TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

MINUTE N° : 26/00650

DOSSIER : N° RG 26/00196 – N° Portalis DB2S-W-B7K-FJDH
AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL / [L] [O], [F] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 06 Octobre 2026, décision mise en délibéré au 10 novembre 2026 et ramenée au 27 octobre 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Natacha FRAPPIER, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

DEFENDEURS

Mme [L] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparante

M. [F] [O], demeurant [Adresse 2]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrats signés les 7 et 12 septembre 2023 et le 19 octobre 2023, donné à bail à Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] un logement porte n°203 et un garage n°G1 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 424,81 euros, outre des provisions pour charges de 55,62 euros par mois pour le logement et un loyer mensuel de 59,20 euros, hors charges, pour le garage.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 14 janvier 2026, tous deux remis à étude, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 octobre 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, afin de :
-à titre principal, constater la résiliation des contrats de location d’habitation et de garage signés les 7 et 12 septembre 2023 et le 19 octobre 2023 concernant un logement porte n°203 et un garage n°G1 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 2] à [Localité 1], à la date du 7 décembre 2025 ;
-à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation des contrats ne serait pas constatée, prononcer la résiliation des contrats de location d’habitation et de garage à la date du 7 décembre 2025 pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;
-en conséquence, condamner Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’ils occupent, à remettre les clefs, et à faire les réparations locatives nécessaires, les condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;
-dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
-juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais des expulsés, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;
-condamner solidairement Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] à payer à la requérante, sauf à parfaire, la somme de 4 245,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement et du garage dû au 8 décembre 2025, outre intérêts de droit ;
-condamner solidairement Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles à compter du 9 décembre 2025 et jusqu’à leur départ effectif ;
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
-les condamner solidairement aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 octobre 2025 (soit la somme de 154,87 euros).

Un rapport du Pôle médico-social concernant Madame [L] [O] a été adressé au Greffe le 1er octobre 2026 indiquant qu’elle est mariée à Monsieur [F] [O] et que le couple vit avec leur enfant dans le logement. Le foyer dispose de ressources mensuelles de 2 270 euros et supporte des charges de 3 721 euros. Le rapport précise que Monsieur [F] [O] est au chômage tandis que Madame [L] [O] exerce une activité professionnelle. Le couple s’est déclaré favorable à la mise en place d’un accompagnement renforcé visant à les aider dans la gestion de leur budget. Une orientation vers un accompagnement social assuré par Action Logement a été effectuée. Monsieur [F] [O] s’est engagé à reprendre le règlement du loyer à compter du 1er octobre 2026.

Lors de l’audience du 6 octobre 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réitéré ses prétentions, indiquant qu’aucun versement n’avait eu lieu depuis février 2026. Elle a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 2 octobre 2026 à la somme de 9 131,56 euros.

Madame [L] [O] était absente tandis que Monsieur [F] [O] était présent. Celui-ci a indiqué avoir repris le règlement du loyer à compter du 1er octobre 2026 et verser, en sus du loyer courant, une somme de 100 euros par mois en vue de l’apurement de la dette locative. Il a confirmé être au chômage, tandis que son épouse exerce une activité salariée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 10 novembre 2026 ramenée au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat portant sur le garage signé le 19 octobre 2023 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé les 7 et 12 septembre 2023, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été signé les 7 et 12 septembre 2023. La clause résolutoire insérée au contrat (article 7) prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car il constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Il est justifié de la délivrance, le 6 octobre 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 944,89 euros, échéances du loyer du garage comprises, visant les clauses résolutoires des contrats et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 7 décembre 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale équivalent aux loyers de l’appartement et du stationnement le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si les contrats de location étaient restés en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’octobre 2026 comprise, arrêtée au 2 octobre 2026, s’élève à la somme de 8 662,58 euros, après déduction des frais de contentieux (128,12 euros, 154,87 euros et 185,99 euros, soit 468,98 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 9 131,56 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2026 que les défendeurs ont procédé à des règlements de loyers de manière irrégulière entre les mois de janvier 2025 et février 2026, puis n’ont effectué aucun versement à compter de cette date. Dans ces conditions, le paiement de 600 euros réalisé le 1er octobre 2026 apparaît tardif et ne saurait, à lui seul, caractériser une reprise effective du règlement du loyer courant.

Dès lors, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, condition indispensable à l’octroi de délais de paiement, aucun délai ne peut être accordé aux défendeurs.

Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation à la date du 7 décembre 2025 des contrats de baux d’habitation et de stationnement conclus entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O], d’autre part, portant sur un logement porte n°203 et un garage n°G1 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 2] à [Localité 1], par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées ;

DIT que Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [O] de sa demande de délai de paiements ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8 662,58 euros, arrêtée au 2 octobre 2026 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers du logement et du garage, le cas échéant, indexés et aux charges qui auraient dû être payés selon l’accord entre les parties, si les contrats de bail étaient restés en vigueur, à compter de la date de la résiliation des contrats de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [O] et Monsieur [F] [O] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,