COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 octobre 2026

N° RG 25/00509 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GKXJ

-MEDM-

S.A.S. J2D IMMOBILIER / [V] [A]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 21 Février 2025, enregistrée sous le n° 23/02716

Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.S. J2D IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [V] [A]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle 25% numéro C63113-2025-003137 du 09/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]-FD)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Fabienne SERTILLANGE de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 septembre 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le 24 septembre 2021, Monsieur [Y] [Q] a confié à la SAS J2D IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « Guy Hoquet », un mandat exclusif de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2], au prix de 145 000 euros, outre des honoraires de 10 875 euros à la charge du vendeur.

Par avenant du 9 novembre 2021, le prix de vente a été ramené à 130 000 euros et les honoraires de l’agence à 9 000 euros, à la charge du vendeur.

Le 5 mai 2022, Madame [D] [A] a présenté une offre d’achat au prix de 130 000 euros, acceptée le même jour par Monsieur [Q].

Le 11 août 2022, les parties ont signé devant notaire un compromis de vente portant sur le bien, prévoyant notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 114 730 euros, remboursable sur 240 mois, au taux nominal maximal de 2 %.

Le compromis rappelait que la rémunération de l’agence immobilière, fixée à 9 000 euros TTC, était à la charge exclusive du vendeur et serait payée lors de la constatation authentique de la réalisation de la vente.

La vente n’a toutefois pas été réitérée.

Par acte notarié du 28 février 2023, Monsieur [Q] et Madame [A] ont convenu de résilier d’un commun accord le compromis de vente, Madame [A] s’engageant à verser à Monsieur [Q] une somme de 8 000 euros.

Par courrier recommandé du 27 avril 2023, la SAS J2D IMMOBILIER a mis Madame [A] en demeure de lui régler la somme de 9 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, la SAS J2D IMMOBILIER a assignée Madame [A] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Par jugement du 21 février 2025, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a notamment :

– rejeté la demande de la SAS J2D IMMOBILIER tendant à la condamnation de Madame [A] au paiement de 9 000 euros de dommages-intérêts ;

– rejeté sa demande de 2 000 euros au titre de la résistance abusive ;

– condamné la SAS J2D IMMOBILIER aux dépens ;

– condamné celle-ci à payer à Madame [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté la demande de la SAS J2D IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS J2D IMMOBILIER a relevé appel de cette décision le 25 mars 2025.

Prétentions et moyens :

Dans ses dernières conclusions, régulièrement signifiées par RPVA en date du 29 août 2025, la SAS J2D IMMOBILIER demande à la Cour d’infirmer le jugement et de condamner Madame [A] à lui payer 9 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice subi, outre intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 27 avril 2023, ainsi que 2 000 euros pour résistance abusive et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient que Madame [A] a adopté un comportement fautif en refusant de réitérer la vente après avoir bénéficié des diligences de l’agence, et fait valoir que, sans ce comportement, elle aurait perçu sa commission.

Elle expose avoir consacré plusieurs dizaines d’heures au dossier, notamment pour effectuer des visites, accompagner les parties lors de la signature du compromis, rechercher et louer une place de parking, suivre le financement, échanger avec les notaires et participer à la négociation ayant conduit à la résiliation amiable du compromis.

Elle soutient que la circonstance que le bien ait ultérieurement été vendu par son intermédiaire est sans incidence sur le préjudice résultant du travail réalisé en pure perte pour Madame [A].

Elle invoque notamment les arrêts de la Cour de cassation, assemblée plénière, du 9 mai 2008 et troisième chambre civile du 10 octobre 2007.

Aux termes de ses dernières écritures, régulièrement signifiées par RPVA en date du 10 juillet 2025, Madame [A] conclut à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de la SAS J2D IMMOBILIER à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle rappelle que la rémunération de l’agence était contractuellement à la charge du vendeur et que la vente n’ayant pas été réitérée, aucune commission n’était due. Elle conteste avoir commis une faute délictuelle. Elle fait valoir que la résiliation du compromis est intervenue d’un commun accord avec le vendeur, et expose que plusieurs conditions suspensives n’avaient pas été réalisées, notamment celle tenant à la vente préalable de son propre bien immobilier.

Elle explique également avoir renoncé à l’acquisition après avoir découvert que son ancien compagnon, à l’encontre duquel elle bénéficiait d’une ordonnance de protection et d’un téléphone grave danger, résidait dans la même avenue que le bien convoité.

Elle soutient enfin que l’agence ne justifie d’aucun préjudice puisqu’elle a finalement vendu le bien à un autre acquéreur et perçu à cette occasion sa rémunération.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2026 et mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la responsabilité délictuelle de Madame [A] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1200 du même code dispose que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat et peuvent s’en prévaloir notamment pour établir la preuve d’un fait.

Il résulte de ces dispositions qu’un tiers à un contrat peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard d’une partie lorsqu’il commet une faute ayant concouru à la violation ou à l’inexécution du contrat et lui ayant causé un préjudice.

S’agissant plus particulièrement de l’agent immobilier, la Cour de cassation juge de manière constante que, même lorsqu’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle il a été mis en rapport avec le vendeur peut être tenu, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de réparer le préjudice subi par celle-ci.

Cette solution, consacrée par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation le 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, a encore été rappelée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 7 mai 2026, pourvoi n° 24-10.637.

En l’espèce, il est constant que Madame [A] a été mise en relation avec Monsieur [Q] par l’intermédiaire de la SAS J2D IMMOBILIER, qu’elle a visité le bien, présenté une offre d’achat au prix de 130 000 euros et signé, le 11 août 2022, un compromis de vente établi avec le concours de l’agence.

Il n’est donc pas contesté que la SAS J2D IMMOBILIER a effectivement accompli les diligences propres à sa mission d’intermédiaire. Pour autant, la seule circonstance que Madame [A] n’ait finalement pas réitéré la vente ne suffit pas à établir une faute délictuelle à son encontre.

En effet, le compromis de vente n’a pas été rompu unilatéralement par Madame [A]. Il résulte de l’acte notarié du 28 février 2023 que Monsieur [Q] et Madame [A] ont, d’un commun accord, décidé de résilier le compromis de vente.

Cette circonstance est déterminante dès lors que la SAS J2D IMMOBILIER ne produit aucun élément permettant de retenir que Madame [A] aurait, par des man’uvres frauduleuses ou par un comportement déloyal, cherché à évincer l’agence de la transaction ou à priver celle-ci de sa rémunération.

Au contraire, il ressort des pièces produites que l’agence a été associée à la négociation ayant conduit les parties à mettre fin amiablement à leur projet de vente.

La situation se distingue ainsi de celle ayant donné lieu à l’arrêt de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008, cité par l’appelante, dans laquelle les acquéreurs avaient, après avoir visité le bien par l’intermédiaire de l’agent immobilier, utilisé une fausse identité et des man’uvres frauduleuses afin de conclure directement la vente avec le vendeur en privant l’intermédiaire de sa commission.

Elle se distingue également de l’arrêt de la troisième chambre civile du 10 octobre 2007, dans lequel l’agent immobilier avait été privé de la réalisation de la vente par la faute des acquéreurs, le bien ayant ensuite été vendu à d’autres acquéreurs par l’intermédiaire d’une autre agence.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il n’est notamment pas établi que Madame [A] aurait organisé son comportement dans le but de contourner la SAS J2D IMMOBILIER, ni qu’elle aurait conclu ultérieurement la vente directement avec Monsieur [Q] ou par l’intermédiaire d’un autre professionnel.

Les explications de Madame [A] quant aux circonstances l’ayant conduite à renoncer à l’acquisition sont, au demeurant, corroborées par les pièces produites, notamment l’ordonnance de protection du 15 janvier 2021 et le dispositif de téléphone grave danger dont elle bénéficiait.

Il n’appartient pas à la cour de rechercher si ces motifs auraient été suffisamment sérieux pour justifier, à eux seuls, une inexécution du compromis dès lors que les parties ont finalement choisi d’y mettre fin amiablement.

Il suffit de constater qu’aucun comportement fautif de Madame [A] à l’égard de la SAS J2D IMMOBILIER n’est démontré.

Le premier critère de la responsabilité délictuelle n’étant pas établi, la demande indemnitaire doit, pour ce seul motif, être rejetée.

Surabondamment, sur le préjudice invoqué par la SAS J2D IMMOBILIER, cette dernière ne produit aucun élément comptable ou autre permettant de déterminer le coût réel des diligences qu’elle invoque, ni de démontrer que les heures consacrées au dossier auraient effectivement été affectées à une autre opération rémunératrice.Les visites, échanges avec les parties et les notaires, suivi administratif du dossier et assistance lors de la négociation constituent, par nature, les diligences inhérentes à l’activité d’un agent immobilier et ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable lorsqu’elles n’ont pas été accomplies en raison d’une faute du client ou d’un tiers.

Sur la demande au titre de la résistance abusive :

L’exercice d’une action en justice ou le refus de faire droit à une réclamation ne dégénère en abus que s’il est démontré une faute dans l’exercice de ce droit.

En l’espèce, la SAS J2D IMMOBILIER ne caractérise aucun comportement abusif de Madame [A]. Le refus de celle-ci de régler la somme réclamée, alors même qu’elle contestait être tenue au paiement d’une commission et qu’aucune responsabilité délictuelle n’est finalement caractérisée, ne saurait constituer, à lui seul, une résistance abusive.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de 2 000 euros présentée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement étant confirmé sur le fond et la SAS J2D IMMOBILIER succombant en son appel, elle supportera les dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le coût des droits proportionnels prévus par l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, ce texte ayant été abrogé et remplacé par les dispositions tarifaires désormais applicables aux commissaires de justice.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SAS J2D IMMOBILIER à payer à Madame [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en cause d’appel.

La SAS J2D IMMOBILIER sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La demande de la SAS J2D IMMOBILIER formée sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 21 février 2025 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en toutes les dispositions dont la cour est saisie ;

CONDAMNE la SAS J2D IMMOBILIER à payer à Madame [D] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

DÉBOUTE la SAS J2D IMMOBILIER de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la SAS J2 IMMOBILIER aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président