L’essentiel
La situation privilégiée constitue un facteur de valorisation, et non une catégorie juridique graduée. Elle est appréciée au regard de la façade sur une voie ouverte à la circulation, de la proximité des zones urbanisées et des réseaux, ainsi que de la configuration du bien. La méthode comparative est admise, le juge disposant du pouvoir souverain de retenir la méthode adaptée.
Après exclusion des références trop anciennes, des acquisitions amiables captives et des termes insuffisamment comparables, la valeur des terrains à bâtir a été ramenée à 360 euros/m², puis réduite de 90 % pour tenir compte de l’absence de constructibilité immédiate et de l’usage effectif. L’indemnité principale a ainsi été fixée à 65 844 euros.
L’indemnité de remploi, calculée selon l’article R 322-5, s’élève à 7 584,40 euros. L’absence d’ordonnance d’expropriation ne fait pas obstacle à l’évaluation préalable des biens, mais le transfert de propriété demeure subordonné à cette ordonnance. Les dépens restent à la charge de l’expropriant en application de l’article L 312-1 ; l’appelant perdant est condamné aux dépens d’appel.
En résumé
- Indemnité principale maintenue à 36 euros/m² après abattement de 90 %.
- Terrain à bâtir exclu faute de constructibilité immédiate et réseaux suffisants.
- Situation privilégiée retenue comme facteur de valorisation, sans catégorie juridique graduée.
- Références anciennes, captives ou insuffisamment comparables écartées.
- Indemnité de remploi calculée selon l’article R 322-5.
- Transfert de propriété subordonné à l’ordonnance d’expropriation.
Contexte de l’affaire
Les propriétaires indivis détenaient une unité foncière composée d’une parcelle boisée de 1 807 m² et d’une parcelle de 22 m² constituant une partie de voirie. Les biens étaient situés en zone 1AUb, dans le périmètre de la ZAC, mais ne bénéficiaient pas de réseaux suffisants ni d’une constructibilité immédiate.
Le juge de l’expropriation a retenu une situation privilégiée, une valeur de 36 euros/m² et une indemnité principale complétée par une indemnité de remploi. Les propriétaires ont demandé une revalorisation substantielle, tandis que l’aménageur sollicitait une réduction. La cour confirme le jugement, maintient l’évaluation fondée sur des références comparables et rappelle que le transfert de propriété interviendra seulement après l’ordonnance d’expropriation.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Vérifier l’absence de constructibilité immédiate à la date de référence.
- Établir l’insuffisance des réseaux nécessaires à l’opération d’ensemble.
- Évaluer les biens selon leur usage effectif.
- Caractériser une façade et un accès direct à une voie ouverte à la circulation.
- Prendre en compte la proximité des zones urbanisées et des réseaux.
- Comparer avec des mutations localisées et suffisamment contemporaines.
- Appliquer les moins-values liées à la superficie et à la configuration.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Procès-verbal de transport décrivant la nature boisée et l’accès aux parcelles.
- Plan local d’urbanisme classant les biens en zone 1AUb.
- Règlement de zone imposant une opération d’aménagement d’ensemble.
- Évaluation des travaux de voirie et réseaux à 8 003 843 euros.
- Tableaux de mutations et références de ventes comparables.
- Photographies et descriptions des façades, accès et configurations.
Conséquences pratiques
- Maintien de l’indemnité principale à 65 844 euros.
- Versement de l’indemnité de remploi de 7 584,40 euros.
- Absence de transfert avant l’ordonnance d’expropriation.
- Maintien des 3 000 euros accordés au titre de l’article 700 en première instance.
- Condamnation des propriétaires aux dépens d’appel.
Checklist pour Avocats
À faire
- Identifier la date de référence applicable au bien.
- Vérifier le zonage et la constructibilité immédiate.
- Documenter l’état des réseaux et équipements nécessaires.
- Recenser des mutations comparables, récentes et en marché libre.
- Distinguer indemnité principale et indemnité de remploi.
À éviter
- Assimiler une zone à urbaniser à un terrain immédiatement constructible.
- Produire des références antérieures de plus de cinq ans.
- Retenir des acquisitions amiables relevant d’un marché captif.
- Ignorer la superficie et la configuration irrégulière du bien.
- Confondre évaluation de l’indemnité et transfert de propriété.
FAQ / Q-R juridiques
La qualification de terrain à bâtir
La qualification suppose les conditions cumulatives de l’article L 322-3 du code de l’expropriation. Les parcelles n’étant pas immédiatement constructibles et les réseaux étant insuffisants pour l’opération d’ensemble, elles ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir.
La situation privilégiée comme facteur de valorisation
La situation privilégiée n’est pas une catégorie juridique graduée. Elle s’apprécie au regard des caractéristiques favorables du bien à la date de référence, notamment sa façade et son accès à une voie ouverte à la circulation, sa proximité avec les zones urbanisées et les réseaux. Elle justifie une valorisation supérieure à celle d’un terrain ordinaire non constructible.
La sélection des références comparatives
Les références trop anciennes, les acquisitions amiables relevant d’un marché captif et les biens insuffisamment comparables sont écartés. La cour retient des mutations de terrains à bâtir localisés dans le même secteur, applique une moins-value liée à la superficie et à la configuration, puis un abattement de 90 % correspondant à l’absence de constructibilité immédiate.