N° RG 24/01512 -N°Portalis DBVX-V-B7I-PPUJ

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

au fond du 16 janvier 2024

RG : 23/00038

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 28 Octobre 2026

APPELANTE :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS au capital de 20.000.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELEURL TYRYS, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

INTIMÉE :

Mme [C] [I]

née le 25 janvier 1984 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Le commissaire de justice en charge de la signification de la déclaration d’appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 18 avril 2024

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 28 Octobre 2026

Audience présidée par Nathalie LE BARON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Nathalie LE BARON, conseiller

Arrêt par Défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2022, la société Slav a consenti à Mme [I] le bail d’un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

La société Action logement services s’est portée caution de Mme [I] pour le paiement des loyers et charges, au titre du dispositif Visale.

À la suite d’impayés, le bailleur a actionné la caution.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2022, la société Action logement services a fait délivrer à Mme [I] un commandement d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1 200 euros au titre des loyers et charges échus au 20 juillet 2022, ce commandement visant la clause résolutoire contractuelle.

Suivant citation délivrée le 14 novembre 2022, la société Action logement services a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins de voir :

Constater, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation,

Ordonner l’expulsion de Mme [I] des lieux loués,

Condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

Fixer à la charge de Mme [I] une indemnité d’occupation égale au loyer, outre charges, accessoires et indexation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et cela jusqu’au jour de la reprise effective des lieux occupés et la condamner à lui payer lesdites indemnités dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

Condamner Mme [I] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Prononcer l’exécution provisoire,

Condamner Mme [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :

Déclaré la société Action logement services irrecevable en ses demandes en prononcé d’une mesure d’expulsion à l’encontre de Mme [I] et en condamnation de cette partie au paiement d’indemnités d’occupation,

Constaté la résiliation du contrat de location conclu le 11 janvier 2022 entre M. [X], d’une part, et Mme [I], d’autre part, à effet du 27 septembre 2022,

Condamné Mme [I] à payer à la société Action logement services, en deniers et quittances, la somme de 2 000 euros, au titre des loyers et charges, arrêtés à la date du 13 septembre 2023,

Dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 27 juillet 2022, dans la limite de 1 200 euros et à compter de l’assignation du 14 novembre 2022 pour le surplus,

Dit que la présente décision serait notifée par le greffe aux services de la préfecture du Rhône, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

Condamné Mme [I] à payer à la société Action logement services la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties de toutes leurs autres prétentions,

Rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision,

Condamné Mme [I] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Par déclaration enregistrée le 23 février 2024, la société Action logement services a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures aux fins d’actualisation de sa créance, remises au greffe par voie électronique le 7 septembre 2026 et signifiées le 8 septembre 2026 à la partie intimée, la société Action logement services demande à la cour de :

Débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré la société Action logement services irrecevable en ses demandes en prononcé d’une mesure d’expulsion à l’encontre de Mme [I] et en condamnation de cette partie au paiement d’indemnités d’occupation et en ce qu’il a débouté les parties de toutes leurs autres prétentions,

Confirmer le jugement pour le reste des dispositions,

Statuant à nouveau,

Juger recevable et bien fondée la société Action logement services en son action,

Ordonner l’expulsion de Mme [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

Condamner Mme [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action logement services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

En réactualisant la créance,

Condamner Mme [I] à payer à la société Action logement services la somme de 14 803,03 euros arrêtée au 4 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juillet 2022 sur la somme de 1 200 euros, et pour le surplus de l’assignation,

Y ajoutant,

Condamner Mme [I] à payer à la société Action logement services la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [I] en tous les dépens d’appel.

Pour plus ample exposé des moyens développés par la partie appelante, conformément à l’article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à ses écritures.

Mme [I], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel par exploit du 18 avril 2024, n’a pas constitué avocat.

…

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est saisie d’aucun appel s’agissant du constat de la résiliation du contrat de bail à compter du 27 septembre 2022 et de la condamnation de la locataire à payer, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 2 000 euros.

Il doit cependant être relevé que le jugement déféré comporte des erreurs matérielles, en ce que le bailleur est la société Slav, M. [X] n’en étant que le représentant légal, et en ce que la somme de 2 000 euros au paiement de laquelle Mme [I] a été condamnée représente les loyers et charges échus jusqu’au 13 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse, et non jusqu’au 13 septembre 2023.

Sur la recevabilité de l’action de la société Action logement services

Dans la décision déférée, le juge des contentieux de la protection a affirmé que si la caution a qualité pour agir directement contre le locataire en situation d’impayés pour recouvrer toutes les sommes qu’elle a versées au bailleur en exécution de son engagement de cautionnement et pour agir en constat de la résiliation du bail sur le fondement desdits impayés conformément au dispositif Visale, il ne lui appartient en revanche pas de déterminer le montant de la demande indemnitaire réparant le dommage né de l’occupation illicite du logement dès lors qu’elle ne peut agir pour le compte du bailleur sans que ce dernier n’ait pu faire valoir sa propre demande. Il en a conclu que la société Action logement services n’avait aucun intérêt à agir concernant les indemnités d’occupation et l’expulsion de la locataire.

La société appelante critique cette décision en rappelant le fonctionnement du dispositif Visale mis en place à l’initiative de l’État pour faciliter l’accès des ménages modestes au logement dans le parc privé.

Elle ajoute que ce dispositif vise à décharger le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l’impayé de loyer et à la procédure de recouvrement, de résiliation de bail et d’expulsion.

Elle fait valoir que l’article 8 du contrat de cautionnement régularisé avec la société Slav stipule que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Elle rappelle en outre qu’aux termes de l’article 8.2 de ce contrat de cautionnement, elle s’est engagée entre autres, non seulement à régler au bailleur les loyers et/ou indemnités d’occupation échus jusqu’à la date de récupération effective du logement, mais aussi à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Elle estime que la priver de la possibilité d’obtenir l’expulsion du locataire conduirait à rendre impossible la limitation de la dette cautionnée et contraindrait le bailleur à diligenter lui-même une action en expulsion et en allocation d’une indemnité d’occupation alors que le dispositif Visale a été mis en place pour le décharger du coût et des tracas d’une telle procédure.

Tout en convenant que l’indemnité d’occupation revêt un caractère tout à la fois compensatoire et indemnitaire et vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien et que la cour de cassation a rappelé que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour en évaluer le montant, elle précise que son montant est systématiquement fixé en référence au loyer courant, les juges du fond rejetant invariablement les demandes formulées pour un montant supérieur.

Elle estime donc être recevable à demander la fixation en l’espèce de l’indemnité d’occupation due par Mme [I] depuis la résiliation du contrat de bail.

Sur ce,

L’article 2306 du Code Civil’dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en ’uvre du dispositif Visale, que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en ’uvre de la clause résolutoire).

En outre, l’article 8 du contrat de cautionnement régularisé entre la société Action logement services et la société Slav vise expressément le fait qu’après paiement des impayés, la société appelante serait subrogée dans les droits du bailleur dans tous ses droits et actions, y compris dans le cadre d’actions en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation judiciaire du bail ou en fixation de l’indemnité d’occupation, et même qu’elle s’obligeait à procéder aux actions contentieuses de recouvrement ou d’expulsion.

Enfin, les quittances subrogatives versées au dossier par la société Action logement services se fondent sur l’article 2306 du Code Civil précité pour stipuler’:

«’Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il en découle que la société Action logement services, subrogée dans les droits de la société Slav au moment de l’introduction de son instance, avait un intérêt légitime à agir non seulement en résiliation du bail, mais également en expulsion de la locataire, une telle mesure n’étant que la conséquence indissociable de la résiliation du bail et permettant notamment d’éviter l’augmentation de la dette cautionnée.

Il résulte également du contrat de cautionnement que la société Action logement services avait un intérêt légitime à agir aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation due par la locataire, cette action étant d’ailleurs expressément prévue en son article 8.

Dès lors, le jugement déféré est infirmé et la société Action logement services déclarée recevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation de l’indemnité d’occupation due par la locataire.

Sur la demande d’expulsion

La société Action logement services estime que le prononcé de l’expulsion de la locataire est la conséquence de la constatation de la résiliation du bail et constitue le préalable aux opérations de reprise des lieux, à la suite desquelles il est mis fin à son engagement de cautionnement.

Sur ce,

Le contrat de bail régularisé par Mme [I] est résilié depuis le 27 septembre 2022 et elle se trouve donc, depuis lors, occupante sans droit ni titre du logement, et tenue de le quitter.

Les éléments produits en cause d’appel démontrent qu’elle ne s’est pas exécutée.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion, étant rappelé que celle-ci ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique.

Sur la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation et de condamnation à son paiement

La société Action logement services rappelle que l’économie du dispositif Visale vise à décharger totalement le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l’impayé de loyer et à la procédure de recouvrement, de résiliation de bail et d’expulsion, dont elle prend en charge les frais et la gestion jusqu’à la reprise effective des lieux.

Elle demande donc que le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [I] depuis la résiliation du bail soit fixé au montant du loyer contractuel augmenté des charges et que la locataire soit condamnée à lui rembourser lesdites indemnités d’occupation lorsqu’elle les aura payées au bailleur et sera subrogée dans les droits de ce dernier.

Sur ce,

L’occupation sans droit ni titre du logement malgré la résiliation du contrat de bail justifie de fixer, à la charge de Mme [I], une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice de la société Slav, qui ne peut ni jouir de son bien, ni le relouer, ni en percevoir les loyers.

Cette indemnité sera fixée, en l’espèce, à compter du 28 septembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme de 400 euros par mois, équivalente au montant du dernier loyer contractuel.

Mme [I] sera par ailleurs condamnée à payer cette indemnité d’occupation à la société Action logement services, mais seulement à hauteur du montant des sommes que celle-ci justifiera avoir réglé au bailleur, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil, avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement.

Pour mémoire, les derniers éléments produits aux débats par la société Action logement services démontrent qu’elle a versé au bailleur les mensualités échues entre octobre 2022 et avril 2025, soit pour une somme totale de 12 400 euros.

Sur les demandes accessoires

En l’absence d’appel sur les demandes accessoires, les dispositions du jugement déféré, condamnant Mme [I] aux dépens et au paiement d’une somme de 150 euros au profit de la société Action logement services, sont devenues définitives.

À hauteur d’appel, Mme [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

En revanche, pour des motifs tirés de l’équité, il ne sera pas fait droit à la demande de la société Action logement services sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau,

Déclare la société Action logement services recevable à agir en expulsion, en fixation du montant de l’indemnité d’occupation et de condamnation de la locataire au paiement de ladite indemnité d’occupation,

Autorise la société Action logement services à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique si besoin est, à l’expulsion de Mme [I] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6],

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], due à compter du 28 septembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 400 euros,

Condamne Mme [I] à payer cette indemnité d’occupation à la société Action logement services, dans la limite des sommes que celle-ci justifiera avoir réglé au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement,

Condamne Mme [I] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT