TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 26/00010 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2U4E

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

La METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
– [Adresse 2]
représentée par Mme [T] [Y] (Responsable d’Unité Fonctionnelle de la Direction Stratégie et Opérations Foncières), munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

M. [B] [E] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Mme [H] [E] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparante

En présence de Madame Isabelle TAVERNIER, commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :

Mme [Y]
Mme [W]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 octobre 2026 puis prorogé pour être rendu le 23 Octobre 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 novembre 2022, le maire de [Localité 2] a établi un procès-verbal provisoire constatant l’état d’abandon manifeste de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], parcelle cadastrée LR [Cadastre 1], d’une contenance de 223 m², appartenant à M. [B] [E] [M] et Mme [H] [E] [M], identifiant des désordres affectant l’immeuble et portant mise en demeure des propriétaires d’effectuer les travaux indispensables.

Un procès-verbal définitif d’abandon manifeste a été établi le 21 avril 2023.

Par délibération du 22 février 2024, le conseil municipal de [Localité 2] a déclaré l’état d’abandon manifeste et a décidé de poursuivre l’opération d’expropriation au profit de la Métropole européenne de [Localité 1] (MEL).

Le 24 septembre 2024, un arrêté de mise en demeure des propriétaires de réaliser des travaux a été pris par le maire de [Localité 2]. Puis un arrêté de péril imminent a été pris le 26 novembre 2024 face à la carence des propriétaires, actant la mise en sécurité d’urgence de l’immeuble. Après expertise, le maire de [Localité 2] a adopté un arrêté de mise en sécurité ordinaire le 13 juin 2025.

Ensuite de cet arrêté de mise en sécurité du bien, divers travaux ont été réalisés à l’initiative de la ville de [Localité 2] à compter du 20 octobre 2025. Le chantier s’est achevé le 20 mars 2026.

Parallèlement, par arrêté du 18 juin 2025, le préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet de réhabilitation et de restructuration de l’immeuble en vue de créer un logement et de mettre fin à l’abandon manifeste, déclaré le bien immédiatement cessible au profit de la MEL et autorisé celle-ci à l’acquérir par voie d’expropriation.

Par ordonnance du 14 novembre 2025, le juge de l’expropriation du département du Nord a déclaré exproprié pour cause d’utilité publique au profit de la MEL, l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], parcelle cadastrée LR [Cadastre 1], d’une contenance de 223 m².

Le 15 janvier 2025, le service des domaines a estimé le bien à 34 000 euros avec une marge de négociation de 10 % et une indemnité de remploi de 4 600 euros.

La MEL, autorisée à acquérir l’immeuble, a adressé un mémoire valant offre d’une indemnité conforme à l’évaluation des Domaines à M. [B] [E] [M] et Mme [H] [E] [M] par lettres recommandées avec avis de réception du 19 janvier 2026 (avis de réception : défaut d’adressage).

Par mémoire reçu au greffe le 4 juin 2026, la MEL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation à la somme totale de 38 600 euros dont 34 000 euros d’indemnité principale et 4 600 euros d’indemnité de remploi.

Par conclusions reçues au greffe le 27 juillet 2026, le commissaire du gouvernement a demandé à la juridiction d’arrêter l’indemnité de dépossession à 27 360 euros à titre d’indemnité principale et 3936 euros à titre d’indemnité de remploi.

La MEL a adressé l’ordonnance fixant la date de transport et la date de l’audience aux propriétaires par lettres recommandées avec avis de réception.

La visite des lieux s’est déroulée le 25 août 2026, en présence du représentant de la MEL et de Mme Le commissaire du gouvernement et en l’absence des propriétaires.

Les propriétaires ne s’étant pas fait représenter en la procédure, il conviendra de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 11 septembre 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026 prorogé au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondee.

Aux termes de l’article L. 2243-1 du code général des collectivités territoriales, lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste.

A défaut pour le propriétaire de mettre fin de lui-même à l’état d’abandon de l’immeuble en cause ou de s’engager à effectuer les travaux propres à y mettre fin dans un délai déterminé aux termes d’une convention signée avec le maire, cette procédure de déclaration de l’état d’abandon manifeste peut conduire à une procédure d’expropriation en vue notamment d’un projet de réhabilitation ou de construction.

L’article L.2243-4 in fine du même code dispose que les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d’indemnisation des propriétaires sont régies par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale de dépossession

1/ Sur la consistance du bien

En 2024, l’évaluateur du service des Domaines avait indiqué qu’il s’agissait d’une maison dans un état très dégradé, dont les travaux n’ont pas été faits par les propriétaires, que le bien était vacant depuis de nombreuses années et continuait à se dégrader.

Dans le procès-verbal provisoire de l’état d’abandon manifeste du 2 novembre 2022, il était relevé la nécessité de procéder au remplacement et à la réparation des menuiseries endommagées, à l’entretien du jardin, à la recherche et la suppression de toutes les causes d’humidité et à la réparation de l’antenne du toit, de la toiture et de la descente d’eau pluviale.

Dans le procès-verbal définitif d’état d’abandon manifeste, du 21 avril 2023, il est relevé de la végétation importante en façade arrière obstruant une partie de la toiture, les menuiseries et le chéneau, engendrant des infiltrations chez le voisin, un risque de chute de l’antenne du toit, un défaut d’étanchéité des chéneaux induisant des entrées d’eaux en façade avant et arrière, des faîtières et tuiles désolidarisées, l’absence d’une partie de la descente d’eau pluviale, des menuiseries dégradées et des vitres brisées remplacées par des planches en bois au 2ème étage.

Dans un rapport du 24 septembre 2024, M. [L] [V], expert, a relevé d’importantes dégradations résultant d’infiltrations d’eau, la présence et le développement d’un champignon lignivore type mérule ou similaire impactant la structure des planchers, des dégradations importantes de la toiture, avec affaissement du châssis de toit en façade avant signe d’une dégradation structurelle de la charpente dans cette zone, une absence de tuiles en divers endroits et notamment au niveau du faîtage suite à la chute de l’antenne TV qui y était fixée. L’expert a relevé la dangerosité de l’immeuble et le caractère imminent du danger avec un risque d’écroulements et de chutes de matériaux, tant en domaine privé que public, ainsi que des risques sanitaires et environnementaux.

Les travaux diligentés par la commune ensuite de ce rapport et à compter d’octobre 2025 consistent en :
– une opération de débroussaillage
– le curage des éléments de doublages, torchis et boiseries contaminées par le mérule
– le curage des planchers endommagés
– la mise hors d’eau des couvertures et remplacement des chéneaux
– la réfection ponctuelle de la charpente
– des travaux de consolidation des maçonneries.

Lors du transport, l’immeuble a pu être visité, les autorités publiques disposant des clés suite aux différents travaux réalisés. Il a pu être constaté que l’immeuble a été entièrement curé, les murs et plafonds, la couverture étant à nus. Une partie du bâtiment à l’arrière a été abattue. L’immeuble ne dispose plus d’aucun aménagement ni élément de confort : pas de système de chauffage, pas de salle d’eau, de wc ni de cuisine. L’état du bien est la résultante des travaux réalisés par la commune. Les photographies du rapport d’expertise et du mémoire de saisine attestent de l’état très dégradé du bien avant la réalisation de ces travaux d’urgence.

D’après le cadastre, la SUP est de 136,80 m² : habitation 114 m², une cave de 40 m² et un grenier de 36 m² pondérés à 0,3.

Au PLU 3, approuvé le 28 juin 2024 par le Conseil Métropolitain entré en vigueur le 18/10/2024 après l’accomplissement des mesures de publicités légales, l’immeuble est classé en zone UCA3.1 Villes- centres agglomération – Tissu résidentiel de l’ère industrielle.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²’immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il convient de retenir la date à laquelle la dernière modification du PLUi de la MEL est devenu opposable aux tiers, soit le 18 octobre 2024.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par la MEL :

N°
Date mutation
Réf.
Enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Surface
Terrain
Surface
habitation
Surfaces caves et celliers
Surface greniers
S.U.P.
Prix total
Prix m²/SUP
E1
23/12/2021
2022P00229
512//BY/343//
[Localité 2]
[Adresse 5]
62
99
13
0
104,2
25 000
239,92
E2
07/11/2022
2022P42837
512//DZ/240//
[Localité 2]
[Adresse 7]
97
98
11
10
102,2
20 000
195,69
E3
09/12/2022
2022P46670
512//HS/104//
[Localité 2]
[Adresse 9]
83
94
6
4
97
24 000
247,42
E4
06/12/2023
2023P37606
512//EK/170//
[Localité 2]
[Adresse 11]
100
100
39
0
107,8
60 000
556,59
E5
08/08/2024
2024P23544
512//CW/293//
[Localité 2]
[Adresse 13]
59
90
0
0
90
40 000
444,44

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement : /
Les termes de comparaison cités correspondent tous à des ventes de maisons en mauvais état à [Localité 2]. Il en ressort un prix moyen de 336,81€/m²P.

Eu égard à l’état très dégradé du bien et au coût des travaux déjà supportés par la commune pour le sécuriser, le prix de 200€/m²P proposé par Mme le commissaire du gouvernement apparaît satisfactoire.

L’indemnité principale d’éviction sera ainsi fixée à 27 360 euros (200€/m²P x 136,80 m²P).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.
L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :
– 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
– 19 360 euros x 10 % = 1 936 euros
= 3 936 euros.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’autorité expropriante.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 18 octobre 2024 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [B] [E] [M] et Mme [H] [E] [M] pour l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], parcelle cadastrée LR [Cadastre 1], d’une contenance de 223 m² à la somme de 31 296 euros se décomposant comme suit :
– Indemnité principale : 27 360 euros
– Indemnité de remploi : 3 936 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant.

Le greffier Le juge de l’expropriation