

225 000

568HT

prix moyen

394

prix médian

391

Le commissaire du Gouvernement apporte les précisions suivantes avec les photographies pour chaque terme :

’ terme n° 2 : parcelles BD [Cadastre 28] et B.D. [Cadastre 29] : les parcelles, de forme rectangulaire, donnent sur le [Adresse 28] ;

’ terme n° 2 : parcelles BD [Cadastre 30] et B.D. [Cadastre 31] : ces parcelles forment une unité foncière rectangulaire, disposant d’une façade de 10 m sur le [Adresse 28] ;

’ terme n° 3 : BD n° [Cadastre 32] cette parcelle, de forme

[…texte tronqué, 14488 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]