Condition suspensive de prêt : restitution de l’indemnité d’immobilisation après refus conforme aux caractéristiques contractuelles

La condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue dans la promesse n’ayant pas été réalisée, la promesse est devenue caduque. Le tribunal relève que le refus bancaire produit correspondait aux caractéristiques contractuelles du financement et que la production des demandes de prêt et du refus n’était soumise à aucun délai dans l’acte. La défaillance n’étant pas imputable au bénéficiaire, celui-ci pouvait obtenir la restitution des fonds consignés au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La demande dirigée contre le notaire est écartée, la solution retenue excluant l’engagement de sa responsabilité. Les promettants, parties perdantes, sont condamnés solidairement aux dépens et au paiement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement vise notamment les articles 1103 et 1240 du Code civil ainsi que les articles 700 et 455 du Code de procédure civile.

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Le refus bancaire correspondait aux caractéristiques du prêt prévues dans la promesse de vente. La défaillance de la condition suspensive n’étant pas imputable à la société bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation devait lui être restituée. Les demandes des vendeurs tendant à son attribution et à la condamnation subsidiaire du notaire ont été rejetées.

Des propriétaires ont signé une promesse de vente portant sur un bien immobilier avec une société bénéficiaire, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 380 000 euros, remboursable sur vingt ans, au taux nominal maximal de 2,80 %.

La vente n’ayant pas été réalisée, les vendeurs ont soutenu que le bénéficiaire n’avait pas accompli de diligences sérieuses et que le refus bancaire, reçu après la date prévue, était insuffisant. Ils ont demandé l’attribution de l’indemnité d’immobilisation et subsidiairement la condamnation du notaire rédacteur.

Le tribunal retient toutefois que la banque a refusé un financement correspondant aux caractéristiques contractuelles. La défaillance de la condition suspensive n’étant pas imputable au bénéficiaire, les fonds consignés doivent lui être restitués. Les demandes des vendeurs contre la société et le notaire sont rejetées.

• Existence d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt
• Caractéristiques contractuelles précises du financement
• Refus bancaire correspondant au montant, à la durée et au taux prévus
• Absence d’imputabilité de la défaillance au bénéficiaire
• Prévision contractuelle de restitution de l’indemnité d’immobilisation

• Promesse de vente du 9 janvier 2023
• Courrier bancaire de refus daté du 26 avril 2023
• Pièce n° 14-3 produite par les vendeurs

Le bénéficiaire récupère les sommes consignées, tandis que les vendeurs ne peuvent obtenir l’indemnité d’immobilisation ni des dommages-intérêts. Le notaire n’est pas tenu d’indemniser les vendeurs ; ceux-ci supportent solidairement les dépens et les frais irrépétibles.

• Restitution des fonds consignés au bénéficiaire
• Exclusion de la demande d’indemnité d’immobilisation
• Rejet des demandes de responsabilité contre le notaire
• Condamnation solidaire des vendeurs aux dépens
• Paiement de 3 000 euros à chaque défendeur au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les caractéristiques du prêt prévues dans la promesse
• Conserver les demandes de financement adressées aux banques
• Produire le courrier bancaire de refus
• Contrôler la clause de restitution de l’indemnité
• Identifier la partie à laquelle les fonds consignés doivent être restitués

À éviter

• Imputer automatiquement le refus de prêt au bénéficiaire
• Exiger un délai de production non prévu par l’acte
• Négliger la concordance entre le refus et les caractéristiques contractuelles
• Engager la responsabilité du notaire sans faute directement démontrée
• Omettre les conséquences des dépens et de l’article 700

La condition suspensive d’obtention d’un prêt

La promesse prévoyait un prêt maximal de 380 000 euros, sur vingt ans, au taux nominal maximal de 2,80 %. Le tribunal constate que le courrier bancaire produit faisait état d’un refus portant exactement sur ces caractéristiques. La bénéficiaire n’est donc pas responsable de la défaillance de la condition suspensive. La production des demandes de prêt et du refus n’était enfermée dans aucun délai contractuel.

La restitution de l’indemnité d’immobilisation

L’acte prévoyait la restitution intégrale de l’indemnité au bénéficiaire lorsque la non-réalisation de la vente résultait de la défaillance d’une condition suspensive selon les modalités prévues. La défaillance n’étant pas imputable à la bénéficiaire, les sommes remises au notaire doivent lui être restituées.

L’exclusion de la responsabilité du notaire

Le tribunal déduit de la solution retenue que la responsabilité du notaire n’a pas à s’appliquer. Les demandes formées contre celui-ci sont rejetées, tandis que les vendeurs sont condamnés aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 785 du Code de procédure civile, Articles 1304 et suivants du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile