5AA Minute N°

N° RG 26/00272 – N° Portalis DB3J-W-B7K-HA2X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 OCTOBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [A] [U]

DEMANDERESSE

S.C.I. SACHA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [F] [X]
né le 24 Mars 1984 à [Localité 1],
et
Madame [D] [G]
née le 06 Février 1993 en ALGERIE,
demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Carole PHERIVONG, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 OCTOBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 15 juillet 2024, la SCI SACHA a donné à bail à Monsieur [X] [F] et à Madame [G] [D] un logement situé [Adresse 3], à POITIERS (86000), moyennant un loyer mensuel de 1 400€, outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 100€.
Le 7 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [X] [F] et à Madame [G] [D] pour un montant principal de 9 794€ au titre des loyers et charges dus à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2026, la SCI SACHA a fait assigner Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;
-prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
-ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel lieu que les locataires désigneront, à leurs frais ;
-supprimer le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux et, à titre subsidiaire, le réduire dans la mesure qu’il plaira au Tribunal ;
-condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] au paiement d’une provision d’un montant de 14 055€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, soit 1 500€ ;
-condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] à verser la somme de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Lors de l’audience du 26 juin 2026, les défendeurs ont demandé le renvoi de l’affaire, celui-ci ayant été octroyé.
Lors de l’audience du 25 septembre 2026, la SCI SACHA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 22 012€ et à préciser qu’elle s’opposait aux délais de paiement demandés.
Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D], représentés par leur avocat, ont demandé de débouter la SCI SACHA de la totalité de ses demandes, de prononcer la suspension de la clause résolutoire du bail, d’accorder des délais de paiement par l’octroi de mensualités de 200€ et de statuer ce que de droit sur les dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité
L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 13 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions de la [Localité 2] le 7 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la provision due
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, par l’effet de la loi, le bail signé par les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, produisant effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Toutefois, le commandement du 7 octobre 2025 prévoyant un délai de 2 mois, c’est à l’issue de ce dernier délai, non respecté par les preneurs, que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 décembre 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer augmenté des charges.
Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 22 012€ au 9 septembre 2026 incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2026.
Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] à verser au bailleur une provision de 22 012€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12975 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort de l’examen du décompte de créance que Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] n’ont pas repris le paiement des loyers courants. Par conséquent, ils ne peuvent pas bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.
L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur la suppression ou la réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux
L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut réduire ou supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux notamment lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il n’est pas expliqué en quoi la demande serait justifiée, de sorte qu’elle sera rejetée.
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.
Ils seront en outre condamnés in solidum à payer la somme équitable de 600 € au titre de leurs frais d’avocat.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :
DECLARONS recevable l’action de la SCI SACHA ;
CONSTATONS à la date du 8 décembre 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI SACHA d’une part, bailleur, Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] d’autre part, preneurs, portant sur le logement situé [Adresse 3], à POITIERS (86000) ;
DEBOUTONS Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] de leur demande d’octroi de délais de paiement ;
CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir quitté les lieux ;
DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] à payer à la SCI SACHA une provision de 22 012€ (vingt-deux mille douze euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 9 septembre 2026, incluant l’indemnité de septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2026 sur la somme de 12975 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS à compter du 1er octobre 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] à payer à la SCI SACHA une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser, soit la somme de 1 500€, étant précisé que cette condamnation sera in solidum jusqu’à temps que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse connaître au bailleur par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, après quoi seul l’occupant restant sera tenu des provisions à venir ;
CONDAMONS in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] à payer à la SCI SACHA la somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMONS in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [G] [D] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS