TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 26/00121
N° Portalis DBW3-W-B7K-BAANG

AFFAIRE : Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
C/ M. [Y] [K]

DÉBATS : A l’audience Publique du 29 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Octobre 2026

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2026

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de Mme GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD),
venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIF MED), en vertu d’un acte de fusion absorption à effet du 1er décembre 2015 suivant déclaration de régularité et de conformité au 1er décembre 2015, société anonyme au capital de 124 821 566,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est 39 rue Mstislav Rostropovitch à PARIS (75008), poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité de droit audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Thomas D’JOURNO pour avocat

CONTRE

Monsieur [Y] [K] né le 29 mai 1971 à KSAR AIT AISSA (Maroc), de nationalité marocaine et titulaire d’un titre de séjour, époux de Madame [I] [K], demeurant et domicilié anciennement 35 Chemin de Beaumillions – Résidence La Granière – Bâtiment M67 à MARSEILLE (13015), et actuellement 27 Chemin de Saint-Henri – Résidence Le Rabelais – Bâtiment H à MARSEILLE (13016),

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de LA GRANIERE – Chemin des Bourrely Chemin des Baumillons – 13015 MARSEILLE, quartier Notre Dame Limite, cadastré section 903 H n°248, pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, inscrite au RCS de TOULON sous le numéro B 839 431 996, dont le siège social est 8 rue Peiresc à TOULON (83000), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège social,
– hypothèque légale prise le 11 février 2020 volume 2020 V n°625,

Ayant Me Rémy STELLA pour avocat

CREANCIER INSCRIT

La société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT poursuit à l’encontre de monsieur [Y] [K] et madame [I] [K] suivant commandements de payer en date du 7 juin 2026 signifiés par Me [O], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publiés le 12 juin 2026 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2026 S n° 00098 et S n° 00099 , la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

– un appartement de type 4 au 2ème niveau droite correspondant en réalité au premier étage escalier dan le bâtment M (lot n°664), et une cave dénommé “infrastructure” escalier 67 dans le bâtiment M (lot n°633), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “La Granière”, situé Chemin des Bourrély et Chemin de la Bigotte à MARSEILLE (13015), cadastré quartier Notre Dame Limite, section 903 H n°248,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2026 signifié à son domicile, le poursuivant a fait assigner Monsieur [Y] [K] à l’audience d’orientation du mardi 29 septembre 2026.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 28 juillet 2026 au syndicat des copropriétaires de la résidence La Granière qui a déclaré sa créance par acte du 24 septembre 2026 pour un montant total de 12 706,63 euros.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 29 juillet 2026.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Le créancier poursuivant indique ne pas avoir prononcé la déchéance du terme, mais avoir résolu le contrat sur le fondement du code civil et du code de la consommation, après avoir adressé des mises en demeure accordant un délai de trente jours aux débiteurs pour régler les échéances impayées.

Subsidiairement, si cette résolution était invalidée, il demande au Juge de l’exécution de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il demande la maintien de la clause pénale et la poursuite de la saisie immobilière sur la base des échéances impayées.

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] n’ont pas comparu à l’audience.

SUR CE,

Sur la résolution du contrat par l’établissement bancaire

Le créancier poursuivant s’appuie sur l’ancien article 1184 du Code Civil applicable au contrat de prêt conclu en 2007.

Cet article disposait : “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle la jurisprudence de la Cour de Cassation; 1ère chambre civile, 13 octobre 1998, n°96-21.485, qui indiquait : Mais attendu que la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, et que cette gravité, dont l’appréciation qui en est donnée par une autorité ordinale ne lie pas les tribunaux, n’est pas nécessairement exclusive d’un délai de préavis.

Cette jurisprudence dispense le co-contractant de l’obligation de recourir au juge pour mettre fin au contrat, alors que cette obligation figurait dans l’article 1184 ancien du Code Civil et ce si une obligation essentielle du contrat n’était pas respectée par l’une des parties.

Il est constant que l’obligation essentielle des parties à un contrat de prêt d’argent est, pour l’une de délivrer les sommes prêtées, pour l’autre de les rembourser à échéance.

Il ressort des pièces que dans un premier temps, le créancier poursuivant a adressé le 21 août 2025 à monsieur [Y] [K] et madame [I] [K] des lettres de mises en demeure de régler les échéances impayées sous un délai de 45 jours sous peine de voir prononcer la déchéance du terme des prêts.

La déchéance du terme n’a pas été prononcée, l’établissement bancaire adressant une lettre recommandée à monsieur [Y] [K] et madame [I] [K] le 18 février 2026 leur demandant de régler sous 30 jours les sommes de 1 975,76 euros et de 6 290,12 euros au titre des échéances impayées, sous peine de voir prononcer la résolution du contrat de prêt, ce courrier rappelant les courriers et délais précédemment adressés aux débiteurs.

Cependant, ce courrier n’a pas été suivi du courrier de résolution du prêt, ou tout du moins ce courrier n’est pas versé au débat.

Il ne peut donc pas être considéré que le prêt a été résolu conformément à l’article 1184 du code civil ancien.

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt

L’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose : “Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.”

Il ressort de ce texte que le juge de l’exécution est notamment compétent pour connaître du caractère exécutoire du titre, ou des contestations quant à l’étendue de l’obligation qui en découle car il doit fixer le montant de la créance due.

Ainsi, il apparaît en l’espèce que la résolution unilatérale du contrat en application de l’article 1184 ancien du code civil n’a pas été prononcée, ce qui modifie l’étendue de l’obligation du débiteur.

Cependant le juge de l’exécution n’est pas compétent pour connaître de la résolution judiciaire du contrat au motif de l’inexécution par l’une des parties de l’une de ses obligations, cette question n’étant pas directement liée à la mesure d’exécution, mais est une question de fond qui ne peut être soulevée que devant le juge judiciaire.

Cette demande est donc irrecevable.

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

Le créancier poursuivant n’a pas entendu prononcer la déchéance du terme du prêt, il n’y a donc pas lieu d’examiner ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale prévue au contrat à l’article 7C indique que : pour l’un des cas d’exigibilité prévus, le préteur pourra exiger de l’emprunteur le remboursement immédiat du capital restant dû…, le préteur pourra, en outre, exiger de l’emprunteur une indemnité égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

Contrairement à ce que soutient le poursuivant, il ressort clairement du contrat de prêt que la clause pénale de 7 % est du accessoirement à la déchéance du terme, laquelle n’a pas été prononcée. La clause pénale ne peut donc pas être décomptée dans la créance qui sera fixée.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

– un acte notarié passé le 16 mai 2007 devant Me [W], notaire associé aux Pennes Mirabeau et portant vente immobilière avec deux prêts :
– prêt n° 00610700337001 d’un montant de 94 662 euros, avec un taux de 4,70% l’an, avec avenant en date du 4 février 2011 portant le taux à 4,30 %.
– prêt n° 00610700337002 d’un montant de 15 200 euros, avec un taux zéro.

Le créancier poursuivant bénéficie d’un titre exécutoire et la mesure d’exécution peut se poursuivre sur le fondement des échéances échues et impayées.

Il ressort des décomptes que la créance de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT est la suivante :
– de 10 028,04 euros en principal, intérêts et accessoires pour le prêt n° 00610700337001
– de 4 549,68 euros en principal, intérêts et accessoires pour le prêt n° 00610700337002.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE irrecevable la demande de résolution judiciaire du contrat de prêt ;

CONSTATE que le contrat n’a pas été résolu unilatéralement par l’établissement bancaire ;

REJETTE la demande de maintien de l’indemnité conventionnelle ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT pour :
– 10 028,04 euros en principal, intérêts et accessoires pour le prêt n° 00610700337001
– 4 549,68 euros en principal, intérêts et accessoires pour le prêt n° 00610700337002
– les frais de la présente procédure de saisie,
le tout jusqu’à parfait paiement,

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

– un appartement de type 4 au 2ème niveau droite correspondant en réalité au premier étage escalier dan le bâtment M (lot n°664), et une cave dénommé “infrastructure” escalier 67 dans le bâtiment M (lot n°633), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “La Granière”, situé Chemin des Bourrély et Chemin de la Bigotte à MARSEILLE (13015), cadastré quartier Notre Dame Limite, section 903 H n°248,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 3 Février 2027 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n° 8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 20 OCTOBRE 2026.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION