N° RG 25/01679 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL2J

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01679 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL2J

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Sylvie DE SOUSA

Société HABITAT DE L’ILL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Sylvie DE SOUSA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

HABITAT DE L’ILL, Société Coopérative d’Habitations à Loyer Modéré, Société coopérative à responsabilité limitée régie par les lois locales sur les associations coopératives,
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Monsieur [V] [D], chargé du recouvrement et du contentieux, muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [S] [J] [G]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparant et assisté par Me Sylvie DE SOUSA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 250

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 février 2011 avec prise d’effet au 1er mars 2011, la société coopérative d’habitations à loyer modéré HABITAT DE L’ILL (ci-après HABITAT DE L’ILL) a loué à Monsieur [C] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 333,28 euros outre 135,10 euros de provision pour charges, payables à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois en cours.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, HABITAT DE L’ILL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 458,30 euros au titre des loyers et charges échus au 25 novembre 2024 inclus.

La caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin (CAF) et la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ont été saisies le 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, HABITAT DE L’ILL a fait assigner Monsieur [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

· lui donner acte de la notification de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin par voie dématérialisée et dans le délai prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
· constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
· dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe,
· ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
· condamner en quittances et deniers le locataire à payer la somme de 2 300,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 janvier 2025,
· condamner en quittances et deniers le locataire à payer au titre des loyers courants à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la résiliation du bail un montant mensuel de 587,11 euros, incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers,
· condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète et effective des lieux,
· condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 140,64 euros et les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 3 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, HABITAT DE L’ILL, représentée par Madame [R] [U], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance en précisant que le dette locative s’élève à la somme de 3 172,69 euros au 21 mai 2025 et produit un décompte actualisé. Elle indique en outre que le paiement du loyer a repris de décembre 2024 à mars 205 mais qu’il n’a pas été réglé aux mois d’avril et mai 2025.

Cité à étude, Monsieur [C] [G] comparait et indique avoir arrêté de payer le loyer puis repris les versements. Il dit ne plus travailler et ne plus avoir de ressources notamment d’indemnités journalières après trois années d’arrêt de travail. Il indique devoir supporter 928 euros de charges mensuelles. Il soutient que le logement est insalubre, qu’il y a des infiltrations et que des tuiles tombent, de sorte qu’il a décidé de régler le loyer quand il le souhaite. Il dit avoir des photos sur son téléphone et se plaindre depuis des années de soucis de chauffage, sans réaction de la part de la bailleresse. Il conteste la dette et informe avoir d’autres demandes dont il parlera avec son avocate.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 16 mai 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire déclare que son chauffage ne fonctionnait pas pendant plus d’un an mais qu’il aurait été rétabli depuis l’automne 2024. Monsieur [C] [G] dit avoir utilisé un appareil électrique d’appoint lorsqu’il n’avait pas de chauffage, entrainant une facture électrique de 833 euros. Le locataire relève l’insalubrité du logement en raison des soucis de chauffage, d’isolation et d’infiltrations de la toiture, justifiant sa demande de fin des prélèvements automatiques du loyer formulée auprès de sa banque. Monsieur [C] [G] ajoute qu’il manquait des tuiles sur le toit et que certaines avaient bougé. Monsieur [C] [G] ne travaille plus et s’est inscrit à France Travail le 28 février 2025. Il a perçu son solde de tout compte en janvier 2025. Il ne perçoit pas d’indemnités journalières de la CPAM pour avoir totalisé 3 années d’arrêt maladie, ce dernier étant toujours d’actualité et le locataire souhaitant en outre partir en cure de désintoxication. Monsieur [C] [G] est donc sans revenu et indique utiliser ses économies. Il a repris le versement mensuel du loyer et souhaite déménager. Le travailleur social a proposé au locataire la mise en place d’une mesure de protection judiciaire au vu de sa situation préoccupante et l’a encouragé à remettre en place le virement permanent en vue du paiement du loyer, le règlement du loyer permettant de solliciter un FSL.

L’affaire est renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025.

Par acte reçu au greffe le 14 octobre 2025, Maitre Sylvie DE SOUSA a informé la juridiction de sa constitution pour la défense des intérêts de Monsieur [C] [G].

Après plusieurs renvois pour conclusions des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2026.

A cette audience, HABITAT DE L’ILL, représentée par Monsieur [V] [D], muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 13 avril 2026. Elle indique qu’un virement a bien été mis en place mais que le loyer n’est pas entièrement réglé, et que la dette actualisée s’élève à la somme de 4 352,99 euros.

Par ses écritures, elle maintient ses demandes initiales et sollicite également le débouté de toutes les demandes de Monsieur [C] [G].

Elle indique que le loyer s’élève désormais à la somme de 388,56 euros et la provision sur charges à la somme de 198,55 euros, soit une redevance mensuelle totale égale à 587,11 euros.

Elle fait valoir que le défendeur s’abstient de payer les redevances dans leur intégralité, ce qui a poussé la bailleresse à lui faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le contrat de bail. Ce commandement de payer étant resté infructueux, HABITAT DE L’ILL estime que le bail a pris fin de plein droit. Au besoin, elle souligne que la violation répétée du défendeur de son obligation de paiement des loyers et charges justifierait la résiliation judiciaire du bail.

Elle soutient que deux sociétés sont intervenues en 2023 et 2024 dans le logement du défendeur et que dans le rapport du 4 avril 2024 de la seconde société, il est indiqué que Monsieur [C] [G] ne chauffe pas son logement et que les désordres constatés liés à un problème de condensation réglé en 2023 n’avaient pas évolué depuis, de sorte que tout est réglé depuis 2024 et que la demande d’expertise est sans objet. Elle ajoute que tous les rapports d’intervention ont été transmis à Monsieur [C] [G] par courriel du 23 décembre 2025, sans suite de sa part.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en ce qu’elle relève que le loyer résiduel courant n’est pas réglé par le défendeur depuis plusieurs mois et que ce dernier ne justifie pas de sa situation financière et de sa capacité à rembourser la dette par lesdits délais.

Monsieur [C] [G], assisté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 22 juin 2026 et indique que le problème de chauffage existe depuis son arrivée dans le logement.

Il déclare être capable de rembourser sa dette à hauteur de 395 euros par mois.

Par ses écritures, il demande au juge de :

– débouter la partie demanderesse de ses fins et conclusions,
– condamner la partie demanderesse aux entiers frais et dépens,
subsidiairement, en cas de condamnation :
– accorder au défendeur les plus larges délais d’évacuation et/ou de paiement,
subsidiairement avant-dire-droit :
– désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour se rendre dans le logement et constater si des désordres l’affectent, le cas échéant détailler, rechercher l’origine de ces désordres et se prononcer sur les préjudices en résultant pour le défendeur,
– réserver les droits du défendeur à conclure plus amplement au fond après dépôt du rapport d’expertise,
– suspendre le règlement des loyers afférents à la location du logement jusqu’à ce qu’un nouveau jugement soit rendu dans le cadre de la présente instance.

Il fait valoir que le bail, âgé de plus de 15 ans, a été exécuté sans difficultés pendant de nombreuses années. Il souligne en outre que la demanderesse ne justifie pas de l’existence d’une créance dans son assignation, en ce qu’elle ne communique aucun décompte suffisamment détaillé, ni de décomptes de charges et justificatifs.

Il indique que le montant des allocations versées par la CAF a été réduit puis supprimé en raison du présent contentieux.

La CAF a finalement annoncé reprendre le versement des allocations, à hauteur de 90 euros par mois contre 270,05 euros en novembre 2025, alors que Monsieur [C] [G] a retourné à la demanderesse un plan d’apurement comme sollicité par la CAF, par lequel il propose de verser 93 euros par mois en sus du loyer résiduel afin d’apurer sa dette.
Il souligne qu’il a mis en place un virement mensuel permanent dès le 8 novembre 2025 à hauteur de 395 euros, mais que la bailleresse n’a pas donné suite à sa proposition de sorte que la situation du défendeur s’est aggravée et l’arriéré n’a pas pu être résorbé.

Il argue que le logement a subi des infiltrations importantes qui ont affecté l’ensemble des pièces, et dit n’avoir cessé de contacter HABITAT DE L’ILL pendant de nombreux mois, sollicitant que des sociétés soient mandatées pour procéder à des travaux de réfection. Il précise que la bailleresse a finalement procédé à la recherche et la réparation de l’origine des désordres mais n’a pas remis le bien dans son état antérieur de sorte qu’il reste dégradé par lesdits désordres notamment les problèmes de chauffage et de condensation.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la demande de « donner acte » n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée à ce titre.

I. Sur la recevabilité de la demande

· Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

· Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
(…) »
En l’espèce, il ressort des développements précédents que Monsieur [C] [G] ne démontre pas que le logement occupé est indécent et nécessite des travaux de mise en conformité de sorte que sa demande avant-dire-droit en suspension du loyer sera également rejetée.

II. Sur les demandes principales

· Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 17 2° qu’en cas de non-paiement à leurs échéances du loyer, des charges et autres accessoires, ainsi que plus généralement de toutes sommes régulièrement justifiées et dues par le locataire au titre de l’occupation des lieux loués soit même de non-versement du dépôt de garantie, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie devant le tribunal compétent.

A la lecture des décomptes fournis par la bailleresse, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Alors que le commandement visait une somme en principal de 2 458,30 euros, seul un montant total de 1 040 euros a été versé par Monsieur[G] (virements des 18 décembre 2024 et 17 janvier 2025) pendant le délai de deux mois imparti par ledit commandement.

En conséquence, le manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Son expulsion sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

· Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, HABITAT DE L’ILL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [G], la bailleresse produit bien un décompte précis des loyers et charges, décompte qu’elle est en droit d’actualiser notamment s’agissant d’indemnités d’occupation ce qu’elle a par ailleurs fait contradictoirement auprès du défendeur. Enfin, le fait que la bailleresse n’aurait pas donné suite à la proposition d’un plan d’apurement est sans emport sur l’état de la dette locative.

Monsieur [G] ne justifie ainsi pas de s’être libéré de la dette locative ou d’une partie de la dette locative.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 18 juin 2026, la dette locative de Monsieur [C] [G] s’élève à la somme de 4 352,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

· Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte du 18 juin 2026 fourni par la bailleresse met en évidence que Monsieur [G] a repris le paiement d’une partie du loyer en versant depuis plusieurs mois la somme mensuelle de 395 euros. Cependant et malgré les efforts conséquents fournis par Monsieur [G] en dépit de sa situation financière précaire et de son état de santé, il y a lieu de relever que les versements qu’il opère et le montant de l’APL ne permettent pas de couvrir l’intégralité du loyer et charges courants qui s’élève à la somme mensuelle de 608,97 euros et quand bien même les APL sont de 143 euros par mois.

Compte tenu de sa situation, il est illusoire de penser qu’il puisse faire face à des délais de paiement en versant une somme supplémentaire en sus du loyer et des charges courants.

Dès lors et au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’opposition de la bailleresse pour l’octroi de délais de paiement, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [G] de sa demande en délais de paiement.

IV. Sur les demandes subsidiaires formulées par le défendeur et avant-dire droit

Monsieur [G] formule des demandes qu’il qualifient de subsidiaires et d’avant-dire droit concernant l’état du logement qu’il occupe. Il sollicite ainsi une expertise judiciaire pour trouver l’origine des désordres qui affecteraient le logement et pour chiffrer son préjudice ainsi que la suspension du loyer.

o Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Aux termes de l’article 233 du même code le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par la bailleresse que plusieurs interventions ont déjà eu lieu dans le logement occupé par Monsieur [C] [G], s’agissant des problèmes de condensation et de chauffage.

Il ressort notamment du rapport établi le 9 octobre 2023 par la société Alsace Home Services que « problème de condensation, aération au niveau des velux, pour moi, j’ai l’impression qu’ils sont étanches mais pas moyen de vérifier. Prise de photos des dégâts d’eau dans l’encadrement en placo du velux. Le chauffage ne fonctionne pas. La VMC à l’aire de fonctionner. Le problème ne concerne pas la menuiserie ».

Il ressort ensuite du rapport établi le 4 avril 2024 par la société POSEIDO que le revêtement de l’encadrement de la fenêtre de toit de la cuisine et de la salle de bain ainsi que le revêtement du rampant du salon sont dégradés. Toutefois, les mesures d’humidité prises par l’intervenant correspondent aux recommandations de sorte qu’il est relevé que « les matériaux sont secs » à ces endroits. L’intervenant souligne aussi que le contrôle des dispositifs d’entrée et d’extraction d’air du logement révèle « un débit d’air correct sur l’ensemble des grilles d’entrée d’air du logement » et « un débit correct sur l’ensemble des bouches d’extraction d’air du logement ».

Le relevé hygrométrique et le relevé de température indiquent des mesures correctes – respectivement de 58,8% et 19°C – au vu de l’hygrométrie et de la température conseillées. Le rapport conclut que les désordres concernés dans le logement occupé par Monsieur [G] proviennent d’un phénomène de condensation, que l’humidité engendrée par l’occupation et par le manque de chauffage du logement condense sur les zones froides et favorise l’apparition des dégradations des revêtements. Il est préconisé au locataire d’aérer régulièrement le logement, de maintenir une température stable entre 19 et 21 degrés en période hivernale et de procéder au nettoyage régulier des dispositifs d’entrée et d’extraction d’air du logement.

En outre, le rapport indique que Monsieur [C] [G] a informé l’intervenant qu’il a rencontré « des problèmes de chauffage pendant plusieurs hivers et que seulement 2 radiateurs sur 5 fonctionnaient. Le problème a été résolu au cours de l’année 2023. Les désordres n’ont pas évolué depuis ».

L’ensemble de ces éléments est produit par la bailleresse.

Monsieur [C] [G] ne produit aucun élément démontrant la persistance des désordres depuis le dernier rapport du 4 avril 2024 ni même qu’il a tenté d’alerter la bailleresse de difficultés liées notamment au chauffage ou d’une éventuelle persistance des désordres.
Au contraire, Il reconnait que les problèmes ont été résolus et que seuls demeureraient des dégradations à la suite des désordres qui ont été réglés.

Une mesure d’expertise judiciaire pour trouver l’origine des désordres et déterminer le préjudice subi ne peut permettre de suppléer la carence de Monsieur [G] alors que ce dernier se contente de produire des clichés photographiques non horodatés qui montrent du papier peint décollé en partie ou des traces sur les murs, ce qui est déjà relevé par le dernier rapport susvisé, et un courrier à la CAF le 13 juillet 2025 qui évoque la salubrité et l’humidité du logement sans que la réponse de la CAF ne soit produite ni un éventuel rapport de la ville sur la salubrité du logement.

Il ne produit aucun courrier adressé à la bailleresse faisant état des difficultés notamment liées au chauffage qu’il évoque. Enfin s’agissant de son préjudice, il est à même de le déterminer ou à minima de les décrire, ce qu’il ne fait pas, se contentant sur ce point de solliciter une expertise.

En conséquence, Monsieur [C] [G] sera débouté de sa demande avant-dire-droit en expertise judiciaire.

o Sur la demande en suspension du loyer

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

V. Sur les demandes accessoires

· Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société HABITAT DE L’ILL de sa demande à ce titre.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2011 entre la société HABITAT DE L’ILL, d’une part, et Monsieur [C] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HABITAT DE L’ILL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [G] à verser à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 4 352,99 euros (décompte arrêté au 18 juin 2026, mois de mai 2026 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [G] à verser à la société HABITAT DE L’ILL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société HABITAT DE L’ILL du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à la préfecture du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS