MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 03 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 24/01265 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SWCP
NAC: 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame DURIN, Juge
Madame GALLIUSSI, Juge

GREFFIER lors des débats : Monsieur VENIER
lors du prononcé : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 26 Mars 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date du 18 juin 2026, puis prorogé au 3 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. LE GUILLOU.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [M] [R]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christoph KREMER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 321

Mme [I] [R]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christoph KREMER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 321

DÉFENDERESSES

S.D.C. VIA CAFFARELLI, représenté par son syndic, la SAS NEXITY [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

S.A.S. LES ETANCHEURS TOULOUSAINS, RCS [Localité 3] 821 696 903,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Nadia ZANIER de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 293

Compagnie d’assurance SMABTP, RCS 775 684 764,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [R] et Mme [I] [E], son épouse, sont propriétaires d’un appartement B34 au sein de la résidence [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 3], destiné à la location.

Par actes d’huissier de justice des 27 novembre 2017, 17 janvier 2018 et 15 mars 2018, M. et Mme [R], se plaignant de nombreux dégâts des eaux depuis 2009, ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse le propriétaire de l’appartement B41 situé au-dessus du leur, M. [T] [U], le syndic de copropriété, la société Nexity [C], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], ainsi que l’assureur dommages-ouvrage, la SMABTP.

Par ordonnance du 19 avril 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse a ordonné une expertise judiciaire, qu’il a confiée à M. [S] [P].

M. [P] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 21 février 2019.

Les travaux de réparation de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de M. [U], concernant une partie commune, ont été réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Nexity [C], par la société Les étancheurs toulousains en janvier 2020.

Par actes des 21 et 24 février 2020, M. et Mme [R], se plaignant d’un nouveau dégât des eaux, ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], la société Nexity [C], la SMABTP et M. [T] [U] aux fins de voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire et d’obtenir la condamnation de la SMABTP à leur verser une somme de 10 000 euros à titre de provision.

Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a fait droit à ces demandes et désigné une nouvelle fois M. [P].

Le deuxième rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 5 janvier 2021.

Le 23 mars 2021, un protocole d’accord est intervenu aux termes duquel la SMABTP a réglé au syndicat des copropriétaires une somme de 9 100 euros au titre du coût des travaux tels que chiffrés par l’expert judiciaire.

Au cours des travaux, il est apparu que la solution technique prévue n’était pas applicable.

Par actes des 24 septembre et 1er octobre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Nexity [C], a fait assigner M. [T] [U], M. et Mme [R], la SMABTP et la société Les étancheurs toulousains aux fins de voir ordonner une troisième expertise judiciaire.

Par acte du 22 octobre 2021, les nouveaux propriétaires de l’appartement B41, M. [J] [Y] et Mme [W] [G], ont été appelés en cause.

Par ordonnance du 14 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné une nouvelle expertise judiciaire, confiée à M. [P], et condamné la SMABTP à verser à M. et Mme [R] une provision de 4 000 euros à valoir sur leur indemnisation.

Un complément au rapport d’expertise judiciaire du 5 janvier 2021 a été déposé le 7 juin 2022, évaluant le montant des travaux à 23 000 euros.

Par acte du 31 août 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 23 000 euros correspondant au montant des travaux de reprise des parties communes.

M. et Mme [R] sont intervenus volontairement à la procédure pour solliciter la condamnation de la SMABTP à leur verser une indemnité de 20 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice.

Un accord est intervenu entre les parties, aux termes duquel la SMABTP a réglé au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 13 900 euros au titre des travaux de reprise de la terrasse déduction faite de la provision de 9 100 euros déjà versée, et a réglé à M. et Mme [R] la somme de 8 304,20 euros au titre de leurs préjudices immatériels subis jusqu’en 2020, déduction faite des indemnités provisionnelles déjà versées.

A la suite de cet accord, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et M. et Mme [R] se sont désistés de leurs demandes dirigées contre la SMABTP, ce dont le juge des référés leur a donné acte par ordonnance du 24 janvier 2023.

Les travaux préconisés par l’expert judiciaire ont été effectués en octobre et novembre 2023.

En décembre 2023, M. et Mme [R] ont pu remettre en état leur appartement.

Par actes de commissaire de justice du 1er mars 2024, M. et Mme [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5], la société Les étancheurs toulousains et la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices, notamment les frais de remise en état de leur appartement.

Par la suite, M. et Mme [R] ont été confrontés à un nouveau dégât des eaux.

De nouveaux travaux sur les parties communes ont été menés par la société Ads étanchéité, réceptionnés le 25 octobre 2024.

En novembre 2024, M. et Mme [R] ont une nouvelle fois fait intervenir la société Noguera pour rénover leur appartement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, M. et Mme [R] demandent au tribunal de :
– déclarer irrecevables et mal fondées toutes conclusions contraires,
– condamner solidairement la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à leur verser la somme de 88 576,52 euros en réparation de leur préjudice matériel,
– condamner solidairement la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à leur verser la somme de 48 570 euros en réparation de leur « préjudice matériel suite à la vente de l’appartement échouée »,
– condamner solidairement la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à verser à chacun d’eux la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
– condamner la SMABTP, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la SMABTP demande au tribunal de :
– rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,
– limiter l’indemnisation des travaux de reprise et frais d’investigations à la somme de 5 066,86 euros,
– juger qu’elle ne peut être tenue des pertes locatives et taxe sur les logements vacants au-delà du mois de janvier 2020,
– par voie de conséquence, juger qu’elle ne pourra être tenue des pertes locatives de M. et Mme [R] qu’à hauteur de 16 920 euros (940 €/mois x 18 mois),
– en tout état de cause, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des pertes locatives et taxes sur les logements afférentes à la période postérieure au mois de janvier 2020,
– juger qu’elle ne peut être tenue d’une quelconque perte financière subie par M. et Mme [R] lors de la vente de leur appartement intervenue en 2025,
– en tout état de cause, débouter M. et Mme [R] de leur demande au titre de la perte financière subie lors de la vente de l’appartement,
– à titre subsidiaire, juger que le préjudice de M. et Mme [R] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance,
– statuer ce que de droit sur l’évaluation de cette perte de chance,

– en tout état de cause, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre de ce chef de condamnation,
– débouter M. et Mme [R] de leur demande au titre de leur préjudice moral qui n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant,
– en tout état de cause, juger que sa police ne couvre pas un tel préjudice,
– par voie de conséquence, débouter de plus fort M. et Mme [R] de leur demande en ce qu’elle est dirigée à son encontre,
– limiter à la somme de 2 000 euros l’indemnité susceptible d’être allouée à M. et Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre de ce chef de condamnation.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] demande au tribunal, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, de :
– condamner in solidum la SMABTP et la société Les étancheurs toulousains à le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [R],
– débouter la SMABTP de ses prétentions,
– condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris la somme de 1 100 euros qu’il a consignée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, la société Les étancheurs toulousains demande au tribunal, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, de :
à titre principal,
– débouter toutes parties de toutes demandes présentées à son préjudice,
à titre subsidiaire,
– limiter l’indemnisation des travaux de reprise des embellissements à 1 348,66 euros,
– juger qu’en l’absence d’aggravation, cette somme ne saurait être mise à sa charge ; à titre subsidiaire elle est de 126,46 euros,
– juger qu’elle ne peut être tenue de pertes locatives et de la taxe qu’entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2021,
– juger qu’elle ne peut être tenue du coût d’intervention de la SMAC à concurrence de 3 648 € avant son intervention,
en tout état de cause,
– condamner in solidum la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des dommages immatériels,
– débouter M. et Mme [R] de leur demande au titre du préjudice moral,
– débouter la SMABTP et/ou le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de toutes demandes présentées à son préjudice,
– condamner tous succombants à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 26 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 18 juin 2026. Ce délibéré a été prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS

Sur les responsabilités et la garantie de l’assureur dommages-ouvrage :

M. et Mme [R], qui demandent l’indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait des infiltrations d’eau successives constatées dans leur appartement, recherchent la garantie de la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Les étancheurs toulousains, qui a effectué des travaux de reprise le 14 janvier 2020.

En ce qui concerne la garantie de l’assureur dommages-ouvrage :

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article L. 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En application de ces dispositions, le copropriétaire qui justifie d’un préjudice découlant des désordres de construction affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance des parties privatives des lots lui appartenant a qualité pour agir à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage.

En l’espèce, il résulte des trois rapports d’expertise judiciaire que les fuites d’eau constatées sur le plafond du séjour de l’appartement B34 ont pour cause une défaillance de l’étanchéité à l’interface des seuils et dormants des ouvertures donnant sur la terrasse de l’appartement B41, laquelle est en partie située au-dessus de la salle de séjour de l’appartement de M. et Mme [R].

Il est constant que cette terrasse constitue une partie commune à usage privatif.

Dès lors, M. et Mme [R] ont qualité pour agir contre la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage de la copropriété.

Il résulte des pièces versées aux débats que les premières infiltrations ont été constatées en avril 2009, postérieurement à la réception des travaux de construction de la résidence [Adresse 5], intervenue le 27 mars 2006, et ont donné lieu à plusieurs déclarations de sinistre dont la première a été effectuée le 9 avril 2009.

Par ailleurs, il résulte des rapports d’expertise judiciaire que ces infiltrations d’eau par le plafond du séjour de l’appartement B34 rendent cet ouvrage impropre à sa destination.

Dès lors, ce désordre présente un caractère décennal.

Par suite, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances, la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, doit sa garantie pour le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages résultant de ce désordre, ce qu’elle ne conteste pas.

Il résulte encore de la police souscrite que celle-ci comprend, outre la garantie dommages-ouvrage obligatoire limitée au paiement des dommages matériels, une garantie complémentaire des dommages immatériels subis par le propriétaire et résultant du désordre décennal.

Toutefois, il résulte des conditions générales auxquelles renvoient les conditions particulières de la police souscrite que les dommages immatériels doivent être entendus comme « tout préjudice pécuniaire résultant de la privation d’un droit, de l’interruption d’un service rendu par la construction ou de la perte d’un bénéfice, à l’exclusion du tout préjudice dérivant d’un accident corporel ».

Dès lors, ainsi que le fait valoir la SMABTP en défense, elle ne doit sa garantie, pour le paiement des dommages immatériels subis par M. et Mme [R], à les supposer avérés et causés par les infiltrations d’eau, qu’en ce qui concerne les dommages immatériels présentant un caractère pécuniaire, tels que les pertes locatives et la perte financière lors de la vente de l’appartement, à l’exception du préjudice moral allégué.

En ce qui concerne la responsabilité de la société Les étancheurs toulousains :

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du troisième rapport d’expertise judiciaire, du 7 juin 2022, rendu au contradictoire de la société Les étancheurs toulousains, que les travaux de réparation entrepris par cette société en janvier 2020 n’ont pas permis de remédier au désordre initial et sont à l’origine de nouvelles infiltrations, dès lors qu’elle n’a « pas effectué une prestation de reprise d’étanchéité en adéquation avec les désordres » et qu’elle s’est « contentée de mettre en œuvre une solution superficielle sans en vérifier l’efficacité ».

La société Les étancheurs toulousains fait valoir en défense que, n’étant pas liée à M. et Mme [R] par un contrat de louage d’ouvrage, sa responsabilité ne saurait être recherchée que sur le fondement délictuel.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 citées ci-dessus, le copropriétaire qui justifie d’un préjudice découlant des désordres de construction affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance des parties privatives des lots lui appartenant a qualité pour agir, sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, contre un entrepreneur lié au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, par un contrat de louage d’ouvrage, ce qui est le cas de la société Les étancheurs toulousains.

Ainsi qu’il a été dit, les infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de M. et Mme [R] ont pour cause une défaillance de l’étanchéité à l’interface des seuils et dormants des ouvertures donnant sur la terrasse de l’appartement B41, laquelle constitue une partie commune à usage privatif.

Dès lors, ce désordre, qui présente un caractère décennal et est imputable, postérieurement au mois de janvier 2020, à la société Les étancheurs toulousains, engage sa responsabilité décennale en ce qui concerne les préjudices subis par M. et Mme [R] postérieurement à son intervention, c’est-à-dire à compter de février 2020. Les désordres initiaux ne sont pas de nature à constituer une cause étrangère de nature à l’exonérer dès lors que ses travaux de réparation ont causé de nouvelles infiltrations.

En ce qui concerne la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi qu’il a été dit, il résulte des trois rapports d’expertise judiciaire que les fuites d’eau constatées sur le plafond du séjour de l’appartement B34 ont pour cause une défaillance de l’étanchéité à l’interface des seuils et dormants des ouvertures donnant sur la terrasse de l’appartement B41, laquelle est en partie située au-dessus de la salle de séjour de l’appartement de M. et Mme [R].

Il est constant que cette terrasse constitue une partie commune à usage privatif.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] est responsable des dommages causés à M. et Mme [R] résultant de ce désordre, ce qu’il ne conteste pas.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

En conséquence, il y a lieu, d’une part, de condamner in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, et le syndicat des copropriétaires à indemniser M. et Mme [R] de leurs préjudices causés par les infiltrations d’eau constatées dans leur appartement jusqu’en janvier 2020, à l’exclusion de leur préjudice moral.

Il y a lieu, d’autre part, de condamner in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à indemniser M. et Mme [R] de leurs préjudices causés par les infiltrations d’eau constatées dans leur appartement à compter de février 2020, à l’exclusion de leur préjudice moral.

Il y a seulement lieu, enfin, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à indemniser M. et Mme [R] de leur préjudice moral causé par les infiltrations d’eau constatées dans leur appartement.

Sur les préjudices :

M. et Mme [R] sollicitent, dans le dispositif de leurs dernières écritures, le paiement de la somme de 88 576,52 euros en réparation de leur préjudice matériel.

A la lecture des motifs de leurs dernières conclusions, cette somme se décompose ainsi :
– 592,20 euros au titre de la reprise des embellissements intérieurs du séjour (2018),
– 828,66 euros au titre des aléas de reprise du plafond et des murs du salon,
– 1 926 euros au titre de la reprise du parquet du séjour,
– 3 587,66 euros au titre des travaux de rénovation du mois de novembre 2024,
– 3 648 euros au titre des frais d’intervention de la SMAC,

soit 10 582,52 euros au titre du préjudice matériel total, auxquels M. et Mme [R] ajoutent 5 614 euros au titre de la taxe sur les logements vacants (2021 à 2025) et 72 380 euros de perte de loyer du mois d’août 2018 au mois de décembre 2024 à raison de 940 euros par mois, qui constituent néanmoins des préjudices immatériels.

Au titre de leurs préjudices immatériels, M. et Mme [R] demandent encore l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de l’échec de la vente de leur appartement au prix de 355 000 euros, qu’ils évaluent à 48 570 euros au regard du prix auquel leur bien a finalement été cédé, 306 430 euros.

Ils demandent enfin le paiement à chacun d’eux de la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

En ce qui concerne les préjudices matériels :

Il résulte des pièces versées aux débats que M. et Mme [R] ont fait procéder aux travaux de reprise des dégâts occasionnés dans leur appartement à deux reprises, la première fois au cours du dernier trimestre 2023, à la suite de la réalisation en octobre et novembre 2023 des travaux préconisés par le troisième rapport d’expertise judiciaire concernant l’étanchéité de la terrasse de l’appartement B41, et la seconde fois en novembre 2024, à la suite de nouvelles infiltrations survenues en 2024.

Le montant des travaux effectués au cours du dernier trimestre 2023 s’élève à 828,66 euros TTC (reprise du plafond du séjour selon devis signé le 19 octobre 2023) et 1 926,05 euros TTC (reprise du parquet stratifié selon facture du 7 décembre 2023).

Le montant des travaux effectués en novembre 2024 s’élève à 854,32 euros TTC (reprise du plafond du séjour selon facture FA240848 du 29 novembre 2024), 2 122,84 euros TTC (reprise du parquet stratifié selon facture FA240846 du 29 novembre 2024) et 610,50 TTC (reprise du plafond du balcon selon facture FA240847 du 29 novembre 2024), soit au total à 3 587,66 euros TTC.

La SMABTP et la société Les étancheurs toulousains contestent une partie voire la totalité de ces postes de préjudice.

Toutefois, l’ensemble de ces dépenses sont postérieures à l’intervention de la société Les étancheurs toulousains en janvier 2020 n’ayant pas permis de mettre un terme aux infiltrations d’eau dans l’appartement de M. et Mme [R], et ayant causé de nouvelles infiltrations. Elles lui sont donc imputables et engagent la responsabilité de cette entreprise.

Par ailleurs, si la dépense de reprise du parquet stratifié en décembre 2023 n’a pas été évoquée par l’expert, il ressort de la facture correspondant à cette dépense que celle-ci a bien pour cause le dégât occasionné dans l’appartement de M. et Mme [R]. De même, si l’ultime dégât des eaux auquel M. et Mme [R] ont été confrontés en 2024, postérieurement aux trois expertises judiciaires, n’a pas donné lieu à une quatrième mesure d’expertise judiciaire, la réalité de ces nouvelles infiltrations et leur lien de causalité avec le défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement B41 sont établis par les pièces produites par M. et Mme [R], soit le compte rendu d’intervention de la société Ads étanchéité sur la terrasse de l’appartement B41 le 2 juillet 2024, la demande d’intervention pour des travaux d’étanchéité formalisée par le syndicat des copropriétaires le 30 juillet 2024, le procès-verbal de réception des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’appartement B41 du 25 octobre 2024 et la facture du même jour d’un montant de 8 704,84 euros HT, laquelle mentionne « sinistré : Auréoles du plafond du séjour dans l’appartement n° B34 au 3ème étage de Mme [L] [Q] ».

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] les sommes de 828,66 euros TTC et 1926,05 euros TTC au titre des travaux de reprise effectués au cours du dernier trimestre 2023 et de 3 587,66 euros TTC au titre des travaux de reprise effectués en novembre 2024.

En revanche, la somme de 592,20 euros sollicitée au titre de la reprise des embellissements intérieurs du séjour, correspondant à un devis de reprise du plafond du séjour établi en 2018 et mentionné dans le premier rapport d’expertise judiciaire, n’a jamais été acquittée par M. et Mme [R], ceux-ci ayant attendu la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse de l’appartement B41 en octobre et novembre 2023 pour procéder aux travaux de reprise des dégâts occasionnés dans leur appartement, ainsi qu’ils l’exposent dans leurs écritures.

Par suite, il y a lieu de débouter M. et Mme [R] de leur demande de paiement de la somme de 592,20 euros au titre de la reprise des embellissements intérieurs du séjour (2018).

De même, M. et Mme [R] ne donnent aucune explication sur la somme de 3 648 euros sollicitée au titre des frais d’intervention de la SMAC.

Il ressort du premier rapport d’expertise judiciaire que cette somme correspondrait à des frais de recherche de fuite.

Toutefois, alors que la société Les étancheurs toulousains, en défense, fait valoir que cette somme n’a pas été payée par les demandeurs (page 13 des dernières conclusions de la société Les étancheurs toulousains), M. et Mme [R] ne produisent aucun devis assorti de la mention « bon pour accord » ni aucune facture établissant qu’ils auraient assumé cette dépense.

Dès lors, il y a également lieu de débouter M. et Mme [R] de leur demande de paiement de la somme de 3 648 euros au titre des frais d’intervention de la SMAC.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a seulement lieu de condamner in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] la somme totale de 6 342,37 euros TTC au titre de leur préjudice matériel.

En ce qui concerne les préjudices immatériels :

Si M. et Mme [R] demandent la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser la somme de 5 614 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée de 2021 à 2025, ils n’établissent avoir été assujettis à cette taxe qu’en 2024, pour un montant de 1 535 euros, et en 2025, pour un montant de 1 561 euros. Aucun avis d’impôt n’est produit pour les autres années.

Il résulte de l’article 232 du code général des impôts que cette taxe annuelle est due dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, ce qui est le cas de [Localité 3], pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ainsi, M. et Mme [R] ont réglé cette taxe au titre des années 2024 et 2025 parce que leur logement était vacant au cours des années 2023 et 2024, ce qui correspondant aux années précédant la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse de l’appartement B41 situé au-dessus de l’appartement de M. et Mme [R], en fin d’année 2023 puis en fin d’année 2024 à la suite des dernières infiltrations.

Par suite, la défaillance de l’étanchéité à l’interface des seuils et dormants des ouvertures donnant sur la terrasse de l’appartement B41, dont sont responsables in solidum les défendeurs, en est bien la cause.

Il en résulte qu’il y a seulement lieu de condamner in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] la somme totale de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et en 2025.

Il résulte des rapports d’expertise judiciaire que l’appartement de M. et Mme [R], dont le locataire a donné congé en août 2018, est resté vide de tout occupant jusqu’à sa vente en 2025, ne pouvant être donné à la location avant la réalisation des travaux de réparation du défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement B41 situé immédiatement au-dessus, et la réalisation des travaux consécutifs de réparation des dégâts occasionnés dans l’appartement B34, effectués en dernier lieu en novembre 2024 à la suite de nouvelles infiltrations.

Dès lors, M. et Mme [R] sont fondés à demander la condamnation in solidum de la SMABTP et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à les indemniser de leur préjudice locatif subi entre août 2018 et janvier 2020, date d’intervention de la société Les étancheurs toulousains, et la condamnation in solidum de la SMABTP, du syndicat des copropriétaires et de la société Les étancheurs toulousains à les indemniser de leur préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024.

Ce préjudice locatif ne saurait être équivalent au montant du loyer mais, au regard des frais habituellement assumés par les bailleurs (frais de gestion locative, garantie des loyers impayés ou frais de vacance locative, frais de réparation incombant au propriétaire, impôt sur les revenus fonciers, etc.), à 60 % du montant du loyer, soit à la somme de 564 euros par mois.

Par suite, il y a seulement lieu de condamner in solidum la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à verser à M. et Mme [R] une somme de 10 152 euros au titre de leur préjudice locatif subi entre août 2018 et janvier 2020, et de condamner in solidum la SMABTP, le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] une somme de 32 712 euros au titre de leur préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024.

M. et Mme [R] demandent encore l’indemnisation de leur préjudice financier résultant de l’échec de la vente de leur appartement au prix de 355 000 euros, qu’ils évaluent à 48 570 euros au regard du prix auquel leur bien a finalement été cédé, 306 430 euros.

Toutefois, ils n’établissent pas que M. [N], qui avait signé une promesse de vente de l’appartement B34 au prix de 355 000 euros le 3 mai 2024, se soit rétracté en raison des infiltrations d’eau constatées dans cet appartement. Le courriel du 4 décembre 2024 versé aux débats, dont il ressort que l’acheteur a préféré « ne pas poursuivre la transaction en raison de ses préoccupations liées aux infiltrations répétées », concerne un autre acheteur, M. [Z], dont il n’est pas établi qu’il aurait proposé d’acheter le bien immobilier au même prix que M. [N]. De même, le courriel du 30 avril 2024 informant M. et Mme [R] que, « compte tenu de la survenue de nouvelles auréoles au plafond du séjour », leurs acquéreurs ne souhaitaient plus poursuivre l’acquisition, ne peut, compte tenu de sa date, antérieure à la promesse de vente du 3 mai 2024, concerner M. [N].

Ainsi, le lien de causalité entre les infiltrations d’eau et le préjudice financier subi par M. et Mme [R] en raison de la rétractation de M. [N], qui avait promis d’acquérir le bien immobilier au prix de 355 000 euros le 3 mai 2024, alors que ce bien a finalement été vendu à Mme [D] au prix de 306 430 euros le 20 juin 2025, n’est pas établi.

Par suite, il y a lieu de débouter M. et Mme [R] de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Enfin, il y a lieu de faire une juste appréciation du préjudice moral subi par M. et Mme [R], résultant de l’impossibilité de louer leur bien immobilier jusqu’en décembre 2024 du fait des infiltrations d’eau à répétition, alors qu’il aurait dû être remédié définitivement à celles-ci en janvier 2020, en l’évaluant à la somme de 1 000 euros chacun.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à verser à chacun des époux [R] une somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les appels en garantie :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande la condamnation in solidum de la SMABTP et de la société Les étancheurs toulousains à le garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, soit des condamnations à verser la somme totale de 6 342,37 euros TTC au titre du préjudice matériel, la somme de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et en 2025, la somme de 10 152 euros au titre du préjudice locatif subi entre août 2018 et janvier 2020, la somme de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024, et la somme totale de 2 000 euros au titre du préjudice moral.

La société Les étancheurs toulousains demande la condamnation in solidum de la SMABTP et du syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des seuls dommages immatériels, soit des condamnations à verser la somme de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et en 2025, la somme de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024, et la somme totale de 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Enfin, la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, demande la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Les étancheurs toulousains à la garantir de la seule condamnation à verser la somme de 32 712 euros prononcée à son encontre au titre du préjudice locatif subi par M. et Mme [R] entre février 2020 et novembre 2024.

Il résulte des pièces du dossier, et notamment des rapports d’expertise judiciaire des 5 janvier 2021 et 7 juin 2022, qu’il convient de distinguer deux périodes, la première courant jusqu’à l’intervention de la société Les étancheurs toulousains au mois de janvier 2020 faisant suite au premier rapport d’expertise judiciaire, la seconde courant à compter du mois de février 2020, et au cours de laquelle de nouvelles infiltrations ont été constatées, provoquant deux nouvelles mesures d’expertise judiciaire.

Aucune faute à l’origine des préjudices subis par M. et Mme [R] au cours de la première période, courant jusqu’à janvier 2020, ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires ni à la société Les étancheurs toulousains.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] doit être intégralement garanti par la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, de la condamnation, prononcée in solidum à leur encontre, à verser la somme de 10 152 euros au titre du préjudice locatif subi par M. et Mme [R] entre août 2018 et janvier 2020.

En revanche, il résulte des rapports d’expertise judiciaire des 5 janvier 2021 et 7 juin 2022 que la persistance des infiltrations d’eau après le mois de janvier 2020, et par conséquent les préjudices subis par M. et Mme [R] à compter du mois de février 2020, ont pour cause trois fautes :
– la faute de la société Les étancheurs toulousains qui n’a « pas effectué une prestation de reprise d’étanchéité en adéquation avec les désordres » et qui s’est « contentée de mettre en œuvre une solution superficielle sans en vérifier l’efficacité » ;
– la faute du syndic de copropriété, la société Nexity [C], qui n’a pas fait intervenir, alors que cela était mentionné dans le premier rapport d’expertise, de maîtrise d’œuvre de réparation pour conception, consultation des entreprises et vérification des devis des travaux à réaliser, suivi, essais et réception ; le syndic de copropriété n’a pas contrôlé les travaux exécutés en procédant à des essais d’étanchéité, et n’a pas demandé à la société Les étancheurs toulousains de reprendre son ouvrage dans l’année de parfait achèvement lorsque des infiltrations se sont à nouveau produites ;
– enfin, la faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui n’a pas fait établir de devis de réparation du sinistre lui permettant de chiffrer le montant réel des réparations à effectuer alors que l’impropriété à destination ne faisait aucun doute, et qui n’a porté aucun regard critique sur la solution minimaliste retenue par le syndic de copropriété.

Au regard de contribution de chacune de ces fautes à la survenance des préjudices subis par M. et Mme [R] à compter du mois de février 2020, la part de responsabilité de chacun doit être fixée comme suit :
– 60 % à la charge de la société Les étancheurs toulousains ;
– 20 % à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], responsable des fautes commises par le syndic de copropriété, la société Nexity [C], son mandataire,
– 20 % à la charge de la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage.

Par suite, il y a lieu de condamner la société Les étancheurs toulousains à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à proportion de 60 % des condamnations, prononcées in solidum à leur encontre, à verser les sommes de 6 342,37 euros TTC au titre du préjudice matériel, de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et 2025, de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024, et de 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Il y a lieu de condamner la SMABTP à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à proportion de 20 % des mêmes condamnations, y compris de la condamnation au titre du préjudice moral dès lors la condamnation de l’assureur dommages-ouvrage à garantir le syndicat des copropriétaires est fondée sur la faute de la SMABTP décrite précédemment, et non sur les garanties souscrites résultant du contrat d’assurance.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à garantir la société Les étancheurs toulousains à proportion de 20 % des condamnations, prononcées in solidum à leur encontre, à verser les sommes de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et 2025, de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024, et de 2 000 euros au titre du préjudice moral.

Il y a lieu de condamner la SMABTP à garantir la société Les étancheurs toulousains à proportion de 20 % des mêmes condamnations.

Enfin, il y a lieu de condamner la société Les étancheurs toulousains à garantir la SMABTP à proportion de 60 % de la condamnation, prononcée in solidum à leur encontre, à verser la somme de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi par M. et Mme [R] entre février 2020 et novembre 2024.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à garantir la SMABTP à proportion de 20 % de la même condamnation.

Sur les frais d’instance :

Au regard des appels en garantie, la charge finale de l’indemnisation à verser à M. et Mme [R], d’un montant total de 54 302,37 euros, sera répartie ainsi :
– 60 % (32 712+6 342,37+3 096+2 000) = 26 490,222 euros à la charge de la société Les étancheurs toulousains ;
– 10 152 + 20 % (32 712+6 342,37+3 096+2 000) = 18 982,074 euros à la charge de la SMABTP ;
– 20 % (32 712+6 342,37+3 096+2 000) = 8 830,074 euros à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5].

Dès lors, il y a lieu de condamner la société Les étancheurs toulousains à 50 % des dépens, la SMABTP à 35 % des mêmes dépens et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à 15 % de ces dépens, en ce compris les frais des expertises judiciaires.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner la société Les étancheurs toulousains, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à verser chacun à M. et Mme [R] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit la somme totale de 3 000 euros sollicitée à ce titre.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter les autres demandes présentées au même titre.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Aucun motif ne justifie, en l’espèce, d’écarter cette exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] les sommes de 828,66 euros TTC et 1 926,05 euros TTC au titre des travaux de reprise effectués au cours du dernier trimestre 2023 et de 3 587,66 euros TTC au titre des travaux de reprise effectués en novembre 2024, soit la somme totale de 6 342,37 euros TTC au titre de leur préjudice matériel,

DÉBOUTE M. et Mme [R] de leur demande de paiement de la somme de 592,20 euros au titre de la reprise des embellissements intérieurs du séjour (2018),

DÉBOUTE M. et Mme [R] de leur demande de paiement de la somme de 3 648 euros au titre des frais d’intervention de la SMAC,

CONDAMNE in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] la somme totale de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et en 2025,

DÉBOUTE M. et Mme [R] de leur demande indemnitaire au titre de la taxe sur les logements vacants de 2021 à 2023,

CONDAMNE in solidum la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à verser à M. et Mme [R] une somme de 10 152 euros au titre de leur préjudice locatif subi entre août 2018 et janvier 2020,

CONDAMNE in solidum la SMABTP, le syndicat des copropriétaires et la société Les étancheurs toulousains à verser à M. et Mme [R] une somme de 32 712 euros au titre de leur préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024,

DÉBOUTE M. et Mme [R] du surplus de leur demande indemnitaire au titre du préjudice locatif,

DÉBOUTE M. et Mme [R] de leur demande indemnitaire au titre d’un préjudice financier résultant de l’échec de la vente de leur appartement au prix de 355 000 euros,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et la société Les étancheurs toulousains à verser à chacun des époux [R] une somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

DÉBOUTE M. et Mme [R] du surplus de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

RAPPELLE que doivent être déduites des indemnisations allouées à M. et Mme [R] les provisions déjà versées par la SMABTP, d’un montant total de 22 304,20 euros,

CONDAMNE la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de la condamnation à verser la somme de 10 152 euros au titre du préjudice locatif subi par M. et Mme [R] entre août 2018 et janvier 2020,

CONDAMNE la société Les étancheurs toulousains à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à proportion de 60 % des condamnations à verser les sommes de 6 342,37 euros TTC au titre du préjudice matériel, de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et 2025, de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024, et de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SMABTP à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à proportion de 20 % des mêmes condamnations,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à garantir la société Les étancheurs toulousains à proportion de 20 % des condamnations à verser les sommes de 3 096 euros au titre de la taxe sur les logements vacants exposée en 2024 et 2025, de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi entre février 2020 et novembre 2024, et de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SMABTP à garantir la société Les étancheurs toulousains à proportion de 20 % des mêmes condamnations,

CONDAMNE la société Les étancheurs toulousains à garantir la SMABTP à proportion de 60 % de la condamnation à verser la somme de 32 712 euros au titre du préjudice locatif subi par M. et Mme [R] entre février 2020 et novembre 2024,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] à garantir la SMABTP à proportion de 20 % de la même condamnation,

CONDAMNE la société Les étancheurs toulousains à 50 % des entiers dépens, la SMABTP à 35 % des mêmes dépens et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] à 15 % de ces dépens, en ce compris les frais des expertises judiciaires,

CONDAMNE la société Les étancheurs toulousains, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] à verser chacun à M. et Mme [R] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit la somme totale de 3 000 euros,

REJETTE les autres demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT